전세 이자 소득공제 2026, 원리금 상환액 40%와 400만 원 한도

전세대출로 낸 이자와 원금, 곧 원리금 상환액의 40%는 근로소득금액에서 공제됩니다(소득세법 제52조 제4항). 주택청약종합저축 소득공제와 합쳐 연 400만 원이 한도라서, 원리금을 1,000만 원 갚으면 한도가 꽉 찹니다. 받으려면 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 빌리면서, 별표 1의2의 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 받은 대출이어야 하고, 입주일과 전입일 중 빠른 날의 전후 3개월 안에 빌린 돈이어야 합니다(시행령 제112조 제4항). 총급여 5,000만 원 1인이면 원리금 300만 원은 소득세와 지방소득세를 합해 19만 8천 원, 1,000만 원 이상은 66만 원이 줄어듭니다. 다만 이 공제를 신청하면 표준세액공제 13만 원(지방소득세까지 14만 3천 원)을 받지 못해(소득세법 제59조의4 제9항 제1호), 보험료·의료비·교육비·기부금 세액공제가 따로 없다면 실제로 남는 몫은 각각 5만 5천 원과 51만 7천 원입니다.

전세대출을 받은 사람 중에는 은행 앱에 상환 내역이 보이니 연말정산에 알아서 반영되리라 여기는 경우가 흔합니다. 그런데 대출이 전입일 3개월 밖에서 실행됐거나, 대출금이 임차인 계좌를 거쳐 임대인에게 갔거나, 대출 명의자는 아내인데 세대주는 남편이어서 남편이 이 공제들을 받지 않기로 정해 두지 않으면 요건에서 빠집니다. 그래서 권하는 방식은 연말 전에 입주일·전입일·대출 실행일을 한 줄로 놓고 3개월 안인지 맞춰 본 다음, 한도에 걸리는지와 누가 공제받을지, 표준세액공제 13만 원을 내려놓고도 남는지를 정하는 순서입니다.

공제받으려면 맞아야 하는 여섯 가지

여섯 가지가 모두 맞아야 하고, 하나라도 어긋나면 그 대출의 상환액은 공제되지 않습니다.

여기서 세대는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매를 모두 합친 범위이고, 본인과 배우자는 생계를 달리해도 같은 세대입니다(시행령 제112조 제1항). 개인에게서 빌린 돈은 대부업을 하지 않는 거주자에게서 빌렸고 입주일·전입일 전후 1개월 안에 차입했으며 시행규칙이 정한 이자율보다 낮지 않아야 합니다(같은 조 제4항 제2호).

입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월을 셉니다

가장 많이 막히는 곳이 대출 시기입니다. 기준은 임대차계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날이고, 그날 전 3개월부터 후 3개월까지 실행한 대출만 인정합니다.

「나」는 전입일인 3월 20일 기준이었다면 6월 20일까지라 인정되었겠지만, 법은 빠른 날을 기준으로 삼습니다. 계약을 갱신하거나 연장할 때와 대출을 갈아탈 때, 이사할 때는 기준일이 달라집니다.

갱신·연장·대환·이사 때는 기준일이 달라집니다

처음 대출을 받을 때만 따지는 것이 아닙니다. 계약을 갱신하며 추가로 빌리거나 다른 대출기관으로 갈아타거나 다른 집으로 이사했을 때 어느 날을 기준으로 3개월을 세는지가 시행령 제112조 제4항 제1호 가목에 따로 정해져 있습니다.

전세 계약을 2년 더 연장하며 대출을 늘렸다면 새로 늘린 몫은 연장일 전후 3개월 안에 받아야 인정되고, 은행을 바꿔 갈아탄 대출은 새 은행의 실행일이 아니라 처음 빌린 날로 3개월을 세므로, 처음 대출이 3개월 안에 실행됐다면 갈아탄 뒤에도 계속 공제됩니다. 이사한 해에는 두 집의 날짜를 따로 적어 두어야 헷갈리지 않습니다.

공제액은 원리금 상환액의 40%입니다

공제액은 한 해 동안 갚은 원금과 이자를 합한 금액의 40%입니다. 원금 상환 없이 이자만 낸 해에도 공제되므로, 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 전세대출은 원금을 갚지 않는 해에 매달 낸 이자가 상환액이 됩니다. 본인 기본공제만 있는 총급여 5,000만 원 1인으로 소득세법 제47조·제55조·제59조대로 셈한 값이고, 마지막 칸은 표준세액공제 13만 원을 내려놓은 뒤의 값입니다.

공제액이 그 해의 합산과세되는 종합소득금액을 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 치므로(법 제52조 제8항), 해 중간에 입사해 소득이 적었다면 한도보다 이 줄이 먼저 걸릴 수 있습니다. 한도 쪽은 공제액이 400만 원에서 멈추므로 원리금이 월 83만 원쯤, 곧 연 1,000만 원을 넘으면 더 갚아도 세금은 더 줄지 않습니다. 총급여 5,000만 원은 과세표준이 15% 구간에 있어 공제 1만 원마다 1,500원이 줄고, 과세표준이 5천만 원을 넘는 구간(본인 기본공제만 있으면 총급여 약 6,450만 원 위)이면 24%라 같은 공제로 줄어드는 세금이 더 큽니다.

신청하면 표준세액공제 13만 원을 받지 못합니다

소득세법 제59조의4 제9항 제1호는 특별소득공제·특별세액공제·월세 세액공제를 신청하지 않은 근로자에게 연 13만 원의 표준세액공제를 줍니다. 이 공제는 제52조 제4항의 특별소득공제라서 신청하면 13만 원을 받을 수 없고, 줄어드는 세금에서 소득세 13만 원, 지방소득세까지 14만 3천 원을 뺀 만큼이 실제 몫입니다. 보험료·의료비·교육비·기부금 세액공제를 이미 13만 원 넘게 받아 표준세액공제 대신 그쪽을 쓰는 사람이라면 잃는 것이 없습니다.

따져 볼 기준은 공제로 줄어드는 소득세가 13만 원을 넘는지입니다. 과세표준이 15% 구간(총급여 약 3,500만~6,450만 원)이면 공제액이 약 87만 원, 곧 원리금이 약 217만 원을 넘어야 하고, 24% 구간이면 공제액 약 54만 원, 원리금 약 135만 원을 넘어야 13만 원을 채웁니다. 주택청약종합저축 공제(조세특례제한법 제87조)는 이 목록에 없어 청약 공제만 받는 해에는 13만 원을 잃지 않고, 전세대출 공제와 같이 신청하는 해에는 두 공제로 줄어드는 세금을 합쳐 13만 원과 견줍니다.

총급여가 높을수록 같은 공제의 효과가 큽니다

공제는 소득에서 빼는 것이라 세율이 높은 사람이 같은 금액을 공제받을수록 세금이 더 줄어듭니다. 본인 기본공제만 있는 1인 근로자가 원리금 600만 원(공제 240만 원)과 한도를 채운 1,000만 원 이상(공제 400만 원)을 갚았을 때 줄어드는 세금입니다.

총급여 3,000만 원은 산출세액이 적어 근로소득세액공제가 함께 줄어든 만큼 공제액의 15%에 못 미칩니다. 지방소득세까지 포함한 값이고, 표준세액공제를 내려놓으면 모든 칸에서 14만 3천 원씩 빠집니다. 부양가족이 있으면 과세표준이 낮아져 구간이 달라질 수 있습니다.

청약 공제와 합치면 400만 원까지입니다

전세대출 공제액과 주택청약종합저축 공제액은 합쳐서 연 400만 원이 한도이고, 넘는 부분은 없는 것으로 칩니다(소득세법 제52조 제4항, 조세특례제한법 제87조 제5항). 청약저축에 월 25만 원씩 넣어 120만 원 공제를 받는 사람이 전세대출 원리금을 800만 원 갚았다면 320만 원에 120만 원을 더한 440만 원 가운데 40만 원이 사라집니다.

청약을 더 넣은 덕에 늘어난 효과는 132,000원이고, 한도가 없었다면 198,000원이었을 몫 가운데 66,000원이 사라집니다. 청약저축 공제의 요건과 해지 때 추징은 주택청약 소득공제 글에 따로 정리했습니다.

대출은 아내 이름인데 세대주는 남편인 신혼부부

세대주인 남편은 총급여 3,500만 원이고, 아내는 총급여 8,000만 원입니다. 전세 계약과 1억 8천만 원 전세대출을 아내 이름으로 했고, 금리가 연 3.4%라 올해 이자는 612만 원입니다. 공제액은 612만 원의 40%인 244만 8천 원입니다.

같은 공제인데 아내가 받으면 242,350원이 더 줄어듭니다. 누가 받아도 받는 사람의 표준세액공제 13만 원을 내려놓는 것은 같아서 이 차이는 그대로입니다. 소득세법 제52조 제4항은 세대주가 이 항의 공제, 제5항의 장기주택저당차입금 이자 공제, 조세특례제한법 제87조 제2항의 청약 공제를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원이 받을 수 있다고 정하고, 국세상담센터도 세대주가 신청하지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 가능하다고 안내합니다. 그래서 이 집은 남편에게 청약 공제가 따로 없는지 확인한 다음, 남편은 세 공제를 모두 받지 않기로 하고 아내 쪽으로 서류를 모았습니다. 부부가 한 번 정해 두면 그 해에는 한 사람만 받는다는 점을 연말정산 서류를 내기 전에 맞춰 두는 것이 순서입니다.

헷갈리는 경우는 이렇게 판정됩니다

국세상담센터 안내와 시행령 조문으로 정리한 경우입니다.

월세로 사는 집은 소득공제가 아니라 세액공제이고 한도도 따로입니다. 월세 세액공제의 요건과 계산은 월세 세액공제 글에서 볼 수 있습니다.

연말정산 때 내는 서류

연말정산에서 이 공제를 받으려면 서류를 다음 연도 2월분 급여를 받는 날까지 회사(원천징수의무자)에 내야 합니다(시행령 제113조 제1항). 국세청이 안내하는 서류는 네 가지입니다.

개인에게서 빌린 돈은 대출기관이 내는 자료가 없으니 계좌이체 내역 같은 상환 증빙을 따로 모아 두어야 하고, 그 경우 총급여 5천만 원 이하 요건도 함께 봅니다. 연말정산 일정과 환급금 조회 순서는 연말정산 환급금 글에 있습니다.

10월에 미리 볼 것

• 세 날짜: 임대차계약서의 입주일, 주민등록등본의 전입일, 대출 실행일을 한 줄로 놓고 빠른 날 전후 3개월 안인지 봅니다
• 대출금 흐름: 대출금이 임대인 계좌로 직접 갔는지 은행 거래 내역으로 확인합니다
• 올해 상환 합계: 1월부터 지금까지 낸 이자와 원금을 더하고 연말까지 낼 몫을 보태 40%를 셈한 다음, 줄어드는 소득세가 표준세액공제 13만 원을 넘는지 봅니다
• 한도: 청약 공제와 합쳐 400만 원을 넘는지 셈하고, 넘는다면 청약 납입액을 늘려도 소용없는지 봅니다
• 세대주와 대출 명의: 명의자가 세대주가 아니면 누가 공제받을지 정하고, 세대주가 세 공제를 받지 않는지 확인합니다

정리하면

전세대출 원리금 상환액의 40%는 근로소득금액에서 공제되고, 주택청약 공제와 합쳐 연 400만 원이 한도입니다. 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 빌리면서 별표 1의2의 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 받은 대출이어야 하고, 입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 3개월 안에 빌려야 합니다. 총급여 5,000만 원 1인이면 원리금 300만 원은 19만 8천 원, 1,000만 원 이상은 66만 원이 줄지만 표준세액공제 13만 원(지방소득세까지 14만 3천 원)을 내려놓게 됩니다. 세대주가 이 공제들을 받지 않으면 세대원이 받을 수 있어, 대출 명의자의 세율이 더 높다면 그쪽으로 모을 수 있습니다. 연말정산 때 줄어드는 세금의 전체 모양은 연봉 실수령액 글에서 볼 수 있습니다.

FAQ

전세대출 이자도 연말정산에서 소득공제되나요?

됩니다. 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액이 대상이고 이자만 갚았다면 낸 이자가 상환액입니다. 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 공제하며(소득세법 제52조 제4항), 요건은 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주, 국민주택규모 주택, 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금, 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 안 차입입니다.

전세대출 소득공제 한도는 얼마인가요?

주택청약 공제와 합쳐 연 400만 원입니다. 원리금 상환액의 40%가 400만 원이 되는 연 1,000만 원이 전세대출 하나만으로 채울 수 있는 상한이고, 청약 공제를 함께 받으면 합계 400만 원을 넘는 부분은 없는 것으로 칩니다(소득세법 제52조 제4항).

전세대출 소득공제를 받으면 표준세액공제는 못 받나요?

받지 못합니다. 소득세법 제59조의4 제9항 제1호의 표준세액공제 연 13만 원은 특별소득공제·특별세액공제·월세 세액공제를 신청하지 않은 근로자에게 주는 것이고, 이 공제는 제52조 제4항의 특별소득공제입니다. 다른 특별세액공제가 없다면 줄어드는 소득세가 13만 원을 넘어야 신청하는 쪽이 이득이고, 총급여 5,000만 원 1인이면 원리금이 약 217만 원을 넘는 때입니다.

부부 중 누가 공제받나요?

원칙은 세대주입니다. 세대주가 이 공제, 장기주택저당차입금 이자 공제, 청약 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원이 받을 수 있습니다(법 제52조 제4항). 대출 명의자가 세대주가 아니어도 세대주가 신청하지 않으면 세대원이 신청하는 길이 열려 있습니다.

입주일과 전입일이 다르면 어느 날 기준인가요?

둘 중 빠른 날입니다. 그날 전후 3개월 안에 실행한 대출만 인정됩니다(시행령 제112조 제4항 제1호 가목). 계약을 갱신하거나 연장하면서 빌린 돈은 갱신일·연장일 전후 3개월 안이면 됩니다.

대출금을 내 계좌로 받아 임대인에게 보냈다면 공제되나요?

공제되지 않습니다. 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금된 대출만 대상입니다(시행령 제112조 제4항 제1호 나목). 국세상담센터도 근로자가 직접 입금한 경우는 안 된다고 안내합니다.

개인에게서 전세자금을 빌려도 공제되나요?

대부업을 하지 않는 개인에게서 빌렸다면 총급여 5천만 원 이하이고, 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 1개월 안에 빌렸으며 시행규칙이 정한 이자율보다 낮지 않은 경우에 공제됩니다(시행령 제112조 제4항 제2호). 금융기관 대출과 달리 총급여 제한이 있습니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 소득세법(법률 제21221호, 2026. 7. 1. 시행) 제47조·제52조 제4항·제5항·제6항·제8항·제10항·제55조·제59조·제59조의4 제9항 (2026. 10. 6. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행) 제112조 제1항·제2항·제4항·제5항·별표 1의2(주택임차자금의 대출기관)와 제113조 제1항 (2026. 10. 6. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 조세특례제한법(법률 제21467호, 2026. 9. 18. 시행) 제87조 제2항·제5항 (2026. 10. 6. 현행 판 확인)
• 국세청 — 연말정산 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제(공제대상자·국민주택규모·공제 한도·필요 서류) (2026. 10. 6. 확인)
• 국세청 국세상담센터 — 주택임차차입금 자주 묻는 Q&A(대출 시기·임대인 계좌 입금·갱신·연장·분양권) (2026. 10. 6. 확인)

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