전세 계약 전 확인할 것 2026, 임대인 정보 제시와 미납 세금 열람

주택 임대차계약을 맺을 때 임대인은 그 집의 확정일자 부여일 · 차임 · 보증금 정보와 국세 · 지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임대인이 계약 전에 확정일자 정보 제공 요청과 미납 국세 · 지방세 열람에 동의하면 그것으로 갈음할 수 있습니다. 등기사항증명서에는 소유자와 근저당 같은 등기된 권리만 나오므로, 먼저 들어와 사는 임차인의 보증금 · 임대인의 미납 세금 · 이미 전입한 세대는 확정일자부여기관 · 세무서 · 주민센터에서 따로 봐야 하고, 보증금이 1천만 원을 넘는 계약을 맺었다면 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있습니다(국세징수법 제109조 제2항, 지방세징수법 제6조 제3항).

흔한 경우는 등기사항증명서에 근저당이 없는 것만 보고 「깨끗한 집」이라 여겨 계약금을 보낸 뒤에야, 같은 건물의 다른 호실 임차인 보증금이나 임대인의 체납 세금이 등기부에 나오지 않는다는 것을 알게 되는 경우입니다. 그래서 계약금을 보내기 전에 등기사항증명서 · 확정일자 정보 · 납세증명서(또는 열람 동의) 세 가지를 먼저 받고, 계약 뒤 입주일까지 전입세대확인서와 전입신고 · 확정일자를 마치는 순서를 권합니다. 빠진 것은 전월세 계약서 점검 도구로 한 번에 확인할 수 있고, 아래 사례의 항목 수는 그 도구에 실제로 넣어 본 결과입니다.

등기사항증명서에 나오지 않는 것 세 가지

주택임대차보호법은 등기가 없어도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다(제3조 제1항). 그래서 먼저 들어온 임차인의 권리는 등기부에 한 줄도 없이 내 보증금보다 앞설 수 있고, 아래 셋을 따로 보는 까닭이 여기에 있습니다.

임대인이 계약할 때 보여 줘야 하는 두 가지

제3조의7은 「임대차계약을 체결할 때」 임대인이 임차인에게 다음 두 가지를 제시하도록 정합니다.

두 가지 모두 갈음은 「임대차계약을 체결하기 전에」 동의한 경우에만 됩니다. 주택임대차보호법에는 제3조의7을 어긴 임대인에게 매기는 벌칙이나 과태료 조문이 따로 없으므로, 보여 주지 않으면 계약서에 서명하기 전에 다시 요구하거나 동의를 받아 직접 열람하는 것이 임차인이 할 수 있는 일입니다.

납세증명서의 유효기간은 발급일부터 30일입니다. 다만 국세는 발급일 현재 납부고지된 국세가 있으면 그 지정납부기한까지로 할 수 있고(국세징수법 시행령 제96조), 지방세도 고지된 지방세 등이 있으면 납부기한까지로 줄일 수 있으며 이때는 증명서에 유효기간과 사유를 적습니다(지방세징수법 시행령 제7조). 받은 증명서의 발급일과 유효기간 칸을 함께 보는 것이 좋습니다.

확정일자 정보는 계약 전과 후에 보이는 것이 다릅니다

임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있고(제3조의6 제4항), 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다(같은 조 제3항). 시행령 제6조는 누가 무엇을 볼 수 있는지 나눠 둡니다.

계약 전에는 인적사항 없이 확정일자 부여일과 보증금 · 차임 · 기간만 보입니다. 같은 집이나 같은 건물에 먼저 확정일자를 받은 임대차가 있는지와 그 보증금 규모를 보는 용도로는 이것으로 충분합니다. 정보제공을 받으려면 수수료를 내야 합니다(제3조의6 제5항).

미납 세금 열람은 동의가 필요한 때와 필요 없는 때가 있습니다

국세는 신고기한까지 신고하고 내지 않은 국세, 납부고지서를 받고 지정납부기한이 아직 오지 않은 국세, 체납액을 볼 수 있습니다(국세징수법 제109조 제1항). 신고하고 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 때부터 열람에 나옵니다(시행령 제97조 제3항). 지방세는 체납액, 고지서를 받고 납기가 오지 않은 지방세, 신고하고 내지 않은 지방세로 한정됩니다(지방세징수법 제6조 제2항).

신청할 때는 열람신청서에 임대인의 동의를 증명하는 서류(동의 없이 신청하면 임대차계약 체결 사실을 증명하는 서류)와 신분증을 붙여 냅니다(국세징수법 시행령 제97조 제1항, 지방세징수법 시행령 제8조 제1항). 국세는 임차할 건물 소재지 관할이 아닌 다른 세무서에 신청해도 됩니다(국세징수법 제109조 제1항 후단).

전입세대확인서는 계약을 맺은 사람이 직접 뗄 수 있습니다

전입세대확인서는 그 건물 주소에 주민등록이 된 세대주와 동거인(말소 · 거주불명 등록된 사람 포함)의 성명과 전입일자를 확인하는 서류입니다(주민등록법 제29조의2 제1항). 신청할 수 있는 사람은 소유자 본인이나 세대원, 임차인 본인이나 세대원, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인과, 이들의 위임을 받은 사람 등입니다(같은 조 제2항).

계약을 맺은 뒤에는 임대차계약자 본인으로 신청할 수 있고, 계약 전이라면 소유자의 위임을 받아야 합니다. 여기에 이미 다른 세대가 전입해 있다면 그 세대의 전입일자가 내 전입일보다 앞서므로, 그 세대가 실제로 나가는지와 보증금을 어떻게 정리하는지 계약서 특약에 적어 두는 것이 좋습니다.

중개사를 통하면 설명받아야 할 항목이 정해져 있습니다

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계 등을 확인해 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시해야 하며(공인중개사법 제25조 제1항), 거래계약서를 쓸 때 확인 · 설명서를 작성해 교부해야 합니다(같은 조 제3항). 주택 임대차를 중개할 때는 다음을 따로 설명해야 합니다.

• 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 것(제25조의3 제1호)
• 임대인이 내지 않은 국세 · 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 것(제25조의3 제2호)
• 임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제)에 관한 사항(시행령 제21조 제1항 제10호)
• 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항(시행령 제21조 제1항 제11호)
• 관리비 금액과 그 산출내역(시행령 제21조 제1항 제3호의2)

확인 · 설명서의 원본 · 사본 또는 전자문서는 중개사가 3년간 보존합니다(시행령 제21조 제4항). 받은 확인 · 설명서에 위 항목들이 적혀 있는지 보면 중개사가 무엇을 설명했는지 나중에도 확인할 수 있습니다.

입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 합니다

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때)을 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항). 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권은 이 대항요건에 계약서상의 확정일자를 더 갖춰야 생깁니다(제3조의2 제2항). 확정일자는 주민센터 등 확정일자부여기관이 계약서에 확정일자번호 · 부여일 · 부여기관을 표시하는 방법으로 줍니다(시행령 제4조 제2항).

보증금이 소액이라 최우선변제를 받을 수 있는 경우에도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다(제8조 제1항). 현행 시행령은 서울에서 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인에게 5,500만 원까지, 그 밖의 지역은 구간마다 다른 금액을 정하고 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하게 합니다(시행령 제10조 · 제11조). 이 금액은 2023년 2월 21일 개정 시행령의 값이고, 그 전에 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다(대통령령 제33254호 부칙 제2조). 근저당이 오래전에 설정된 집이라면 지금 표의 금액으로 보호된다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.

공개 임대차계약서 서식 70건을 세어 봤습니다

전월세 계약서 점검 도구를 만들면서 AI Hub가 공개한 주택 임대차계약서 서식 70건(과학기술정보통신부 · 한국지능정보사회진흥원 「계약 법률 문서 서식 데이터」의 주거용 서식)에서 항목별로 해당하는 말이 든 서식을 글자로 세어 봤습니다.

빈칸이 있는 서식을 글자로 센 값이라 실제 계약이나 법에 맞는지를 가리는 값은 아니고, 같은 뜻을 다른 말로 쓴 서식은 빠집니다. 그래도 흔히 돌아다니는 서식 열 건 가운데 아홉 건 이상이 선순위 확정일자와 미납 세금 확인 칸을 두지 않았다는 점은, 서식만 채워서는 이 글의 확인 순서가 저절로 지켜지지 않는다는 것을 보여 줍니다.

계약금을 보내기 전날 점검해 본 경우

수도권의 아파트를 보증금 2억 원 전세로 공인중개사를 통해 계약하기로 한 신혼부부가 계약금을 보내기 전날 서류를 정리했다고 해 보겠습니다. 중개사에게서 등기사항증명서와 확인 · 설명서 초안을 받았고, 가계약 문자에는 보증금 · 잔금일 · 입주일 · 기간 · 관리비가 적혀 있습니다. 보증금이 6천만 원을 넘으니 임대차 신고 대상이기도 합니다.

이 조건(전세 · 중개 · 신고 대상)을 전월세 계약서 점검 도구에 넣으면 묻는 항목은 14가지입니다. 있다고 답한 것은 임대인 · 임차인, 빌리는 집, 보증금과 지급일, 입주일과 임대차기간, 관리비, 중개대상물 확인 · 설명서, 등기사항증명서 확인, 계약서 원본 여덟 가지였습니다. 빠진 것은 수리할 곳과 수리비, 임대인 정보 제시(선순위 · 세금), 전입세대 확인 세 가지였고, 중개사의 임대차 설명 · 전입신고와 확정일자 · 임대차 신고는 아직 정하지 않아 「다시 확인할 항목」에 모였습니다.

두 사람은 중개사를 통해 임대인에게 납세증명서를 요청했고, 임대인은 증명서를 떼는 대신 확정일자 정보 제공과 미납 세금 열람에 동의하는 쪽을 골랐습니다. 동의서를 받은 날 세무서와 주민센터에 열람을 신청했고, 전입세대확인서는 계약을 맺은 뒤 임대차계약자 본인으로 떼기로 했습니다. 보증금이 1천만 원을 넘으니 혹시 동의를 못 받았더라도 계약 뒤 입주일까지는 세금 열람을 혼자 신청할 수 있었다는 점이, 이 부부가 처음에 몰랐던 부분이었습니다.

정리하면 확인 순서는 한 줄입니다

계약금 보내기 전: 등기사항증명서 → 임대인 정보 제시(확정일자 정보 · 납세증명서, 또는 두 가지 열람 동의) → 중개사의 확인 · 설명서 → 계약 뒤 입주일까지: 전입세대확인서 → 미납 세금 열람(보증금 1천만 원 초과면 동의 없이도) → 입주하는 날 전입신고와 확정일자 → 계약일부터 30일 안에 임대차 신고의 순서입니다.

내용은 2026년 11월 3일 법제처 현행 판 기준의 참고용이고, 수수료와 신청 방식은 각 기관에서 확인합니다. 전월세 신고 기준과 기한은 주택 임대차 신고 글에, 갱신 때 올릴 수 있는 한도는 월세 5% 인상 상한 글에, 전세를 월세로 바꿀 때의 셈은 전월세 전환율 글에, 중개보수는 중개보수 요율표 글에 정리해 두었습니다.