2026년 주택 취득세 세율과 다주택 중과·생애최초 감면

2026년 주택 취득세는 매매로 살 때 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 6억 원 초과 9억 원 이하는 계산식에 따라 1%와 3% 사이의 세율이 정해집니다. 취득세에는 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 주택이면 농어촌특별세도 더해집니다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사거나 다주택 상태에서 더 사면 8%·12% 중과가 적용되고, 처음 집을 사거나 아이를 낳은 가정은 200만~500만 원까지 감면받을 수 있습니다.

취득세는 세 가지 세금을 합쳐 냅니다

주택을 취득하면 아래 세 가지를 함께 신고·납부합니다.

농어촌특별세가 붙지 않는 주택은 국민주택 규모 이하, 즉 주거전용면적 85㎡ 이하 주거용 주택입니다(농어촌특별세법 시행령 제4조, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하). 흔히 「국민평형」이라 부르는 전용 84㎡ 아파트는 여기에 들어갑니다.

6억·9억 구간 매매 취득세율

6억 원 초과 9억 원 이하 주택의 세율은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1/100으로 계산하고, 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 구합니다(제11조 제1항 제8호). 7억 원이면 7 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.6666…이라 세율이 1.67%가 되고, 7억 5천만 원이면 딱 2%가 됩니다.

낼 세금은 취득세와 지방교육세를 합친 금액이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세로 취득가액의 0.2%가 더해집니다. 8억 원 주택이라면 85㎡ 이하일 때 2,050만 4천 원, 85㎡를 넘으면 160만 원이 더해져 2,210만 4천 원입니다.

6억 원 경계에서 세금이 크게 뛰지 않는 것도 이 계산식 덕분입니다. 6억 원에서 1%이던 세율이 7억 원에서 1.67%, 8억 원에서 2.33%로 차츰 올라 9억 원에서 3%가 되므로, 가격이 조금 올랐다고 세율이 한 번에 두세 배가 되지는 않습니다.

다주택 중과 8%·12%

개인이 주택을 사서 1세대가 가진 주택 수가 늘어나면 아래 중과세율이 적용됩니다(제13조의2 제1항). 중과세율은 4%에 중과기준세율 2%의 2배(8%) 또는 4배(12%)를 더한 값입니다(제6조 제19호).

중과가 붙으면 부가세도 달라집니다. 지방교육세는 (4% − 2%) × 20%인 0.4%로 고정됩니다(제151조 제1항 제1호 나목). 85㎡를 넘는 주택의 농어촌특별세는 「표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%」(농어촌특별세법 제5조)를 중과세율에 대입하면 8% 중과일 때 0.6%, 12% 중과일 때 1%가 되는데, 중과분을 이렇게 계산한다는 문구가 원문에 따로 있지는 않아 실제 고지로 확인하는 편이 안전합니다. 8억 원 아파트(85㎡ 이하)를 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 취득세 6,400만 원과 지방교육세 320만 원을 합쳐 6,720만 원으로, 1주택일 때 2,050만 4천 원의 3배가 넘습니다. 조정대상지역에서 세 번째 집이면 12%가 적용돼 9,920만 원입니다.

일시적 2주택과 중과에서 빠지는 주택

• 일시적 2주택: 집(또는 분양권·입주권·주택 오피스텔)이 하나 있는 1세대가 이사·학업·취업 등으로 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 집을 처분하면 조정대상지역이어도 중과하지 않습니다(시행령 제28조의5). 3년 안에 처분하지 않으면 중과세율로 다시 계산한 세금을 내야 할 수 있습니다
• 시가표준액이 낮은 주택: 시가표준액 1억 원 이하(수도권 밖은 2억 원 이하) 주택은 중과 대상이 아닙니다. 다만 정비구역이나 소규모주택 정비 사업시행구역에 있는 주택은 제외됩니다(시행령 제28조의2)
• 주택 수를 셀 때: 이번에 사는 집을 포함해 1세대가 가진 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔을 모두 셉니다(시행령 제28조의4). 상속받고 5년이 지나지 않은 주택, 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔 등은 주택 수에서 뺍니다
• 1세대의 범위: 주민등록표에 함께 올라 있는 가족으로 봅니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대이지만, 소득 요건을 갖춘 30세 미만 자녀나 65세 이상 부모를 모시기 위해 합가한 경우 등은 별도 세대로 봅니다(시행령 제28조의3)

증여로 받을 때

증여로 주택을 받으면 취득세율은 3.5%이고, 지방교육세는 (3.5% − 2%) × 20%인 0.3%입니다(제11조 제1항 제2호, 제151조). 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다(제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6). 1세대 1주택자가 가진 그 집을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우는 이 중과에서 제외됩니다.

상속으로 받는 주택(농지 외)은 2.8%이고 지방교육세는 0.16%입니다. 상속은 시가가 아니라 시가표준액(공시가격)이 과세표준이라, 시가표준액 6억 원 주택이면 1,776만 원입니다. 상속으로 1가구 1주택을 취득하는 경우 등에는 세율 특례(제15조 제1항)가 따로 있어 실제 세금이 더 낮을 수 있습니다.

증여·상속의 과세표준과 가족 간 매매

증여로 받는 주택의 과세표준은 시가인정액, 즉 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가로 인정되는 가액입니다(제10조의2 제1항). 시가표준액이 1억 원 이하인 주택은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정한 가액으로 할 수 있고, 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 씁니다. 상속은 시가표준액이 과세표준입니다(같은 조 제2항).

배우자나 직계존비속의 부동산을 사면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다(제7조 제11항). 공매·경매로 산 경우, 대가를 소득이나 재산 처분 대금 등으로 지급한 사실이 증명되는 경우 등은 매매(유상취득)로 보지만, 그 대가가 시가인정액보다 낮아 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 이 예외를 적용하지 않습니다(시행령 제11조의3). 부모와 자녀 사이에 시세보다 크게 낮은 값으로 집을 사고팔면 매매 세율이 아니라 증여 세율(3.5%, 조정대상지역 중과 12%)이 적용될 수 있다는 뜻입니다.

생애최초 주택 구입 감면

본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없는 사람이 거주할 목적으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 매매로 사면, 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면받습니다(지방세특례제한법 제36조의3). 미성년자와 부담부증여는 제외됩니다.

여기서 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억 원(수도권은 6억 원) 이하인 주택으로, 아파트가 아닌 공동주택, 도시형 생활주택, 같은 조건의 다가구주택 호수, 인구감소지역 주택이 해당합니다.

감면액은 매매 세율(1~3%)로 계산한 취득세에서 한도만큼 빼는 방식입니다. 5억 원 아파트(85㎡ 이하)라면 취득세 500만 원에서 200만 원을 빼 300만 원이 되고, 지방교육세 50만 원을 합쳐 350만 원을 냅니다. 3억 원 이하 주택은 취득세가 200만~300만 원이라 한도 안에서 전액 면제될 수 있습니다. 두 사람이 공동으로 사도 한 주택의 감면 한도는 300만 원 또는 200만 원입니다.

감면받은 뒤 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 추징합니다(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외). 상속으로 받은 주택 지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 가졌던 경우 등은 집을 가진 적이 없는 것으로 봅니다.

출산·양육 주택 감면

2028년 12월 31일까지 자녀를 낳은 부모가 그 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5년 안에(출산일 전 1년 안에 산 경우 포함) 취득가액 12억 원 이하 주택을 취득하면, 산출세액 500만 원까지 취득세를 감면받습니다(지방세특례제한법 제36조의5). 가족관계등록부로 출생 사실이 확인돼야 하고, 1가구 1주택이어야 합니다(취득일부터 3개월 안에 1가구 1주택이 되는 경우 포함).

8억 원 주택(85㎡ 이하)이라면 취득세 1,864만 원에서 500만 원을 빼 1,364만 원이 되고, 지방교육세를 합쳐 1,550만 4천 원을 냅니다. 생애최초 감면과 출산 감면에 모두 해당해도 둘을 더하지 않고 감면액이 큰 하나만 적용됩니다(제180조). 출산 감면도 3년 안에 팔거나 증여·임대하면 추징됩니다.

감면이 있을 때 지방교육세와 농어촌특별세를 어떻게 계산하는지는 원문에 정액 공제형 감면의 계산법이 따로 적혀 있지 않습니다. 취득세 계산기는 감면 전 금액으로 계산하므로, 실제 고지 금액과 차이가 날 수 있습니다.

신고·납부 기한

• 매매: 취득일(보통 잔금일)부터 60일 안에 신고·납부합니다(제20조 제1항)
• 증여 등 무상취득: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안입니다
• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 안입니다
• 등기가 먼저면: 기한 안이라도 소유권이전등기를 신청하려면 등기 신청서를 내는 날까지 취득세를 내야 합니다(제20조 제4항)
• 나중에 중과 대상이 되면: 일시적 2주택으로 신고했다가 기간 안에 종전 집을 처분하지 못하는 등 중과세율 적용 대상이 되면, 정해진 날부터 60일 안에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고·납부합니다(제20조 제2항)
• 감면이 추징되면: 감면받은 뒤 추징 사유가 생기면 그 사유 발생일부터 60일 안에 신고·납부합니다(제20조 제3항)

계산 전에 확인할 갈림길

• 조정대상지역 시점: 중과 여부는 취득일 기준 조정대상지역인지로 보지만, 조정대상지역 지정고시일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항)
• 주택이 맞는지: 건축물대장·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건물이어야 1~3% 세율이 적용되고, 그렇지 않으면 4%가 적용됩니다(제11조 제1항 제7호·제8호)
• 지분 취득: 지분으로 사면 세율 구간은 전체 주택 가액으로 환산해 정하고, 세금은 취득한 지분 가액에 매깁니다
• 고급주택: 시가표준액 9억 원을 넘으면서 1구의 연면적 331㎡ 초과, 대지 662㎡ 초과, 공동주택 전용 245㎡(복층형 274㎡) 초과 등 기준에 해당하면 세율에 8%p가 더해집니다(제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항)
• 지역 조례: 지방교육세는 시·도 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감될 수 있습니다(제151조 제2항)

정리하면

주택을 매매로 사면 취득세는 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 계산식(7억 원 1.67%, 8억 원 2.33%), 9억 원 초과 3%이고, 여기에 취득세율의 10%인 지방교육세와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용되며, 이사 등으로 3년 안에 종전 집을 처분하는 일시적 2주택은 중과하지 않습니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%입니다. 무주택자의 첫 주택은 200만~300만 원, 출산 가정은 500만 원까지 감면되고, 매매 취득세는 잔금일부터 60일 안에 신고합니다.

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