2026년 양도소득세, 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과 계산

2026년 양도소득세는 집을 판 날 우리 집(1세대)이 몇 주택인지에 따라 계산이 크게 갈립니다. 1세대 1주택을 2년 이상 보유하고 판 가격이 12억 원 이하이면 비과세이고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 반대로 조정대상지역의 다주택은 기본세율에 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)를 더하는 중과가 적용되는데, 이 중과를 한시로 빼 주던 조치는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다.

양도소득세는 이 순서로 계산합니다

주택 양도소득세는 아래 순서로 계산합니다. 어느 단계에서 갈리는지 알면 내 경우의 세금이 왜 그렇게 나오는지 따라갈 수 있습니다.

양도차익을 줄이는 쪽은 산 가격과 필요경비입니다. 무엇을 넣을 수 있는지는 다음 구역에 정리했습니다.

필요경비로 넣을 수 있는 것

양도차익은 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 금액이라, 빠뜨린 비용이 있으면 그만큼 세금을 더 냅니다. 시행령이 정한 항목은 다음과 같습니다.

자본적지출과 양도비는 증명서류를 받아 보관했거나 금융거래로 지출 사실이 확인되는 경우에만 인정됩니다. 공사 대금을 현금으로 주고 영수증을 받지 않았다면 실제로 썼어도 빼기 어렵기 때문에, 집을 고칠 때부터 계약서와 계좌이체 기록을 남겨 두는 편이 나중에 세금을 줄입니다.

1세대 1주택 비과세 요건

양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 아래 요건을 갖추면 양도소득세를 내지 않습니다(제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항).

거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 요건 하나가 모자라면 결과가 극단적으로 달라집니다. 시가 5억 원에 산 집을 5년 보유하고 10억 원에 팔 때, 취득 당시 조정대상지역이 아니었거나 2년 이상 살았다면 세금이 0원입니다. 그런데 취득 당시 조정대상지역이었고 1년만 살았다면 비과세가 되지 않아, 장기보유특별공제 10%를 빼고 계산한 양도소득세와 지방소득세를 합쳐 1억 6,836만 6천 원을 냅니다.

일시적 2주택은 이사 과정에서 잠시 두 채가 된 경우를 1주택으로 봐 주는 특례입니다. 날짜 요건이 핵심이라 종전 주택 취득일, 새 주택 취득일, 종전 주택 양도일을 등기부와 계약서로 먼저 맞춰 보는 편이 정확합니다.

12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다

비과세 요건을 갖춘 1주택이라도 판 가격이 12억 원을 넘는 고가주택이면, 양도차익과 장기보유특별공제액에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 만큼만 과세합니다(시행령 제160조).

7억 원에 사서 10년 보유한 집을 15억 원에 팔면 양도차익은 8억 원이고, 비율은 3억 원 ÷ 15억 원으로 20%라 과세되는 양도차익은 1억 6천만 원입니다. 여기서 장기보유특별공제를 얼마나 받느냐는 그 집에 살았는지에 따라 달라집니다.

두 경우 모두 1세대 1주택이고 판 가격도 같지만, 거주 여부 하나로 세금이 9배 가까이 차이 납니다. 거주 2년 이상인 1주택만 보유분과 거주분을 합쳐 최대 80%까지 공제받기 때문입니다. 양도소득세 계산기에 거주기간을 바꿔 넣으면 차이를 바로 확인할 수 있습니다.

장기보유특별공제는 표 두 개로 나뉩니다

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 집의 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다(제95조 제2항). 일반 공제율(표1)과 1세대 1주택 공제율(표2)이 따로 있고, 표2는 보유기간 중 2년 이상 거주한 1주택에만 적용됩니다(시행령 제159조의4).

일반 공제율은 3년 6%에서 해마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%에서 멈추고, 1주택 공제율은 보유분과 거주분이 각각 3년 12%에서 해마다 4%씩 늘어 10년 이상 40%가 됩니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 점이 중과의 실제 무게를 키웁니다.

2026년 5월 9일로 끝난 다주택 중과 유예

조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택 상태에서 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더합니다(제104조 제7항). 그동안은 2년 이상 보유한 주택에 이 중과를 한시로 적용하지 않았는데, 현행 시행령은 그 대상을 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택으로 적고 있습니다(시행령 제167조의3·제167조의10).

6억 원에 사서 5년 보유한 집을 10억 원에 팔고 필요경비가 2천만 원이라 양도차익이 3억 8천만 원인 경우를 비교하면 차이가 분명합니다.

유예 종료 전에 거래를 시작한 경우를 위한 경과 요건도 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되고 계약일부터 4개월(일부 지역은 6개월) 안에 양도하거나, 토지거래허가 대상이면 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받고 계약 후 정해진 기한 안에 양도해야 합니다. 5월 10일 이후 계약한 허가 대상 주택은 2026년 9월 9일(일부 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다.

2년 안에 팔면 60~70% 세율입니다

주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 세율을 적용하고, 기본세율로 계산한 세액과 비교해 큰 쪽을 냅니다(제104조 제1항). 1주택이라도 2년을 채우지 못하면 비과세 요건이 되지 않으므로 이 세율을 그대로 받습니다.

조정대상지역 다주택이 2년 안에 파는 경우에는 중과세율로 계산한 세액과 단기 보유 세율로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다. 양도차익 1억 원을 1년 반 만에 실현한 2주택자라면 중과로 계산한 금액보다 60%로 계산한 금액이 더 커서 60%가 적용됩니다.

기본세율과 지방소득세

단기 보유나 중과가 아닌 경우 양도소득 과세표준에는 종합소득세와 같은 기본세율을 적용합니다(제55조 제1항). 과세표준은 양도소득금액에서 연 250만 원 기본공제를 뺀 금액입니다.

앞에서 본 15억 원 1주택(10년 거주)의 과세표준 2,950만 원은 15% 구간이라, 2,950만 원에 15%를 곱한 442만 5천 원에서 누진공제 126만 원을 빼 양도소득세가 316만 5천 원이 됩니다.

여기에 양도소득분 개인지방소득세가 따로 붙습니다. 세율이 소득세 세율의 10분의 1로 정해져 있어(지방세법 제103조의3), 실제로는 양도소득세의 10%를 더 낸다고 보면 됩니다. 위 사례라면 31만 6,500원이 더해져 모두 348만 1,500원입니다.

신고 기한과 날짜 세는 법

양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다(제105조 제1항). 부담부증여로 채무 부분을 양도로 보는 경우는 3개월입니다. 날짜를 잘못 세면 비과세·단기 세율·공제율이 한꺼번에 바뀌므로 아래 기준을 먼저 맞춥니다.

• 양도일·취득일: 원칙은 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(시행령 제162조).
• 보유기간: 취득일부터 양도일까지입니다. 배우자나 부모에게 증여받고 10년 안에 파는 집은 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다(제95조 제4항).
• 거주기간: 주민등록표상 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 제6항).
• 12억 원 판단: 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계로 봅니다.

계산 전에 확인할 갈림길

• 주택 수: 중과 판단 때 주택 수에서 빼는 주택이 시행령에 따로 정해져 있어, 등기부상 채 수와 세법상 주택 수가 다를 수 있습니다.
• 조합원입주권·분양권: 주택과 함께 가지고 있으면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고, 예외는 시행령으로 정합니다(제89조 제2항).
• 증여받은 집: 배우자나 직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면 취득가액을 증여한 사람이 산 가격으로 계산합니다(제97조의2).
• 조정대상지역 여부: 취득 당시(비과세 거주요건)와 양도 당시(중과)를 따로 봅니다. 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12곳이 지정됐고 2026년 7월 1일에도 지정 공고가 있었으므로 날짜별 고시를 확인해야 합니다.

정리하면

1세대 1주택은 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가)와 12억 원이 기준이고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만 과세하되 2년 이상 살았으면 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다. 조정대상지역 다주택은 2026년 5월 9일 양도분까지였던 중과 한시 배제가 끝나 2주택 20%p·3주택 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 없습니다. 2년 안에 팔면 60~70% 세율이 적용되며, 지방소득세 10%가 따로 붙고, 예정신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 합니다.

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