상가 환산보증금 2026, 지역별 기준과 5% 인상 상한이 걸리는 선

상가 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고(시행령 제2조), 이 금액이 지역별 기준 — 서울 9억 원, 수도권 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억 9천만 원, 광역시 등 5억 4천만 원, 그 밖의 지역 3억 7천만 원 — 이하여야 상가건물 임대차보호법이 전부 적용됩니다. 이하이면 5% 인상 상한과 확정일자 우선변제까지 걸리고, 기준을 넘으면 대항력 · 계약갱신요구권 10년 · 권리금 회수 기회 보호 같은 일부 조문(제2조 제3항)만 적용됩니다.

월세가 크지 않으니 당연히 보호받겠거니 하고 계약서를 넘기는 가게가 흔합니다. 그런데 월세 10만 원은 환산으로는 1,000만 원이라서 서울에서 보증금 3억 원에 월세 600만 원이면 딱 9억 원이고 610만 원이면 선을 넘습니다. 그래서 권하는 방식은 계약서를 쓰기 전과 갱신 협상 때마다 새 금액으로 환산해 보고, 선 아래면 5% 상한을, 선 위면 갱신요구권 10년과 권리금 보호를 협상의 기준으로 삼는 순서입니다. 상가 환산보증금 계산기에 넣으면 조문별 적용 여부 열세 줄이 한꺼번에 나옵니다.

환산보증금은 한 줄 계산입니다

법은 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 대통령령이 정한 비율을 곱해 보증금액에 포함하라고 하고(법 제2조 제2항), 시행령이 그 비율을 1분의 100으로 정합니다(시행령 제2조 제3항). 부가가치세와 관리비는 법에 넣으라는 말이 없어서 넣지 않습니다. 아래 표는 계산기를 실제로 돌린 값입니다.

계약서를 받으면 월세 칸만 보는 경우가 흔한데, 환산해 보면 기준선에 바싹 붙어 있는 가게가 적지 않습니다. 기준 금액과 정확히 같을 때는 이하로 봅니다. 법이 「대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차」에만 예외를 두기 때문입니다.

지역 기준 금액은 네 가지이고, 소액임차인 표와는 묶음이 다릅니다

환산보증금 기준은 시행령 제2조 제1항의 네 구분이고, 2019. 4. 2. 개정된 값이 지금도 그대로입니다. 그런데 소액임차인(시행령 제6조 · 제7조)은 지역 묶음이 달라서 부산은 앞의 표에서 과밀억제권역과 묶이고 뒤의 표에서 광역시와 묶이며, 세종 · 파주 · 화성은 앞에서 광역시와 묶이고 뒤에서 그 밖의 지역이 됩니다. 계산기의 지역 칸이 일곱 갈래인 까닭입니다.

과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]이 정하고, 인천은 강화군 · 옹진군, 서구 대곡동 · 불로동 · 마전동 · 금곡동 · 오류동 · 왕길동 · 당하동 · 원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지가 빠집니다. 그래서 송도(5억 4천만 원)와 구월동(6억 9천만 원)처럼 같은 인천 안에서도 기준이 1억 5천만 원 달라집니다.

기준을 넘어도 적용되는 다섯 줄

법 제2조 제3항이 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 적은 조문은 제3조 · 제10조 제1항 · 제2항 · 제3항 본문 · 제10조의2부터 제10조의9까지 · 제11조의2 · 제19조입니다. 임차인이 꼭 쥐고 있어야 할 것은 이 다섯 줄입니다.

기준 이하일 때만 걸리는 일곱 줄

아래는 제2조 제3항 목록에 없어서 기준을 넘으면 적용되지 않는 조문입니다. 5% 증액 상한과 확정일자 우선변제가 여기 들어 있다는 점을 가장 자주 놓칩니다.

선 아래라면 증액은 보증금과 월세 각각 5%까지입니다

증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고(시행령 제4조), 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다(법 제11조 제2항). 증액을 청구할 수 있는 사유는 조세 · 공과금 같은 부담의 증감이나 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 보증금이나 차임이 상당하지 않게 된 경우입니다(제11조 제1항). 법 문언이 「차임 또는 보증금의 100분의 5」라서 보증금과 월세를 합친 금액의 5%인지 각각의 5%인지 법에는 풀이가 없는데, 계산기는 각각 5%로 셉니다. 임대인이 5%를 넘는 월세를 말할 때는 그 계약이 선 아래인지부터 같이 계산해 보면 대화가 숫자로 풀립니다. 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원인 서울 가게의 한도는 아래와 같습니다.

선 위라면 갱신 때 증감 청구가 열려 있습니다

기준을 넘는 임대차는 제11조가 적용되지 않으니 5% 상한이 없습니다. 대신 제10조의2가 계약갱신의 경우 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 숫자 상한이 없을 뿐 자유롭게 올릴 수 있다는 뜻은 아니고, 임대인과 임차인이 모두 증감을 청구할 수 있다는 문장입니다. 그래서 선 위 계약의 갱신 협상은 5%를 외치는 싸움이 아니라 주변 상가의 차임 · 보증금 자료와 세금 · 공과금 변동 자료를 들고 가는 협상이 됩니다.

갱신요구권 10년은 처음 계약일부터 셉니다

임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있고(제10조 제2항), 이 10년 규정은 2018. 10. 16. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다(부칙 제15791호 제2조). 임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 사유는 3기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 합의에 따른 상당한 보상, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실의 파손, 건물 멸실, 철거 · 재건축, 의무의 현저한 위반 등 여덟 가지입니다(제10조 제1항). 아래는 계산기가 구한 10년의 끝입니다.

기준 이하 임대차에서는 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년입니다(제10조 제4항).

권리금은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 보호됩니다

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 일, 임차인에게 권리금을 못 주게 하는 일, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 일, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 일을 하지 못합니다(제10조의4 제1항). 신규 임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없거나 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임차한 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우, 임대인이 고른 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 지급한 경우는 정당한 사유로 봅니다(같은 조 제2항). 방해를 이유로 한 손해배상은 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 청구권이 사라집니다(제3항 · 제4항). 대규모점포 · 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장 안의 상가는 이 예외에서 빠져 보호가 적용됩니다)와 국유재산 · 공유재산인 상가에는 이 보호가 적용되지 않습니다(제10조의5).

5%만 올릴 수 있다고 믿고 갱신 협상에 들어간 1층 가게

서울의 1층 가게가 보증금 3억 원에 월세 800만 원으로 갱신을 앞두고 있었습니다. 임대인이 월세 960만 원을 말하자 임차인은 상가는 5%까지만 올릴 수 있다는 말을 들은 기억으로 840만 원을 맞제안하려 했습니다. 면담 전날 계산기에 계약서의 금액을 넣어 보니 환산보증금이 3억 원 + 8억 원 = 11억 원이라 서울 기준 9억 원을 2억 원 넘었고, 월세 1만 원이 환산으로 100만 원이라서 월세 200만 원어치가 선 위로 올라가 있는 셈이었습니다. 이 계약에는 5% 상한과 확정일자 우선변제가 적용되지 않고, 갱신 협상은 제10조의2의 조세 · 공과금 · 주변 시세 기준으로 돌아갑니다. 임차인은 5%라는 한 줄을 접고, 주변 1층 가게의 월세 자료와 함께 갱신요구권 10년 · 권리금 회수 기회 보호가 그대로 살아 있다는 점을 협상 자료로 바꿨습니다. 면담 자료로 챙긴 것은 계약서 금액으로 낸 환산 결과 한 장, 주변 1층 가게 세 곳의 월세와 보증금, 지난 한 해 늘어난 건물 관련 세금과 공과금 고지서였습니다. 월세가 600만 원이었다면 환산이 정확히 9억 원이라 5% 상한이 살아 있었을 가게였습니다.

2026년 5월 12일부터 관리비 내역을 요청할 수 있습니다

법 제19조의2가 신설되어 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 내는 경우, 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 합니다. 이 조문은 2026. 5. 12. 이후에 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용됩니다(부칙 제21083호 제2조). 시행령 제8조는 내역에 일반관리비 · 청소비 · 경비비 · 소독비 · 승강기유지비 · 냉난방비 및 급탕비 · 수선유지비 · 위탁관리수수료 · 전기료 · 수도료 · 가스사용료 · 정화조 오물 처리 수수료 · 폐기물 처리 수수료 · 건물 전체 보험료의 항목별 금액이 있어야 한다고 정하고, 월 관리비가 10만 원 미만이면 포함된 항목만 표시해도 됩니다. 관리비가 월 얼마라고만 적힌 계약서가 흔해서, 갱신 때 항목별 내역을 한 번 요청해 보는 방식을 권합니다. 법 제2조 제3항이 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 적은 조문 목록에는 제19조의2가 들어 있지 않으므로, 선 위 계약에서 이 요청권이 어떻게 되는지는 목록 문언상 분명하지 않습니다.

소액임차인이면 경매에서 일정액을 먼저 받습니다

보증금과 월세 환산액의 합이 시행령 제6조의 지역별 범위 이하인 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받습니다(제14조). 일정액은 시행령 제7조 제1항의 지역별 금액(서울 2,200만 원 등) 이하이고, 상가건물 가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(제7조 제2항). 대항요건은 건물에 대한 경매신청 등기 전에 갖춰야 하고(제14조 제1항), 이 표는 2014. 1. 1. 이후에 담보물권을 취득한 자에 대해 적용되며 그 전에 취득한 자에게는 종전 규정이 적용됩니다(시행령 부칙 제25036호 제4조). 서울에서 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 환산 6,000만 원으로 범위 안이고, 월세가 60만 원이면 7,000만 원으로 범위를 벗어납니다.

정리하면 확인 순서는 네 줄입니다

금액은 2026년 10월 27일 기준 참고용입니다. 월세를 올리거나 보증금을 낮추는 협상을 하기 전에 상가 환산보증금 계산기로 바뀐 금액을 다시 환산해 보고, 보증금과 월세를 오가는 계산은 전월세 전환 계산기로 이어서 확인합니다. 주택 월세의 5% 상한은 월세 5% 인상 상한 글에, 중개보수는 부동산 중개보수 글에 정리해 두었습니다.

내 경우로 바로 계산내 가게 임대차, 상가임대차법이 어디까지 적용될까?상가 환산보증금 계산기 열기