집 팔면 양도세가 얼마?

함께 보면 좋은 소식

• 세금

  증여받은 부동산 10년 이내 양도 2026, 이월과세 오해 다섯

  배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도일부터 거슬러 10년 이내에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받은 날의 시가가 아니라 증여한 사람이 처음 산 가격으로 보는 이월과세가 적용됩니다(소득세법 제97조의2). 10년은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터이고 그 전 증여분은 5년입니다. 낸 증여세는 산출세액 기준 상당액이 필요경비로 빠질 뿐 양도세에서 그대로 빠지지 않고, 이월과세로 셈한 세금이 더 적으면 적용하지 않으며, 이혼한 뒤 팔아도 적용되고 증여한 사람이 사망한 뒤 팔면 빠집니다. 부모가 2억 원에 산 집을 6억 원에 증여받아 9억 원에 팔면 양도세(지방세 포함)는 미적용 9,489만 7천 원, 적용 1억 5,886만 2천 원입니다.

  2026.10.17

• 세금

  상속주택 일반주택 특례 2026, 내 집 양도세 비과세와 파는 순서

  상속받은 집(상속주택)과 원래 갖고 있던 내 집(일반주택)을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 따집니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 일반주택은 부모님이 돌아가신 날 이미 갖고 있던 집이어야 하고, 상속 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집은 빠지며, 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 동거봉양 합가 예외가 아닌 한 특례가 없습니다. 2019년 7억 원에 사서 7년 산 서울 아파트를 11억 5천만 원에, 2024년 상속받은 지방 아파트(평가액 3억 2천만 원)를 3억 8천만 원에 판다면, 서울 아파트를 먼저 팔 때 두 채 모두 세금이 0원이고 아버지 집을 먼저 팔면 805만 2천 원(지방소득세 포함)을 냅니다. 12억 원이 넘는 일반주택은 특례를 받아도 넘는 부분만큼은 과세됩니다.

  2026.10.21

• 세금

  2026년 장기보유특별공제율표, 1주택 최대 80%와 거주 2년 조건

  집을 3년 이상 갖고 팔면 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼는데, 일반 자산은 보유기간에 따라 6~30%(표1), 보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%(표2)입니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 비율만큼만, 조정대상지역 다주택 중과 대상과 미등기 양도는 공제가 없습니다. 소득세법 제95조와 시행령 제159조의4·제160조 원문으로 표, 거주기간별 사례 세액, 2026년 세제개편안의 예정 변경을 정리했습니다.

  2026.09.24

• 세금

  일시적 2주택 기간 2년으로 단축 2026, 양도세·종부세·취득세 적용일

  2026년 10월 1일부터 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면, 새 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 양도소득세 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 제155조 제1항)가 이어집니다. 종합부동산세 1세대 1주택자 판정(종합부동산세법 시행령 제4조의2)과 취득세 중과 배제(지방세법 시행령 제28조의5)도 같은 2년이고, 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 3년 그대로입니다. 3년이 남는 날짜는 세목마다 달라서, 양도세·종부세는 새 집을 8월 3일까지 취득했거나 그날까지 계약금을 냈을 때이고 취득세는 8월 26일까지 계약금을 냈을 때입니다. 기간은 새 주택 취득일(보통 잔금일)의 다음 날부터 세어 같은 월·일에 끝나며, 종전 집을 기한 뒤에 팔면 11억 원짜리 사례에서 비과세 0원이 중과 2억 8,001만 6천 원으로 바뀝니다.

  2026.10.07

• 세금

  2026년 양도소득세, 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과 계산

  집을 팔 때 양도소득세는 1세대 1주택이면 보유 2년·12억 원 기준으로 비과세가 갈리고, 조정대상지역 다주택이면 20~30%p 중과가 붙습니다. 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝난 뒤의 계산을 사례와 함께 정리했습니다.

  2026.09.17

• 세금

  양도세 합산과세, 한 해에 두 채 팔면 늘어나는 세금과 잔금일

  양도세 합산과세는 같은 해(1월 1일~12월 31일)에 토지·건물·부동산에 관한 권리 같은 자산을 둘 이상 양도하면 양도소득금액을 합쳐 기본공제 연 250만 원을 한 번만 빼고 누진세율을 적용하는 방식입니다(소득세법 제92조·제103조·제104조 제5항). 같은 해인지는 잔금일(대금 청산일, 그 전에 등기했으면 등기접수일)로 가립니다(제98조). 기본세율이 적용되는 주택 두 채의 양도소득금액이 8,400만 원·5,400만 원이면 해를 나눠 팔 때 소득세는 1,380만 원 + 660만 원 = 2,040만 원이지만, 같은 해에 팔면 과세표준 1억 3,550만 원에 35% 구간이 걸려 3,198만 5,000원으로 1,158만 5,000원(지방소득세 포함 1,274만 3,500원)이 늘어납니다. 두 번째 예정신고 때 합산하지 않았으면 다음 해 5월 확정신고로 다시 셈합니다.

  2026.10.09