일시적 2주택 기간 2년으로 단축 2026, 양도세·종부세·취득세 적용일

2026년 10월 1일부터 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면, 새 주택을 취득한 날부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 일시적 2주택으로 인정받습니다. 이전에는 3년이었습니다. 이 기간은 양도소득세 비과세(소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호), 종합부동산세 1세대 1주택자 판정(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항 제1호), 취득세 중과 배제(지방세법 시행령 제28조의5 제1항) 세 곳에 함께 들어갔고, 세 시행령 모두 2026년 9월 30일에 공포돼 10월 1일에 시행됐습니다. 두 집 가운데 한 곳이라도 조정대상지역이 아니면 3년이 그대로이고, 이미 계약한 사람은 양도세·종부세는 8월 3일까지, 취득세는 8월 26일까지 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년을 유지합니다.

새 집 계약금을 8월 초에 냈으니 3년이 그대로일 것이라 믿고 달력을 3년 뒤로 잡아 두는 경우가 흔합니다. 그런데 8월 3일 다음 날부터 계약금을 낸 사람은 양도세와 종부세에서는 이미 2년이고, 취득세만 8월 26일까지 3년이 남아서 세목마다 마지막 날이 다르게 나옵니다. 그래서 권하는 방식은 계약서 날짜와 계약금 이체 내역으로 세목별 기준일부터 가려 놓고, 가장 짧은 기한(대개 양도세 2년)을 종전 주택 잔금일의 상한으로 달력에 적어 두는 순서입니다.

무엇이 어떻게 바뀌었나

2026년 9월 30일 공포된 세 시행령이 같은 취지로 일시적 2주택 기간을 줄였습니다. 정책브리핑도 조정대상지역에서 일시적 2주택이 된 경우 3년이던 특례 기간이 2년으로 조정됐다고 안내합니다.

일시적 2주택은 집이 한 채인 1세대가 이사 때문에 새 집을 먼저 사서 잠깐 두 채가 된 경우를 한 채로 봐 주는 특례입니다. 그 「잠깐」의 길이가 조정대상지역 안에서는 3년에서 2년으로 줄어든 것입니다. 양도세 쪽 일반 요건(종전 주택 취득 1년 뒤 새 집 취득, 종전 주택의 보유 2년과 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)은 그대로이고, 이 요건의 전체 모습은 양도소득세 글에 있습니다.

일시적 2주택 기간이 2년이 되는 경우와 3년이 남는 경우

2년은 두 집이 모두 조정대상지역에 있을 때만 적용됩니다. 양도세·종부세 조문은 「새 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새 주택을 취득하는 경우」라고 적었고, 취득세 조문은 「종전 주택등과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우」라고 적었습니다.

양도세·종부세에는 예외가 하나 더 있습니다. 새 주택이 있는 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 새 주택을 취득했거나, 새 주택을 사기로 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다(제155조 제1항 제1호 괄호). 조정대상지역은 국토교통부가 공고로 지정하고 바꾸므로, 내 집이 어느 날짜 기준으로 지정돼 있는지는 날짜별 공고로 확인해야 합니다. 서울 전역과 경기 일부가 2025년 10월 15일에 지정됐고 2026년 7월 1일에도 지정 공고가 있었다는 점은 양도소득세 글에 적어 두었습니다.

세목마다 3년이 남는 기준일이 다릅니다

세 시행령의 부칙은 이미 계약한 사람을 서로 다른 날짜로 보호합니다. 부칙은 「2026년 8월 3일 이전」「2026년 8월 26일 이전」으로 적고, 정책브리핑은 「8월 3일까지」로 안내합니다.

그래서 계약금을 낸 날이 8월 4일부터 8월 26일 사이이면 양도세와 종부세는 2년, 취득세는 3년이 됩니다. 취득세 3년이 남아도 종전 주택을 3년째에 팔면 양도세 비과세는 이미 지난 뒤라서, 두 세금을 함께 보면 실제로는 짧은 쪽에 맞춰야 합니다.

계약·잔금 날짜별로 마지막 날을 찍어 보면

종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있다고 놓고, 계약금을 낸 날과 잔금일(취득일)에 따라 세목별 마지막 날이 어떻게 갈리는지 보여 주는 표입니다. 마지막 날은 새 주택 취득일과 같은 월·일입니다.

사례 가는 계약금을 7월에 냈고 잔금도 9월에 치러서 세 세목이 모두 3년입니다. 사례 나는 계약금을 8월 10일에 내서 8월 3일 보호선은 넘었지만 8월 26일 보호선 안이라 양도세와 종부세는 2년이고 취득세만 3년이 남습니다. 사례 다는 두 보호선을 모두 넘어 전부 2년입니다.

기간은 새 집 취득일 다음 날부터 세고, 같은 월·일에 끝납니다

기간 계산은 세법에 특별한 규정이 없으면 민법을 따릅니다(국세기본법 제4조). 민법은 기간의 첫날을 넣지 않고(제157조), 연으로 정한 기간은 세기 시작한 날에 해당하는 날의 전날이 끝나면 만료합니다(제159조·제160조 제2항). 새 주택을 2026년 11월 13일에 취득했다면 11월 14일부터 세기 시작하고, 2년 뒤 같은 날인 2028년 11월 14일의 전날, 곧 2028년 11월 13일이 마지막 날입니다.

취득일과 양도일은 계약일이 아니라 대금을 청산한 날이 기준입니다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일로 본다고 시행령 제162조 제1항이 정합니다. 취득세는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 그래서 종전 집의 계약서를 마지막 날 안에 쓰더라도 잔금이 마지막 날을 넘으면 기간 안에 판 것이 아닙니다.

마지막 날이 토요일이나 일요일이면 은행과 등기소가 쉬기 때문에, 달력에는 그 앞 평일을 마지막 날로 적어 두는 편이 안전합니다. 위 표의 마지막 날은 2029년 9월 25일(화)·2028년 11월 13일(월)·2029년 11월 13일(화)·2028년 12월 14일(목)·2029년 12월 14일(금)이라 모두 평일입니다.

놓치면 양도세가 얼마나 달라지나

기간 안에 팔면 1세대 1주택으로 보아 양도가액 12억 원 이하는 비과세이고(소득세법 제89조 제1항 제3호), 기간을 넘기면 2주택이 되어 비과세가 사라지며 조정대상지역이면 중과까지 붙을 수 있습니다(제104조 제7항). 종전 집을 2018년 3월 15일에 6억 원에 사서 6년을 살았고(필요경비 3,000만 원), 2028년 12월 15일에 조정대상지역에서 11억 원에 판다고 두고 양도소득세 계산기와 같은 함수로 셈한 값입니다.

같은 집이라도 마지막 날 안에 잔금을 받았느냐에 따라 세금이 0원에서 약 2억 8천만 원으로 갈립니다. 「기간 안에 양도」 열은 비과세 요건(종전 집 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억 원 이하)을 모두 갖췄다는 전제이고, 12억 원을 넘는 집이라면 넘는 비율만 과세됩니다. 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받는 조건은 장기보유특별공제율표 글에 정리했습니다.

종합부동산세는 과세기준일 6월 1일 모습으로 판정합니다

종합부동산세는 처분했는지를 묻지 않고, 매년 6월 1일 과세기준일 현재 새 주택을 취득한 날부터 기간이 지나지 않았는지만 봅니다(시행령 제4조의2 제1항). 지나지 않았으면 두 집을 가졌어도 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억 원을 받고, 지났으면 일반 납세자로 기본공제 9억 원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항·제4항). 새 집을 2026년 11월 13일에 취득한 경우를 놓고 보면 판정이 이렇게 갈립니다.

8월 4일 이후에 취득한 새 집은 어떤 경우에도 2028년 과세기준일까지는 2년이 지나지 않기 때문에, 종부세에서 차이가 나타나는 첫 판정일은 2029년 6월 1일입니다. 공시가격 합계가 16억 원이라면 현행 공정시장가액비율 60%(시행령 제2조의4)로 셈한 종부세 산출세액이 12억 원 공제일 때 120만 원(과세표준 2억 4,000만 원), 9억 원 공제일 때 234만 원(과세표준 4억 2,000만 원)으로 114만 원 차이입니다. 재산세 공제·세액공제·농어촌특별세 전의 단순 비교이고, 집을 두 채 오래 들고 있을수록 이 차이가 해마다 쌓입니다.

취득세는 기간 안에 종전 주택등을 처분해야 중과를 피합니다

취득세의 일시적 2주택은 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유로 새 집을 추가로 취득해야 하고, 종전 주택등에는 주택뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 들어갑니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항). 새 집을 일시적 2주택 세율로 신고한 뒤 기간 안에 종전 주택등을 처분하지 않으면 중과세율로 다시 내게 됩니다. 신고 기한, 2026년 1월 1일부터 바뀐 가산세 처리, 중과 8% 비교표는 일시적 2주택 취득세 글에 있고, 새 집 취득세 자체는 취득세 계산기로 셈할 수 있습니다.

8월 10일에 계약금을 낸 집이 달력을 다시 그린 날

종전 집은 조정대상지역의 아파트이고 2018년에 6억 원에 샀으며 6년을 살았습니다. 이 집은 이사 갈 새 집의 계약금을 8월 10일에 냈고 잔금은 11월 13일입니다. 처음에는 8월 초에 계약했으니 3년이 그대로일 것이라 생각해 달력에 2029년 11월을 적어 두었습니다.

10월에 시행령 부칙을 하나씩 읽어 보니 양도세와 종부세의 보호선은 8월 3일이었습니다. 계약금을 8월 10일에 냈으니 양도세 비과세 기간은 2년이고, 마지막 날은 새 집 취득일 2026년 11월 13일에서 2년 뒤인 2028년 11월 13일이었습니다. 취득세는 8월 26일 보호선 안이라 3년이 남지만, 종전 집을 11억 원에 팔 때 양도세가 0원이냐 약 2억 8천만 원이냐가 걸려 있어서 달력의 기준은 2028년 11월 13일로 바뀌었습니다.

이 집이 먼저 한 일은 종전 집의 잔금 목표를 2028년 10월 말로 앞당겨 잡는 것이었고, 새 집의 계약서와 계약금 이체 내역을 한 파일로 모아 두는 일이었습니다. 보호선이 8월 3일인지 26일인지는 그 두 서류의 날짜로만 가려지기 때문입니다.

같은 시행령에서 함께 바뀐 세 가지

일시적 2주택 기간과 함께 같은 날 공포된 소득세법 시행령 개정이 담은 내용입니다. 국가법령정보센터의 개정이유에 적힌 대로 간추렸습니다.

10월에 미리 볼 것

• 새 집 계약서와 계약금 이체 내역: 계약금을 낸 날이 8월 3일 이전인지, 8월 26일 이전인지 앞의 표로 가립니다. 계약서와 이체 내역이 같은 거래를 가리키는지도 함께 봅니다
• 잔금일: 새 집 잔금일이 취득일이고 기간의 시작이며, 2년이 적용되면 같은 월·일이 마지막 날입니다
• 두 집의 조정대상지역 여부: 새 집 취득일 기준으로 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이었는지 공고 날짜와 함께 확인합니다
• 종전 집 매도 일정: 마지막 날 이전 평일에 잔금이 끝나도록 매수자와 잔금일을 맞춥니다. 기간이 넉넉하지 않으면 양도소득세 계산기로 비과세와 중과 값을 미리 비교해 봅니다
• 12억 원 초과 여부: 종전 집을 12억 원보다 비싸게 판다면 비과세가 아니라 넘는 비율만 과세되므로 결과가 달라집니다

정리하면

2026년 10월 1일부터 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있는 일시적 2주택은 새 주택 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 양도세 비과세, 종부세 1세대 1주택자 판정, 취득세 중과 배제를 받습니다. 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 3년입니다. 3년이 남는 날짜는 양도세·종부세가 8월 3일까지의 취득·계약금, 취득세가 8월 26일까지의 계약금으로 서로 다르고, 기간은 취득일 다음 날부터 세어 같은 월·일에 끝납니다. 기간을 넘기면 11억 원짜리 사례에서 양도세 0원이 약 2억 8천만 원으로 바뀌고, 종부세는 처분 여부와 관계없이 6월 1일 판정으로 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 내려갑니다. 양도세 일반 요건은 양도소득세 글에서 이어 볼 수 있습니다.

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