계산기 · 전월세 계약서 점검

전월세 계약서, 빠진 게 없나?

월세 · 공인중개사 · 신고 대상 금액 · 갱신 여부를 고르고 계약서에 보증금과 지급일 · 임대차기간 · 수리 · 관리비가 적혀 있는지, 등기사항증명서 · 임대인 정보 제시 · 전입신고와 확정일자 · 임대차 신고를 했는지, 2년 미만 · 갱신요구권 포기 · 5% 넘는 인상 · 원상복구 같은 다시 볼 조항이 있는지 체크하면 주택임대차보호법 등 근거 조문과 함께 빠진 것과 확인할 것을 짚어 줍니다.

이 계산의 근거

전월세 계약서 점검는 아래 조문·고시를 그대로 적용해 계산합니다. 적용 기준 시점은 2026년 10월 현행 주택임대차보호법 등입니다.

이 계산에서 다퉈 온 쟁점과 대법원 판례

이 계산기가 쓰는 규정을 두고 법원이 판단한 쟁점입니다. 사건마다 사정이 달라 같은 결론이 나온다는 뜻은 아니고, 선고 뒤에 법이 바뀌었을 수 있어 선고일을 함께 적었습니다.

입주 · 전입신고 · 확정일자와 보증금 우선변제

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결배당이의
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미
주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)
대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879 판결임차보증금반환·건물인도
주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부(적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있는지 여부(적극)
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건

수리는 누가 — 임대인의 수선의무와 수선의무를 면제하는 특약

대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결건물명도·필요비등
임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도
범위를 명시하지 않고 임대인의 수선의무를 면제하는 특약을 한 경우, 이에 의하여 면제되는 수선의무의 범위
대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결보증금반환
임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)
대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결건물인도등
민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

계약이 끝날 때 — 원상회복의 범위와 보증금 반환

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결손해배상
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법
대법원 2019. 4. 3. 선고 2015다247745 판결건물명도등·보증금반환
임대차계약 종료 전에 연체차임 등이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임대차계약이 종료되거나 목적물이 인도되기 전에 임대인이 연체된 차임 등을 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 함으로써 이를 공제할 수 있는지 여부(적극)
대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결임대보증금반환·건물명도
주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극)

계약갱신요구와 실거주를 이유로 한 거절

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결건물인도
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

법이 정한 한도를 넘는 중개보수 약정

대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결약정금
구 부동산중개업법 및 같은 법 시행규칙 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정이 강행법규 위반으로 무효인지 여부(적극)
참조조문 — 구 부동산중개업법 제15조 제2호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 제3호 참조),제20조 제1항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제1항 참조),제3항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제3항 참조),구 부동산중개업법 시행규칙 제23조의2 제1항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조 제1항 참조),민법 제105조

판시사항 끝의 「(적극)」은 「그렇다」, 「(소극)」은 「그렇지 않다」는 뜻입니다. 「구 ○○법」은 그 판결 때의 옛 조문이고, 「현행 … 참조」는 법원이 붙인 표시입니다. 판례 자료: 과학기술정보통신부 · 한국지능정보사회진흥원 AI Hub(aihub.or.kr) 「법률·규정 텍스트 분석 데이터 고도화 - 상황에 따른 판례 데이터」, 2023년 7월 선고분까지. 판결을 누르면 국가법령정보센터에서 원문을 볼 수 있습니다.

전월세 계약서는 보증금을 지키는 첫 문서입니다. 주택임대차보호법은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 임차인이 제삼자에게 맞설 수 있게 하고(제3조), 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 경매 · 공매 때 뒤에 잡힌 권리보다 먼저 보증금을 받게 합니다(제3조의2). 계약할 때 임대인은 그 집의 확정일자 · 보증금 정보와 국세 · 지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 하고(제3조의7), 공인중개사가 중개하면 거래계약서에 적을 항목(공인중개사법 시행령 제22조)과 임대차 때 따로 설명할 사항(공인중개사법 제25조의3)이 법에 정해져 있습니다. 서면 계약은 법무부 주택임대차표준계약서를 우선 쓰도록 했습니다(제30조).

이 도구는 계약서 파일을 받거나 읽지 않습니다. 계약서를 앞에 두고 항목마다 「적혀 있다 · 안 적혀 있다 · 잘 모르겠다」, 계약 앞뒤로 할 확인은 「했다 · 안 했다 · 잘 모르겠다」를 고르면, 빠진 것과 다시 확인할 것을 근거 조문과 함께 보여 줍니다. 아래쪽 「계약서에 이런 말이 있나요」는 법이 따로 정했거나 임차인에게 불리할 수 있는 조항(2년보다 짧은 기간, 계약갱신요구권 포기, 5% 넘는 인상, 법정 비율을 넘는 월세 전환, 한 번 밀리면 해지, 전입신고 미루기, 보증금 늦게 돌려주기, 원상복구 · 수리 전부 부담, 과한 위약금, 중개보수 초과)을 체크하는 칸입니다. 체크한 조항은 왜 다시 봐야 하는지와 조문, 이어 볼 계산기를 보여 주고, 대법원이 판단한 쟁점은 「이 계산에서 다퉈 온 쟁점과 대법원 판례」 칸에 있습니다.

이렇게 점검합니다

모두에게 묻는 항목은 계약서에 적을 것 6가지(임대인 · 임차인, 빌리는 집, 보증금과 지급일, 입주일과 임대차기간, 관리비, 수리할 곳과 수리비)와 계약 앞뒤로 할 것 5가지(등기사항증명서, 임대인 정보 제시, 전입세대 확인, 전입신고와 확정일자, 계약서 원본)입니다.
월세가 있으면 월세와 내는 날을, 공인중개사를 통하면 중개대상물 확인 · 설명서와 중개사의 임대차 설명을, 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘으면 임대차 신고를, 갱신이면 계약의 종류와 갱신 전 금액을 더 묻습니다. 다시 볼 조항도 월세 · 중개에 따라 몇 칸이 더 열립니다. 신고 대상 금액 · 신고 지역 · 기한과 늦었을 때의 과태료는 전월세 신고 정리 글에 따로 모았습니다.
「잘 모르겠다」나 답하지 않은 항목은 빠진 것으로 세지 않고 「다시 확인해 볼 항목」에 모읍니다.
각 항목 아래 「공개 주택 임대차계약서 서식 70건 중 ○건」은 AI Hub가 공개한 주거용 부동산 임대계약서 서식(한국지능정보사회진흥원, 데이터셋 「계약 법률 문서 서식 데이터」)에서 그 말이 든 서식을 글자로 센 값입니다. 실제로 맺은 계약이 아니라 빈칸이 있는 서식이고, 법에 맞는지 가리는 값이 아니라 「인터넷에 흔한 서식도 확정일자 · 선순위 확인 같은 칸을 자주 빼먹는다」를 보여 주는 참고입니다.

이 도구가 넣지 않은 것

조항의 효력 판정 · 무효 확정을 하지 않습니다. 같은 문구라도 계약 경위와 실제 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 조문과 판례 쟁점만 짚습니다.
보증금을 돌려받을 수 있는지(깡통전세 여부)는 계산하지 않습니다. 집값 대비 선순위 채권 · 보증금의 비율은 등기사항증명서와 시세로 따로 확인하고, 보증금 반환보증 가입도 함께 살펴보세요.
보증금 중 일정액의 보호(소액 임차인 최우선변제)는 지역별 금액이 시행령으로 정해져 있어 이 점검에서는 설명을 들었는지만 묻습니다.
상가 · 사무실 임대차(상가건물 임대차보호법), 일시 사용을 위한 임대차(제11조), 공공 · 민간 임대주택의 특례는 다루지 않습니다.

함께 보면 좋은 소식

전세 계약 전 확인할 것 2026, 임대인 정보 제시와 미납 세금 열람
주택 임대차계약을 맺을 때 임대인은 그 집의 확정일자 부여일 · 차임 · 보증금 정보와 국세 · 지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 하고, 계약 전에 정보제공 요청과 미납 세금 열람에 동의하면 그것으로 갈음할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7). 등기사항증명서에 나오지 않는 먼저 들어온 임차인의 보증금, 임대인의 미납 국세 · 지방세, 이미 전입한 세대는 확정일자부여기관 · 세무서 · 주민센터에서 따로 확인하고, 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 뒤 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
2026.11.03

전월세 계약서, 빠진 게 없나?

빠진 항목 · 하지 않은 확인

다시 확인해 볼 항목

다시 볼 조항