2026년 전월세 전환율 상한 5%, 전세를 월세로 바꾸면 얼마

전세 보증금의 일부나 전부를 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있습니다. 주택은 돌리는 보증금에 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없고(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조), 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 바뀌었으므로 지금 주택 전환율 상한은 연 5%입니다. 전세 3억 원을 보증금 1억 원으로 낮추고 나머지 2억 원을 월세로 돌리면, 한 달 월세는 83만 3,333원까지입니다.

전월세 전환율 상한은 얼마인가요

주택은 기준금리에 2%를 더하고, 상가는 기준금리에 4.5를 곱합니다. 상가는 3.00 × 4.5 = 13.5%가 연 12%보다 높아서 지금은 연 12%가 상한입니다. 두 법 모두 이 상한을 넘는 월 차임을 받을 수 없다고 정하고 있습니다(주택 제7조의2, 상가 제12조). 여기서 연 10%와 연 12%는 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율이고(주택 시행령 제9조 제1항, 상가 시행령 제5조 제1항), 기준금리 쪽 비율은 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(주택 연 2%)이나 배수(상가 4.5배)를 붙인 것입니다. 둘 중 낮은 비율이 상한이 되므로, 금리가 낮을 때는 기준금리 쪽이, 금리가 아주 높을 때는 고정 비율 쪽이 상한을 정합니다.

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다

주택 상한은 기준금리에 바로 연동됩니다. 기준금리가 연 8%가 되기 전까지는 늘 「기준금리 + 2%」 쪽이 연 10%보다 낮기 때문입니다. 상가는 기준금리가 12 ÷ 4.5, 곧 약 2.67%보다 낮아질 때만 4.5배 쪽이 상한이 됩니다.

기준금리는 한국은행이 통화정책방향 결정회의에서 정합니다. 법은 「한국은행에서 공시한 기준금리」라고만 적고 있어서 어느 날짜의 금리를 쓰는지는 조문에 나와 있지 않습니다. 계산기는 최근 값인 연 3.00%를 기본으로 두고, 다른 값을 넣어 볼 수 있게 했습니다.

보증금을 월세로 바꾸는 계산

월세 상한은 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12로 구합니다. 전환율이 연 비율이라 1년 치 금액을 12달로 나누는 것입니다. 원 미만은 법에 처리 방법이 없어 계산기에서는 버렸습니다.

보증금 1천만 원을 월세로 돌릴 때마다 주택은 한 달 4만 1,666원, 상가는 10만 원씩 월세 상한이 늘어난다고 보면 됩니다.

전세 3억 원을 반전세로 바꾸면

전세 3억 원에 살다가 집주인과 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌리기로 했다면 이렇게 계산합니다.

집주인이 연 6%로 계산해 월 100만 원을 제시했다면 상한보다 한 달에 16만 6,667원이 많습니다. 보증금을 2억 원으로만 낮추면 돌리는 금액이 1억 원이라 월세 상한은 41만 6,666원이 됩니다.

보증금이 작은 원룸도 같은 계산입니다

전환율 상한은 금액이 작아도 똑같이 적용됩니다. 보증금 전부를 월세로 돌리는 경우도 돌리는 금액이 곧 전세금 전체일 뿐 계산 방법은 같습니다.

집주인이 월세 20만 원을 제시한 첫 번째 경우라면 실제 전환율은 20만 원 × 12 ÷ 4천만 원 = 연 6%로 상한 연 5%를 넘고, 한 달에 3만 3,334원이 많습니다.

월세를 보증금으로 바꾸는 계산

반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 월세 × 12 ÷ 전환율만큼 보증금이 늘어납니다. 법에는 보증금을 월세로 돌리는 방향의 상한만 있고, 월세를 보증금으로 돌리는 비율은 따로 정해져 있지 않습니다. 그래서 비율은 당사자가 합의해야 하고, 비율이 낮을수록 올라가는 보증금이 커집니다.

같은 방식으로 월세 30만 원은 연 5%일 때 7,200만 원, 월세 100만 원은 2억 4천만 원만큼 보증금이 늘어납니다.

보증금 1억 원에 월세 50만 원인 집을 월세 없이 연 5%로 바꾸면 보증금이 1억 2천만 원 늘어 전세금은 2억 2천만 원이 됩니다. 월세 일부만 줄이는 경우에도 줄이는 월세만 넣어 같은 식으로 계산합니다.

지금 월세가 상한을 넘는지 확인하는 법

이미 반전세로 바꿨다면 월세 × 12 ÷ 월세로 돌린 보증금으로 실제 전환율을 구해 상한과 비교합니다.

전세 2억 원을 보증금 5천만 원으로 낮추면 돌린 금액이 1억 5천만 원이라 상한 월세는 62만 5,000원이고, 월세 70만 원은 한 달에 7만 5,000원이 많습니다.

넘게 낸 월세는 돌려 달라고 할 수 있습니다

주택 임차인이 전환율 상한을 넘겨 월세를 냈다면 넘게 낸 금액만큼 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2). 같은 조문은 뒤에서 볼 5% 증액 상한을 넘겨 낸 차임이나 보증금에도 적용됩니다. 또 이 법을 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조). 계약서에 상한보다 높은 전환율을 적었더라도 임차인에게 불리한 부분은 효력이 없다는 뜻입니다.

다만 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다(제11조).

상가는 연 12%, 환산보증금 기준 안에서만

상가건물 임대차보호법의 전환율 상한(제12조)은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 상가에만 적용됩니다(제2조). 환산보증금은 보증금에 월세 × 100을 더한 금액입니다(시행령 제2조).

서울에서 보증금 5억 원 가운데 4억 원을 월세로 돌리면 상한 월세는 4억 원 × 12% ÷ 12 = 400만 원이고, 바꾼 뒤 환산보증금은 1억 원 + 400만 원 × 100 = 5억 원이라 기준 안입니다. 같은 조건이라도 「그 밖의 지역」이면 기준 3억 7천만 원을 넘어 제12조가 적용되지 않습니다.

환산보증금은 월세가 100배로 들어가서 보증금이 작아도 기준을 넘기 쉽습니다.

기준을 넘는 상가에도 적용되는 조문은 제2조 제3항에 따로 나열돼 있는데, 전환율 상한(제12조)과 증액 상한(제11조)은 그 목록에 없습니다. 지금의 기준 금액은 2019년 4월 2일 개정된 것으로, 개정 시행령 시행 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용됩니다(시행령 부칙). 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법도 적용되지 않습니다(제16조).

계약 중 증액은 5%까지

전환과 별개로, 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금·월세를 올리는 데에도 상한이 있습니다.

보증금 2억 원이면 증액 청구는 1,000만 원까지, 월세 50만 원이면 2만 5,000원까지입니다. 상가는 제1급감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임 등을 깎았다가 다시 올리는 경우, 감액 전 금액에 닿을 때까지는 5% 상한이 적용되지 않습니다(상가 제11조 제3항). 주택은 시·도가 5% 범위 안에서 조례로 상한을 따로 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신되는 경우에도 차임과 보증금은 이 범위 안에서만 올리거나 내릴 수 있습니다(주택 제6조의3 제3항, 상가 제10조 제3항).

전환 전에 확인할 것

• 돌리는 금액: 바꾸기 전 보증금에서 바꾼 뒤 보증금을 뺀 금액이 전환율을 곱하는 금액입니다
• 그날의 기준금리: 한국은행 누리집의 기준금리 추이에서 최근 변경일과 금리를 확인합니다. 주택 상한은 기준금리에 2%를 더한 값입니다
• 계약 중 증액인지: 전환과 함께 보증금이나 월세를 올린다면 계약·증액 뒤 1년이 지났는지, 5% 안인지 따로 봅니다
• 상가라면 환산보증금: 바꾼 뒤 보증금 + 월세 × 100이 지역 기준 이하인지 먼저 확인합니다
• 계약서 기재: 바꾼 뒤 보증금과 월세 금액, 적용한 전환율을 계약서에 함께 적어 두면 나중에 초과 여부를 따지기 쉽습니다

법에 적혀 있지 않은 것

• 12로 나누는 것: 조문은 「연」 비율과 「월 단위의 차임」이라고만 적고 있어, 연 금액을 12로 나눈 것은 단위 환산입니다
• 원 미만 처리: 반올림인지 버림인지 조문에 없어서 계산기는 「넘을 수 없다」에 맞춰 버렸습니다
• 기준금리 날짜: 전환 합의일·계약일 가운데 어느 날의 기준금리를 쓰는지 조문에 없습니다
• 월세를 보증금으로 돌리는 비율: 법정 상한이 없습니다
• 적용 시점: 주택 제7조의2는 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」라고만 적고 있습니다

이런 부분은 계약 전에 집주인과 기준을 맞춰 두고, 필요하면 계약서에 적용한 전환율과 바꾼 뒤 금액을 함께 적어 두는 편이 좋습니다.

정리하면

주택 보증금을 월세로 돌릴 때 월세 상한은 돌리는 보증금 × min(연 10%, 기준금리 + 2%) ÷ 12이고, 기준금리 연 3.00%인 지금은 연 5%라 보증금 1억 원당 월 41만 6,666원입니다. 상가는 min(연 12%, 기준금리 × 4.5)로 지금 연 12%이며, 환산보증금이 지역 기준 이하인 상가에만 적용됩니다. 월세를 보증금으로 돌리는 비율은 법정 상한이 없어 합의로 정합니다. 주택 임차인은 상한을 넘겨 낸 월세를 돌려 달라고 청구할 수 있고, 계약 중 증액은 주택·상가 모두 5%까지입니다. 전월세 전환 계산기에 전세금과 바꾼 뒤 보증금·월세를 넣으면 상한 월세와 실제 전환율을 바로 확인할 수 있습니다.

FAQ

2026년 전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?

주택은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 바뀌어 지금은 연 5%입니다. 상가는 연 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 쪽이라 연 12%입니다.

전세 3억 원을 보증금 1억 원으로 바꾸면 월세는 얼마까지인가요?

월세로 돌리는 금액이 2억 원이므로 2억 원 × 연 5% = 1년 1,000만 원이고, 12로 나누면 한 달 83만 3,333원까지입니다.

월세를 보증금으로 바꿀 때도 전환율 상한이 있나요?

없습니다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 보증금을 월세로 돌리는 방향의 상한만 정하고 있어, 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 집주인과 합의해 정합니다. 월세 50만 원을 연 5%로 바꾸면 보증금이 1억 2천만 원 늘어납니다.

상한보다 월세를 많이 냈으면 돌려받을 수 있나요?

주택은 가능합니다. 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 임차인은 전환율 상한을 넘겨 낸 월세만큼 반환을 청구할 수 있습니다. 법을 어긴 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 제10조도 함께 적용됩니다.

상가도 전환율 상한이 적용되나요?

환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 서울 9억 원, 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원, 광역시 등 5억 4천만 원, 그 밖 3억 7천만 원 이하인 상가에만 연 12%(기준금리 × 4.5가 더 낮으면 그 비율) 상한이 적용됩니다. 기준을 넘는 상가에는 제12조가 적용되지 않습니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제7조의2·제10조·제10조의2·제11조
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조
• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조·제11조·제12조·제15조·제16조
• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조·제5조
• 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이

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