2026년 아파트 증여세, 시가 평가·취득세·부담부증여 정리

2026년 아파트 증여세는 공시가격이 아니라 증여일 전후의 시가로 평가한 금액에서 증여재산공제를 빼고 계산합니다. 성년 자녀가 부모에게 시가 8억 원짜리 아파트를 받으면 기한 안에 신고할 때 증여세는 1억 6,005만 원이고, 받는 사람은 이와 별도로 취득세 3.5%(조정대상지역의 중과 대상이면 12%)를 냅니다. 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 증여세가 줄어드는 대신 주는 사람에게 양도소득세가 생기므로, 두 세금을 함께 놓고 평가해야 합니다.

아파트 증여세는 이 순서로 계산합니다

아파트를 증여할 때 세금은 받는 사람의 증여세와 취득세, 경우에 따라 주는 사람의 양도소득세까지 셋이 얽힙니다. 증여세만 놓고 보면 계산 순서는 다음과 같습니다.

현금 증여와 달라지는 곳은 1단계와 2단계입니다. 현금은 받은 금액이 곧 증여재산가액이지만, 아파트는 얼마로 평가하느냐가 세금을 크게 바꾸고, 보증금이 끼어 있으면 그 채무를 누가 떠안느냐에 따라 세금의 종류까지 달라집니다. 공제 한도와 10년 합산은 현금과 같으므로 앞선 글의 기준을 그대로 씁니다.

아파트 가격은 공시가격이 아니라 시가입니다

증여세를 매기는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가입니다(제60조 제1항). 시행령 제49조는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지를 평가기간으로 정하고, 그 안에 해당 아파트의 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다.

해당 아파트 자체의 거래가 없어도 끝이 아닙니다. 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액도 시가로 봅니다(시행령 제49조 제4항). 같은 단지에서 같은 면적의 다른 호수가 팔렸다면 그 가격이 기준이 될 수 있다는 뜻이고, 거래가 많은 아파트일수록 공시가격으로 신고할 여지는 좁아집니다. 신고를 한 경우 이 비슷한 재산의 거래는 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 것을 봅니다.

이런 가액을 모두 찾을 수 없을 때에만 공동주택가격 같은 기준시가로 평가합니다(제60조 제3항, 제61조). 또 평가기간이 지난 뒤의 거래라도 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 평가심의위원회를 거쳐 시가로 포함될 수 있습니다. 감정평가를 받아 신고하는 방법도 있는데, 둘 이상의 감정기관 평균이 원칙이고 일정 금액 이하 부동산은 한 곳으로도 됩니다.

성년 자녀가 시가 8억 원 아파트를 받으면

부모에게 시가 8억 원 아파트를 받은 성년 자녀가 10년 안에 받은 다른 증여가 없고 기한 안에 신고하는 경우입니다.

취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 더해집니다. 같은 아파트라도 누구에게 받느냐에 따라 증여세는 크게 달라집니다.

배우자는 공제 한도가 6억 원이라 과세표준이 2억 원으로 줄고, 조부모에게 바로 받는 손자녀는 같은 과세표준에 30%가 할증됩니다. 이 숫자들은 증여세 계산기에 시가를 넣으면 같은 순서로 확인할 수 있습니다.

앞서 받은 현금이 있으면 합산됩니다

아파트를 받기 전 10년 안에 같은 사람에게 받은 현금이 있으면 그 금액도 더해서 계산합니다(제47조 제2항). 증여자가 부모라면 아버지와 어머니에게 받은 것을 한 사람에게 받은 것으로 봅니다.

예를 들어 성년 자녀가 2년 전 부모에게 현금 5천만 원을 받아 공제 5천만 원을 이미 썼고, 이번에 시가 8억 원 아파트를 받는다고 하겠습니다. 과세가액은 8억 5천만 원이 되고, 10년 동안 쓸 수 있는 공제는 여전히 5천만 원뿐이라 과세표준은 8억 원입니다. 산출세액은 8억 원에 30%를 곱해 누진공제 6천만 원을 뺀 1억 8천만 원이고, 앞선 현금 증여 때 계산된 세액이 0원이라 뺄 것이 없으므로 신고세액공제 540만 원을 빼면 1억 7,460만 원입니다.

현금 5천만 원을 받을 때는 세금이 없었지만, 아파트를 받으면서 그 공제를 다시 쓸 수 없게 되어 1,455만 원이 늘어난 셈입니다. 아파트 증여를 계획하고 있다면 그 전 10년 동안의 증여 기록부터 모아 두는 편이 계산이 정확합니다.

받는 사람은 취득세도 냅니다

아파트를 증여받으면 받는 사람이 취득세를 냅니다. 상속이 아닌 무상취득의 표준세율은 3.5% 입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 과세표준은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지의 매매·감정·경매·공매 가액인 시가인정액이고, 그런 가액이 없으면 비슷한 부동산의 거래가액, 그것도 없으면 시가표준액을 씁니다(제10조의2, 시행령 제14조).

중과되는 경우가 있습니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하면 4%에 중과기준세율 2%의 400%를 더한 12% 를 적용합니다(제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6). 시가인정액 8억 원이라면 3.5%일 때 2,800만 원인 취득세가 12%일 때는 9,600만 원이 됩니다.

다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우는 중과하지 않습니다. 부모가 집 한 채만 가진 상태에서 그 집을 자녀에게 주면 조정대상지역이라도 3.5%입니다.

조정대상지역은 국토교통부 고시로 바뀝니다. 2025년 10월 15일에 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 지정됐고, 2026년 7월 1일에도 지정 공고가 있었습니다. 증여일 기준으로 국가법령정보센터의 「조정대상지역 지정」 고시를 확인해야 정확합니다. 취득세 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제20조 제1항).

전세보증금·대출을 함께 넘기는 부담부증여

전세를 끼고 있거나 담보대출이 있는 아파트를 그 채무와 함께 넘기면, 받는 사람이 떠안은 채무만큼은 증여재산가액에서 뺍니다(상증법 제47조 제1항). 시가 8억 원 아파트에 전세보증금 3억 원이 있고 자녀가 그 보증금 반환 의무를 떠안으면 증여재산가액은 5억 원입니다.

그 대신 채무액에 해당하는 부분은 주는 사람이 양도한 것으로 봅니다(소득세법 제88조 제1호). 부모에게는 3억 원어치를 판 것과 같은 양도소득세가 생기고, 부모가 그 집을 싸게 산 지 오래됐다면 이 양도세가 줄어든 증여세보다 클 수도 있습니다. 반대로 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도로 보는 부분에도 그 요건이 적용됩니다.

배우자나 부모·자녀 사이에서는 받는 사람이 채무를 인수했다고 적어도 인수하지 않은 것으로 추정합니다(제47조 제3항). 대출 명의 변경이나 임대차계약 승계처럼 받는 사람이 실제로 채무를 떠안았다는 사실이 객관적으로 확인되어야 인정됩니다. 취득세도 나뉘어, 채무부담액 부분은 유상취득의 과세표준을, 나머지는 무상취득의 과세표준을 적용합니다(지방세법 제10조의2 제6항).

가족에게 싸게 파는 경우

증여 대신 자녀에게 시세보다 낮은 값에 파는 방법도 있습니다. 특수관계인 사이에서 시가보다 낮게 사고팔면, 대가와 시가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 만큼을 산 사람이 증여받은 것으로 봅니다(상증법 제35조 제1항, 시행령 제26조 제2항).

시가 10억 원 아파트라면 기준금액은 3억 원입니다. 자녀가 7억 원에 사면 차액 3억 원에서 3억 원을 뺀 0원이라 증여세가 없고, 6억 원에 사면 차액 4억 원에서 3억 원을 뺀 1억 원이 증여재산가액이 됩니다. 다른 증여가 없는 성년 자녀라면 이 1억 원에 대한 증여세는 485만 원입니다.

주의할 점이 둘 있습니다. 파는 부모의 양도소득세는 별도 기준에 따라 시가로 다시 계산될 수 있고, 자녀가 실제로 대금을 치렀다는 자금 흐름이 남아 있어야 매매로 인정받습니다.

증여받은 아파트를 10년 안에 팔면

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도일부터 거슬러 10년 이내에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받을 때의 시가가 아니라 증여자가 처음 산 가격으로 봅니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이를 흔히 이월과세라고 부릅니다. 받는 사람이 낸 증여세 상당액은 필요경비로 뺍니다.

예를 들어 부모가 3억 원에 산 아파트를 시가 8억 원에 증여받고 5년 뒤 9억 원에 팔면, 양도차익은 9억 원에서 8억 원이 아니라 3억 원을 뺀 금액을 기준으로 계산합니다. 증여로 취득가액을 끌어올린 뒤 바로 팔아 양도세를 줄이는 방식을 막기 위한 규정입니다.

다만 이 규정을 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 양도가 되는 경우나, 적용해서 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다(같은 조 제2항). 기간은 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다. 오래전에 증여받은 부동산이라면 증여 당시 적용되던 기간을 함께 따져야 합니다.

네 가지 방법을 나란히 놓으면

시가 8억 원 아파트를 가족에게 넘기는 길은 크게 네 가지이고, 방법마다 세금을 내는 사람과 따져야 할 조건이 다릅니다.

어느 방법이 낫다고 한 줄로 말하기는 어렵습니다. 부모의 취득가액과 보유 주택 수, 아파트가 조정대상지역에 있는지, 받는 사람이 대출이나 보증금을 감당할 수 있는지에 따라 세금 합계의 순서가 바뀌기 때문입니다. 증여세는 계산기로 먼저 어림해 보고, 양도소득세와 취득세 중과가 걸리는 경우에는 신고 전에 세무서나 국세상담센터(126), 해당 시·군·구청 세무과에서 확인하는 편이 안전합니다.

정리하면

아파트 증여세는 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정 가액이나 같은 단지 비슷한 아파트의 거래가액으로 평가한 시가에서 출발합니다. 성년 자녀가 부모에게 시가 8억 원 아파트를 받으면 증여세 1억 6,005만 원과 취득세 3.5%를 내고, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우가 아니면 취득세가 12%로 오릅니다. 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 증여세가 줄지만 부모에게 양도소득세가 생기고, 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면 부모의 취득가액으로 양도세를 계산합니다. 증여세와 취득세 모두 신고기한은 받은 달의 말일부터 3개월입니다.

FAQ

아파트를 공시가격으로 신고하면 안 되나요?

아파트는 원칙적으로 시가로 평가합니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 그 아파트나 같은 단지의 비슷한 아파트가 거래된 가액이 있으면 그 가액이 시가가 되므로, 공시가격으로 신고해도 세무서가 시가로 다시 결정할 수 있습니다. 공시가격 같은 기준시가는 시가로 볼 가액을 찾을 수 없을 때만 씁니다.

부모님이 집 한 채만 가지고 있는데, 그 집을 받으면 취득세가 12%인가요?

1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 자녀 등 직계존비속이 증여받는 경우는 조정대상지역이라도 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다(지방세법 시행령 제28조의6). 중과 12%는 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 이 예외에 해당하지 않는 경우에 받을 때 적용됩니다.

전세를 끼고 증여하면 항상 세금이 줄어드나요?

증여세는 줄지만 넘긴 보증금만큼 부모에게 양도소득세가 생기고, 받는 사람의 취득세도 채무 부분은 유상취득 기준으로 계산합니다. 부모의 취득가액이 낮고 보유기간이 짧아 양도세가 크게 나오면 전체 세금이 오히려 늘 수 있으므로, 증여세 감소액과 양도세·취득세를 함께 계산해 비교해야 합니다.

증여받고 몇 달 뒤에 바로 팔면 어떻게 되나요?

증여일 후 3개월 안에 그 아파트를 팔면 그 매매가액이 증여세 평가기간 안의 거래라서 증여재산의 시가가 됩니다. 또 배우자나 부모에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 부모가 처음 산 가격을 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다.

부부 공동명의로 바꾸려고 아파트 절반을 배우자에게 주면 세금이 있나요?

배우자에게 받는 증여는 10년 동안 6억 원까지 공제되므로, 시가 12억 원 아파트의 절반인 6억 원을 넘기고 10년 안에 배우자에게 받은 다른 증여가 없다면 증여세는 없습니다. 다만 받는 배우자는 받은 지분에 대한 취득세를 내고, 조정대상지역의 중과 여부는 주는 배우자가 1세대 1주택자인지에 따라 달라집니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법(2026. 1. 2. 시행) 제35조·제47조·제53조·제60조·제61조·제68조·제69조
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령(2026. 2. 27. 시행) 제26조·제49조
• 국가법령정보센터 — 지방세법(2026. 7. 1. 시행) 제10조의2·제11조·제13조의2·제20조
• 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령(2026. 7. 1. 시행) 제14조·제28조의6
• 국가법령정보센터 — 소득세법(2026. 7. 1. 시행) 제88조·제97조의2
• 국가법령정보센터 — 행정규칙 「조정대상지역 지정」(국토교통부 공고)
• 대한민국 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정(2025. 10. 15.)

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