내 가게 임대차, 상가임대차법이 어디까지 적용될까?

이 계산기는 상가 임대차계약서의 보증금과 월세를 한 금액(환산보증금)으로 바꿔서, 상가건물 임대차보호법이 그 계약에 전부 적용되는지 일부만 적용되는지를 가려 줍니다. 월세는 100배를 해서 보증금에 더하고(시행령 제2조), 그 금액을 서울 9억 원 · 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원 · 광역시 등 5억 4천만 원 · 그 밖의 지역 3억 7천만 원과 견줍니다. 기준 이하면 증액 5% 상한과 확정일자 우선변제까지 모두 적용되고, 넘으면 대항력 · 계약갱신요구권 · 권리금 보호 정도만 적용됩니다.

계약서를 받아 들고 월세가 크지 않으니 당연히 보호받겠거니 하고 지나가는 경우가 흔합니다. 그런데 월세에 100을 곱해 보면 한 달 월세 10만 원이 환산보증금으로는 1,000만 원이라, 서울에서 보증금 2억 원에 월세 700만 원이면 딱 9억 원이고 710만 원이면 선을 넘습니다. 그래서 권하는 방식은 계약서를 쓰기 전과 갱신 협상 때마다 새 금액으로 한 번씩 환산해 보고, 그 결과에 따라 5% 상한을 말할지 갱신요구권 10년을 말할지 정하는 순서입니다.

계산 순서

이렇게 셉니다

• 환산보증금은 보증금 + 월세 × 100입니다. 법은 보증금액을 정할 때 차임액에 대통령령이 정한 비율을 곱해 포함하라고 하고, 시행령이 그 비율을 1분의 100으로 정합니다. 부가가치세와 관리비는 법에 넣으라는 말이 없어 넣지 않습니다. 계약서에 월세가 여러 번 바뀐다면 지금 계약의 월세로 셉니다.
• 기준 금액과 같으면 「이하」로 봅니다. 법이 「대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차」에만 예외를 두기 때문입니다.
• 5% 한도는 현재 보증금과 현재 월세에 각각 5%를 곱하고 원 미만을 버린 금액입니다. 법 문언은 「차임 또는 보증금의 100분의 5」라고만 적어서 보증금과 월세를 합친 금액의 5%인지 따로 5%인지를 정해 두지 않았습니다. 이 계산기는 따로 셉니다. 한 번 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다(제11조 제2항).
• 10년이 끝나는 날은 처음 임대차를 시작한 날의 10년 뒤 같은 월 · 일의 전날입니다. 2016. 3. 15.에 시작했다면 2026. 3. 14.입니다. 2월 29일에 시작했다면 10년 뒤에 2월 29일이 없으니 2월 28일로 세고, 계약서에 다른 끝 날짜가 적혀 있으면 계약서가 먼저입니다. 갱신을 요구하는 때는 별도로 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다(제10조 제1항). 10년 규정은 2018. 10. 16. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다(법 부칙 제15791호 제2조).
• 소액임차인 판정은 시행령 제6조의 지역별 범위(서울 6,500만 원 · 과밀억제권역 5,500만 원 · 광역시 등 3,800만 원 · 그 밖 3,000만 원) 안인지만 봅니다. 이 표는 2014. 1. 1. 이후에 담보물권(근저당 등)을 설정받은 경우의 표이고, 그 전에 설정됐다면 종전 규정입니다(시행령 부칙 제25036호 제4조). 최우선변제는 건물 가액(대지 포함)의 2분의 1이 한도라서 실제 받을 금액은 이 계산기가 구하지 않습니다.
• 환산보증금 기준(제2조)과 소액임차인 기준(제6조)은 지역 묶음이 다릅니다. 부산은 앞의 표에서 과밀억제권역과 묶이고 뒤의 표에서 광역시와 묶이며, 세종 · 파주 · 화성은 앞에서 광역시와 묶이고 뒤에서는 그 밖의 지역입니다. 지역 칸이 일곱 갈래인 까닭입니다.

지역은 이렇게 고릅니다

인천은 과밀억제권역에서 빠지는 곳이 많아서 주소가 애매하면 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]을 열어 동 이름까지 확인합니다. 송도(5억 4천만 원)와 구월동(6억 9천만 원)처럼 같은 인천 안에서도 기준 금액이 1억 5천만 원 달라집니다.

월세 10만 원 차이로 법이 달라지는 서울 카페

서울의 한 카페가 보증금 2억 원, 월세 700만 원으로 갱신을 앞두고 있습니다. 환산보증금이 2억 원 + 7억 원 = 9억 원이라 서울 기준과 같아서 법이 전부 적용되고, 임대인이 올릴 수 있는 한도는 보증금 1,000만 원, 월세 35만 원이라 월세는 735만 원이 넘지 못합니다. 그런데 임대인이 월세 710만 원을 제안하면 환산보증금이 9억 1,000만 원이 되어 기준을 넘고, 법 제2조 제3항이 적은 조문(대항력 · 갱신요구권 · 권리금 보호 등)만 적용되는 계약이 됩니다. 5% 안의 증액이라 받아들이기 쉬운데, 그 금액으로 서명하면 확정일자 우선변제권과 5% 상한이 그 계약에 적용되지 않는다는 점이 따라붙는데도 놓치고 지나가는 경우가 흔합니다.

이 카페가 권하는 방식은 단순합니다. 710만 원, 720만 원, 735만 원을 계산기에 차례로 넣어 보고, 선 바로 아래인 700만 원에 머물 수 있는지를 협상의 기준으로 삼습니다. 선을 넘는 금액에 합의해야 한다면 그 대신 보증금을 먼저 낮춰 환산보증금을 9억 원 안에 두는 조합이 있는지 같이 계산합니다. 보증금 1,000만 원을 낮추면 월세를 10만 원 올려도 환산보증금은 그대로입니다.

이 계산기가 넣지 않은 것

• 상가건물이 법의 적용 대상인지(사업자등록 대상 건물 · 영업용 사용)는 판정하지 않습니다. 대항력을 갖추려면 건물 인도와 사업자등록 신청이 있어야 합니다(제3조 제1항).
• 소액임차인의 대항요건, 경매신청 등기 전 요건, 건물 가액의 2분의 1 한도에 따른 실제 최우선변제액은 셈하지 않습니다.
• 증액 청구가 정당한지(조세 · 공과금 · 경제사정 변동), 월세 전환율 상한(법 제12조), 권리금 계약의 금액은 다루지 않습니다. 보증금과 월세를 오가는 계산은 전월세 전환 계산기에서, 중개보수는 중개보수 계산기에서 합니다.
• 주택 임대차는 주택임대차보호법이 따로 정합니다. 주택 계약서는 전월세 계약서 점검에서 봅니다.
• 환산보증금 기준표와 적용 조문의 사례는 상가 환산보증금 글에 정리했습니다.