2026년 부동산 중개보수 요율표, 매매·전세·월세 복비 계산

주택을 사고팔거나 전세·월세 계약을 할 때 내는 부동산 중개보수(복비)는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액을 넘을 수 없고, 일부 구간은 한도액도 정해져 있습니다. 한도의 기준은 공인중개사법 시행규칙 별표 1이고, 실제 요율은 중개사무소가 있는 시·도의 조례로 정한 범위 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 이 한도 안에서 따로 냅니다.

주택 중개보수 상한요율표

공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 따라 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 한쪽에서 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같습니다.

표의 요율은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 이 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 시·도에 있으면 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준을 따릅니다(제20조 제3항). 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례의 별표 1은 12개 구간의 경계·요율·한도액이 시행규칙 별표 1과 같습니다. 이 조례 별표 비고는 「거래금액에 상한요율을 곱한 금액이 한도액보다 크면 한도액」으로 계산한다고 적고 있습니다.

매매 복비 계산 사례

매매 중개보수는 매매가에 요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간이면 한도액까지만 냅니다.

1억 9천만 원 집은 0.5%로 계산하면 95만 원이지만 한도액 80만 원에 걸립니다. 매수인과 매도인이 각각 내므로, 5억 원 아파트 한 건의 중개보수 상한은 두 사람을 합쳐 400만 원입니다.

구간 경계에서 복비가 뛰는 곳

요율이 구간마다 바뀌기 때문에 경계를 넘는 순간 복비가 크게 달라지는 곳이 있습니다. 경계 금액은 「이상」이라 딱 그 금액부터 높은 요율이 적용됩니다.

매매가가 1천만 원 오르는 동안 복비 상한은 94만~156만 원이 늘어납니다. 표의 금액은 받을 수 있는 최대치일 뿐이므로, 경계 근처에서 거래한다면 계약 전에 중개보수 금액을 먼저 협의해 두는 편이 좋습니다.

전세 복비 계산 사례

전세금 8천만 원은 0.4%로 32만 원이지만 한도 30만 원이 적용되고, 1억 원은 요율이 0.3%로 내려가 역시 30만 원입니다.

임대차 표는 매매 표와 달리 1억 원에서 요율이 0.4%에서 0.3%로 내려갑니다. 그래서 전세금 5천만 원부터 2억 원 가까이까지는 복비 상한이 20만~30만 원대에 머물다가, 1억 원을 넘어 0.3%가 거래금액을 따라 늘어나는 구조입니다. 거꾸로 6억 원에서는 0.3%가 0.4%로 올라가 복비 상한이 177만 원(5억 9천만 원)에서 240만 원으로 뛰고, 12억 원에서도 0.4%가 0.5%로 올라 476만 원(11억 9천만 원)이 600만 원이 됩니다.

월세는 보증금 + 월세 × 100으로 환산합니다

보증금에 월세가 붙는 임대차는 월 차임 × 100을 보증금에 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 그렇게 더한 금액이 5천만 원 미만이면 월 차임에 100 대신 70을 곱해 다시 더합니다(제20조 제5항 제1호).

보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 ×100으로 계산한 4,500만 원이 5천만 원 미만이라 ×70으로 다시 계산해 거래금액이 3,300만 원이 되고, 0.5%인 16만 5천 원이 상한입니다. 월세가 커질수록 거래금액이 크게 늘어나므로, 보증금이 적어도 복비는 전세만큼 나올 수 있습니다.

같은 집을 전세와 반전세로 내놓을 때 복비 상한을 비교하면 이 차이가 잘 보입니다.

월세 부분은 100배로 환산되므로 보증금을 월세로 돌린 비율에 따라 거래금액이 달라지고, 그만큼 복비 상한도 달라집니다. 위 세 경우 모두 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이라 요율은 0.3%로 같습니다.

오피스텔·상가·토지는 요율이 다릅니다

주거용 오피스텔 요율은 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우에만 적용됩니다. 한 건물에서 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율을, 절반 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다(제20조 제6항). 주택 외 중개대상물은 개업공인중개사가 0.9% 범위 안에서 자기가 받을 상한요율을 요율표에 명시해야 하고, 그보다 많이 받을 수 없습니다(제20조 제7항).

상가주택처럼 섞인 건물은 면적으로 가릅니다

한 건물에 주택과 점포가 함께 있는 경우 어느 표를 쓸지는 주택 면적으로 정합니다(제20조 제6항).

예를 들어 1층이 점포이고 2~3층이 주택인 건물이라면 주택 면적이 절반을 넘는지부터 확인합니다. 절반 이상이면 매매가 전체에 주택 표의 요율과 한도를 적용하고, 절반 미만이면 0.9% 이내에서 협의합니다.

매도인과 매수인이 각각 냅니다

시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 하고, 표의 한도는 한쪽에서 받을 수 있는 금액입니다. 오피스텔과 그 밖의 중개대상물도 제20조 제4항에서 쌍방으로부터 각각 받도록 정합니다. 그래서 거래 한 건에 중개사무소가 받을 수 있는 금액은 표 금액의 두 배까지입니다.

집을 팔고 곧바로 다른 집을 사는 경우라면 파는 거래에서 매도인으로, 사는 거래에서 매수인으로 각각 중개보수를 냅니다.

오피스텔·상가 계산 사례

오피스텔과 상가에는 주택처럼 구간별 한도액이 없어서 거래금액에 요율을 곱한 값이 그대로 상한이 됩니다. 월세 환산(×100·×70) 규칙은 주택 외 중개대상물에도 똑같이 적용됩니다(제20조 제5항). 상가의 0.9%는 법정 최대치이고, 중개사무소가 요율표에 적어 둔 상한요율이 더 낮으면 그 요율을 넘을 수 없습니다.

실비는 누가 내나요

중개보수와 별개로 실비를 청구받을 수 있는데, 실비의 범위와 청구 대상도 시행규칙 제20조 제2항에 정해져 있습니다.

실비는 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부해 청구하도록 되어 있으므로, 실비를 요구받으면 영수증을 함께 받아 두면 됩니다. 계산기는 실비를 넣지 않고 중개보수 상한만 보여 줍니다.

거래금액을 정할 때의 규칙

• 교환 계약: 교환하는 중개대상물 중 거래금액이 큰 쪽의 가액을 거래금액으로 합니다(제20조 제5항 제2호)
• 한 번에 여러 거래: 같은 중개대상물을 같은 당사자끼리 매매를 포함해 둘 이상 거래하면 매매 거래금액만 적용합니다(제20조 제5항 제3호)
• 실비는 따로: 권리관계 확인이나 계약금 반환 보장에 드는 실비는 영수증 등을 첨부해 따로 청구할 수 있습니다(제20조 제2항)
• 부가가치세: 이 글과 계산기의 금액에는 부가가치세가 들어 있지 않으므로, 부가가치세를 따로 내는지는 계약 전에 중개사무소에 확인하는 편이 좋습니다

복비는 언제 내고, 못 받는 경우는

약정이 없으면 계약금만 오간 날이 아니라 중도금·잔금까지 거래대금 지급이 모두 끝난 날이 지급 시기입니다. 계약금만 오간 상태에서 복비 전액을 먼저 요구받았다면 중개사와 따로 약정한 내용이 있는지 확인해 보는 편이 좋습니다. 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 받을 수 없다는 점도 법에 적혀 있으므로, 그런 사정이 있으면 그 근거를 들어 다시 협의할 수 있습니다.

계약 전에 확인할 것

• 중개사무소의 요율표: 개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율과 한도액표를 사무소에 게시해야 합니다(제10조 제2호). 표에 적힌 요율이 협의의 출발점입니다
• 시·도 조례: 별표 1은 한도이고 실제 기준은 사무소가 있는 시·도의 조례입니다
• 확인·설명 사항: 중개보수와 실비의 금액·산출 내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이므로(시행령 제21조 제1항 제3호), 계약 전에 계산 근거를 물어 확인합니다
• 협의 금액을 글로 남기기: 상한 안에서 요율을 낮추기로 했다면 계약서나 문자로 금액을 남겨 두어야 나중에 다툼이 없습니다

정리하면

주택 중개보수는 매매 0.4~0.7%, 임대차 0.3~0.6%가 상한이고, 매매 2억 원 미만·임대차 1억 원 미만 구간에는 한도액(매매 25만·80만 원, 임대차 20만·30만 원)이 있습니다. 월세는 보증금에 월세 × 100을 더해 거래금액을 구하고, 그 합이 5천만 원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다. 매매 9억·12억·15억 원, 전세 6억 원 경계에서는 요율이 올라 복비 상한이 크게 뜁니다. 오피스텔(85㎡ 이하·부엌·욕실 요건)은 매매 0.5%·임대차 0.4%, 상가·토지는 0.9% 이내이며, 모든 요율은 최대치라 계약 전에 중개사와 금액을 협의해 정합니다. 중개보수 계산기에서 주택·오피스텔·그 밖을 고르고 매매가나 보증금·월세를 넣으면 거래금액 환산, 적용 요율, 한도액과 한쪽이 내는 복비 상한을 바로 확인할 수 있습니다.

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