2026년 생애최초 취득세 감면, 200만 원 한도와 3년 추징

생애최초 주택 구입 취득세 감면은 집을 한 번도 소유해 본 적 없는 본인이(배우자 이력까지 포함) 살려고 12억 원 이하 주택을 매매로 취득할 때, 취득세 산출세액에서 200만 원(소형 주택·인구감소지역 주택은 300만 원)을 빼 주는 제도입니다(지방세특례제한법 제36조의3, 2028년 12월 31일까지). 산출세액이 한도 이하면 취득세가 0원입니다. 대신 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대하면 감면받은 세금을 이자상당액과 함께 돌려내야 합니다.

2026년 1월 1일부터 추징 요건이 바뀌었습니다

2025년 12월 31일 공포된 개정법(법률 제21309호)이 2026년 1월 1일부터 시행되면서 제36조의3 제4항이 통째로 다시 쓰였습니다. 인터넷에 남아 있는 「3개월 안에 전입해야 한다」는 설명은 개정 전 조문입니다.

대신 감면 요건 쪽에 「본인이 거주할 목적으로」라는 말과 「본인(대한민국 국민으로 한정한다)」이 새로 들어갔습니다. 3년을 세는 기준도 「상시 거주한 기간」에서 「취득한 날부터」로 바뀌었습니다. 행정안전부는 2026년 1월 13일 운영기준 고시(제2026-3호)를 고쳐 감면 신청서 뒷면의 추징 안내문을 현행 문구로 바꿨습니다.

감면 한도는 300만 원과 200만 원 두 가지입니다

감면액은 세율을 깎는 방식이 아니라 매매 세율(지방세법 제11조 제1항 제8호)로 계산한 취득세에서 정해진 금액을 빼는 방식입니다. 어느 한도를 받는지는 주택 종류로 갈립니다.

아파트는 면적이 작고 값이 싸도 300만 원 한도에 들지 않고, 인구감소지역에 있는 경우에만 300만 원을 받습니다. 두 사람 이상이 한 집을 함께 사도 그 주택의 감면 총액은 300만 원 또는 200만 원을 넘지 않습니다(제2항). 공동명의라고 한도가 사람 수만큼 늘지는 않는다는 뜻입니다. 산출세액이 한도 이하여서 전액 면제되는 경우에도 제177조의2의 「85%만 감면」 규정은 걸리지 않습니다 — 산출세액 200만 원 이하와 제36조의3 제1항 제1호가 그 조의 예외로 적혀 있기 때문입니다.

주택 가격별로 감면 뒤 남는 취득세

매매 세율은 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 「취득가액 × 2/3억 원 − 3」을 백분율로 씁니다. 아래 표는 취득세 본세만 계산한 값이며, 지방교육세와 농어촌특별세는 넣지 않았습니다.

비수도권 다세대 4억 원짜리는 소형 주택의 가격 기준(비수도권 3억 원)을 넘어 200만 원 한도로 떨어집니다. 같은 58㎡ 다세대라도 수도권 5억 원이면 수도권 기준 6억 원 안이라 300만 원을 받습니다. 가격대별 세율과 다주택 중과는 주택 취득세 세율과 감면 정리에 따로 적었고, 감면 전 금액은 취득세 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다. 결과는 모두 참고용이며 신고 전에 관할 시·군·구에서 확인하는 것이 안전합니다.

12억 원을 넘으면 감면이 통째로 없습니다

가액 요건은 「취득 당시의 가액이 12억 원 이하」입니다(제1항). 넘는 만큼만 덜 깎아 주는 구조가 아니라 넘으면 감면 자체가 없습니다. 취득 당시의 가액은 지방세법 제10조의3에 따라 매수인이 지급했거나 지급할 사실상의 취득가격이고, 계약서 금액만이 아니라 취득을 위해 들인 비용 일체가 기준입니다.

1천만 원 비싼 집을 사면 취득세는 230만 원 늘어납니다. 가격이 12억 원 경계에 붙어 있다면 계약서 금액 말고 취득가격에 들어가는 다른 비용이 있는지까지 따져 보는 편이 좋습니다. 특수관계인 사이 거래로 세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 시가인정액을 취득가액으로 볼 수 있다는 점(지방세법 제10조의3 제2항)도 같은 경계에서 문제가 됩니다. 🔴 부담부증여는 처음부터 감면 대상이 아니고, 취득자가 미성년자여도 제외됩니다.

소득 요건은 2022년 6월 21일 취득분부터 없어졌습니다

예전에는 부부 합산 소득 기준과 낮은 가격 상한이 있었습니다. 지금 원문에는 소득 요건이 없습니다. 개정 흐름을 조문 기준으로 정리하면 이렇습니다.

소득 요건 삭제는 2023년 3월 14일 개정법(법률 제19232호)으로 이뤄졌고, 부칙 제5조가 「2022년 6월 21일 이후 취득하는 경우부터」 적용하도록 소급했습니다. 2020년 처음 생길 때는 무주택 여부를 세대주와 세대원 전체(1가구)로 봤지만, 지금은 본인과 배우자만 봅니다. 청약의 소득 기준이나 다른 지원 제도의 소득 기준은 이 감면과 별개이므로, 취득세 감면을 받으려고 소득 서류를 따로 준비할 필요는 조문상 없습니다.

본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없어야 합니다

무주택 판단은 「취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우」입니다(제1항). 지금 없는 것이 아니라 한 번도 가진 적이 없어야 한다는 점이 일반 무주택 요건과 다릅니다.

확인은 사람이 서류를 들여다보는 방식이 아니라 지방자치단체가 지방세통합정보통신망에서 주택분 취득세·재산세·구 종합토지세 납부 이력을 조회하는 방식입니다(운영기준 제3조·제4조). 그래서 오래전 잠깐 상속 지분을 가졌던 일처럼 본인이 잊은 이력도 걸립니다. 신청서에는 세대별 주민등록표에 없더라도 배우자의 소유 여부를 확인해야 하므로 가족관계증명서를 내야 한다고 적혀 있습니다.

집을 가졌어도 없는 것으로 보는 경우

제3항은 주택을 가졌거나 가졌던 적이 있어도 「소유한 사실이 없는 경우」로 보는 여섯 가지를 정합니다.

제2호의 이주는 해당 주택이 있는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도나 시·군 밖으로 옮긴 경우를 말합니다. 제6호는 한 번 감면을 받은 사람이라도 그 주택이 조건에 맞으면 다음 집을 살 때 다시 무주택으로 보는 특례라서, 해당 기간에 산 집이 있다면 따로 확인할 가치가 있습니다. 무주택 여부를 확인하는 세부 기준은 행정안전부 고시에 위임돼 있고(제5항), 고시 별표 1이 호별로 무엇을 조회하는지 적고 있습니다.

추징 사유 ① 3년 안에 팔거나 증여하는 경우

현행 제4항의 첫 번째 사유는 취득일부터 3년 안에 그 주택을 매각하거나 증여하는 것입니다. 3년은 「상시 거주한 기간」이 아니라 「취득한 날부터」 셉니다.

취득일은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일이고, 그보다 먼저 등기했다면 등기일입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항). 2026년 3월 10일에 잔금을 치르고 같은 날 등기했다면 3년이 끝나는 시점은 2029년 3월 무렵이고, 그 전에 매매계약의 잔금이 오가면 추징 사유가 생깁니다. 이사·전근처럼 사정이 있어도 현행 제4항에는 「정당한 사유」로 빼 주는 문구가 없습니다. 파산이나 천재지변은 이자상당액만 면제하는 사유이고 추징 자체를 막는 사유로 적혀 있지 않습니다(시행령 제123조의2 제2항).

추징 사유 ② 3년 안에 임대 등 다른 용도로 쓰는 경우

두 번째 사유는 취득일부터 3년 안에 해당 주택을 「다른 용도(임대를 포함한다)」로 쓰는 것입니다. 감면 요건에 「본인이 거주할 목적으로」가 들어간 것과 짝을 이루는 조항입니다.

종전 조문은 3개월 안에 전입하지 않으면 바로 추징했지만, 현행 조문은 전입 기한을 따로 두지 않습니다. 그렇다고 입주를 미뤄도 된다는 뜻으로 읽기는 어렵습니다. 감면 요건 자체가 「거주할 목적」이고, 신청서의 유의사항은 사후관리에서 감면 요건을 지키지 않은 것이 확인되면 가산세(10~40%)와 이자상당액이 붙을 수 있다고 적고 있습니다. 전입을 언제까지 해야 거주 목적으로 인정되는지는 원문과 고시에 숫자가 없으므로 관할 시·군·구 세무과에 물어보는 것이 정확합니다.

세입자가 있는 집을 샀다면 3년을 늦게 셉니다

2026년 개정으로 새로 생긴 규정입니다. 세입자가 사는 집을 사서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 이어받았고, 그 세입자가 계속 살고 있다면 3년을 취득일이 아니라 임대차기간 만료일부터 셉니다.

예를 들어 2026년 5월에 샀는데 전세 만료가 2027년 2월이라면 남은 기간이 1년 이내이므로, 3년은 2027년 2월 만료일부터 셉니다. 남은 기간이 1년을 넘는 집이라면 이 특례에 들지 않고 원칙대로 취득일부터 셉니다. 이 경우 세입자가 사는 기간이 「다른 용도(임대)」에 해당하는지는 조문이 따로 정하지 않았으므로, 계약 전에 관할에 확인해 두는 편이 안전합니다. 계약갱신요구권(같은 법 제6조의3)으로 갱신된 계약도 괄호에 포함돼 있습니다.

추징되면 이자상당액이 더 붙습니다

감면받은 세금만 돌려내는 것이 아닙니다. 제178조 제2항은 추징 사유에 해당하면 대통령령으로 계산한 이자상당액을 더해 내도록 합니다. 계산은 「감면된 세액 × 기간 × 이자율」입니다(시행령 제123조의2 제1항).

이자 일수는 취득일이 아니라 납부기한 다음 날부터 셉니다. 취득세 납부기한은 취득일부터 60일(지방세법 제20조 제1항)이므로, 아래 표는 그 기한을 기준으로 취득 1년 뒤와 2년 뒤까지의 일수를 넣었습니다.

200만 원을 감면받고 취득 2년 뒤 집을 팔았다면 200만 원에 이자 약 294,800원을 더해 약 2,294,800원을 냅니다. 1일 10만분의 22는 연으로 따지면 약 8%입니다. 참고용 계산이며, 실제 금액은 추징 사유가 생긴 날과 처음 납부기한에 따라 달라지므로 신고 전에 위택스나 관할에서 확인하세요.

추징 사유가 생기면 60일 안에 스스로 신고합니다

추징은 지방자치단체가 알아서 고지하기를 기다리는 구조가 아닙니다. 지방세법 제20조 제3항은 경감받은 뒤 추징 대상이 되면 그 사유 발생일부터 60일 이내에 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고하고 납부하도록 합니다. 제178조 제2항도 추징 세액을 「제20조에 따라 납부하여야 할 세액」으로 봅니다.

신고를 하지 않고 두면 이자상당액 위에 가산세가 얹힙니다. 운영기준 신청서는 이를 「가산세(10~40%)」로 안내합니다. 감면받은 집을 3년 안에 처분하거나 세를 놓기로 했다면, 잔금일이나 임대 개시일을 기준으로 60일 달력을 먼저 세워 두는 것이 손해를 줄이는 방법입니다.

2025년 이전에 생긴 사유는 옛 규정을 따릅니다

개정법 부칙 제5조 제2항은 「이 법 시행 전에 종전의 제36조의3 제4항에 따른 추징사유가 발생한 경우에는」 개정 규정에도 불구하고 종전 규정을 따르도록 했습니다. 시행일은 2026년 1월 1일입니다.

2025년에 집을 사고 3개월 안에 전입하지 않았다면 그 사유는 2025년에 이미 생긴 것이라 옛 규정이 적용될 수 있습니다. 반대로 사유가 2026년 이후에 생긴 경우 현행 조문을 따르는지는 부칙 문언상 그렇게 읽히지만, 개별 사안의 판단은 관할 지방자치단체의 몫입니다. 감면 요건을 정한 제1항의 개정 규정은 부칙 제5조 제1항에 따라 2026년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다.

신청은 취득세를 신고할 때 함께 합니다

감면은 저절로 붙지 않습니다. 지방세특례제한법 제183조는 감면을 받으려는 사람이 신청하도록 하고, 시행령 제126조 제1항 제1호는 신고납부하는 세목의 신청 시기를 「해당 지방세의 과세표준과 세액을 신고하는 때」로 정합니다.

전산 조회 동의를 거부하면 무주택을 확인할 수 없어 감면이 제외된다고 신청서에 적혀 있습니다. 신고 때 신청하지 못했다면 시행령 제126조 제1항 제1호 단서에 따라 경정청구를 하면서 감면을 신청할 수 있습니다. 등기를 신청하려면 그 전에 취득세를 신고·납부해야 하므로(지방세법 제20조 제4항), 등기를 맡겼다면 감면 신청서가 취득세 신고 서류에 들어갔는지 등기 전에 확인해 두는 편이 좋습니다.

출산 감면과 겹치면 큰 하나만 받습니다

자녀를 낳은 부모가 출산일부터 5년 안에(출산 전 1년 안 취득 포함) 12억 원 이하 주택을 사면 제36조의5에 따라 산출세액 500만 원까지 감면됩니다. 두 감면에 모두 해당해도 합쳐 받지는 못합니다.

출산 감면 한도가 500만 원이라, 산출세액이 생애최초 한도(200만 원 또는 300만 원)를 넘기만 하면 출산 감면 쪽이 더 큽니다. 예를 들어 산출세액 400만 원인 아파트라면 생애최초는 200만 원을, 출산 감면은 400만 원 전부를 빼 줍니다. 산출세액이 생애최초 한도 이하라면 어느 쪽이든 0원이 됩니다. 출산 감면도 취득일부터 3년 안의 매각·증여·임대를 추징 사유로 두고 있어 3년 관리는 같습니다. 출산 감면은 「주택 소유 이력 없음」이 아니라 1가구 1주택을 요건으로 하고, 새 집을 산 날부터 석 달 안에 1가구 1주택이 되는 경우도 인정합니다. 예전에 집을 가졌던 사람도 요건을 맞추면 받을 수 있다는 점이 생애최초와 다릅니다.

적용 기한은 2028년 12월 31일입니다

제36조의3 제1항은 「2028년 12월 31일까지」 감면한다고 정합니다. 2025년 10월 시행본까지는 2025년 12월 31일이었고, 2026년 개정으로 3년 늘었습니다.

기한은 납세의무가 성립하는 날, 곧 취득일을 기준으로 봅니다. 2028년 말 잔금이 걸린 분양·매매라면 잔금일이 해를 넘기는지에 따라 감면 여부가 갈릴 수 있습니다. 2026년 9월 8일 공포된 타법 개정본(2027년 9월 9일 시행 예정)에서도 제36조의3 문구는 지금과 같습니다. 일몰 전에 다시 연장될지는 그때 개정법을 봐야 알 수 있습니다.

원문에 없어 확인하지 못한 것

• 감면 뒤 지방교육세: 지방세법 제151조는 감면율로 감면할 때의 계산을 적고 있지만, 이 감면처럼 정액을 빼는 방식의 계산은 따로 적혀 있지 않습니다. 실제 금액은 위택스 신고 화면이나 관할에서 확인해야 합니다
• 전입 시점: 현행 조문과 고시에는 「거주할 목적」을 며칠 안의 전입으로 확인한다는 숫자가 없습니다
• 일부 임대·공실: 방 한 칸만 세를 주거나 비워 둔 경우가 「다른 용도」인지 조문에 없습니다
• 오피스텔: 주택의 정의가 건축물대장·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물(지방세법 제11조 제1항 제8호)이라, 업무시설로 적힌 오피스텔 보유 이력을 어떻게 보는지는 이 글에서 판정하지 않습니다

정리하면

생애최초 주택 구입 취득세 감면은 본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고, 본인이 대한민국 국민이며 성년이고, 거주할 목적으로 12억 원 이하 주택을 매매로 살 때 받습니다. 소득 요건은 없습니다. 한도는 아파트 등 일반 주택 200만 원, 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 60㎡ 이하 비아파트 소형 주택과 인구감소지역 주택 300만 원이며, 2028년 12월 31일까지 적용됩니다. 2026년 1월 1일부터 추징 사유는 「취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰는 것」 하나로 정리됐고, 추징되면 1일 10만분의 22의 이자상당액이 붙으며 사유 발생일부터 60일 안에 스스로 신고해야 합니다. 감면 전 취득세는 취득세 계산기에서 먼저 확인할 수 있습니다. 모든 금액은 참고용이며 신고 전에 관할 시·군·구에서 확인하세요.

FAQ

생애최초 취득세 감면은 얼마까지 받나요?

산출세액에서 200만 원을 뺍니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택·다가구 호수, 그리고 인구감소지역 주택은 300만 원입니다. 산출세액이 한도 이하면 취득세가 0원이고, 두 사람이 함께 사도 한 주택의 감면 총액은 같은 한도 안입니다.

2026년에도 3개월 안에 전입하지 않으면 추징되나요?

2026년 1월 1일 시행된 개정법으로 「3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않으면 추징」이라는 호는 없어졌습니다. 다만 감면 요건에 「본인이 거주할 목적으로」가 들어갔고, 2025년 12월 31일 이전에 이미 생긴 추징 사유에는 옛 규정이 적용됩니다(부칙 제5조 제2항). 전입 시점은 관할 시·군·구에 확인하는 것이 정확합니다.

감면받은 집을 2년 만에 팔면 얼마를 내나요?

취득일부터 3년 안의 매각이라 감면받은 세금 전액과 이자상당액을 냅니다. 이자 기간은 취득일이 아니라 당초 납부기한(취득일부터 60일)의 다음 날부터 세므로, 취득 2년 뒤 매각이면 약 670일입니다. 200만 원을 감면받았다면 이자는 200만 원 × 670일 × 10만분의 22 = 294,800원이고, 합계 약 2,294,800원입니다. 사유 발생일부터 60일 안에 신고·납부하지 않으면 가산세가 더해질 수 있습니다. 참고용 계산입니다.

소득이 많아도 받을 수 있나요?

지금 조문에는 소득 요건이 없습니다. 부부 합산 7천만 원 이하 요건은 2023년 3월 14일 개정으로 삭제됐고, 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 소급 적용됐습니다. 대신 취득가액 12억 원 이하, 본인과 배우자의 주택 소유 이력 없음, 성년, 거주 목적 요건은 모두 채워야 합니다.

결혼 전에 배우자가 집을 가진 적이 있으면 안 되나요?

조문은 「주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우」라고 정합니다. 취득일 현재 배우자라면 그 배우자가 결혼 전에 가졌던 이력도 판단 대상입니다. 다만 상속 지분을 모두 처분했거나 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 가졌던 경우처럼 제3항의 예외에 해당하면 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다.

산 집에 세입자가 살고 있으면 바로 추징되나요?

임대인 지위를 이어받았고 그 세입자가 계속 살며, 취득일 기준 남은 임대차기간이 1년 이내라면 3년을 임대차기간 만료일부터 셉니다(제4항 괄호). 남은 기간이 1년을 넘으면 이 특례에 들지 않습니다. 이 기간의 임대가 「다른 용도」에 해당하는지는 조문이 따로 정하지 않아 계약 전에 관할에 확인하는 편이 안전합니다.

신고할 때 감면 신청을 빠뜨렸으면 어떻게 하나요?

감면 신청은 취득세를 신고할 때 하는 것이 원칙이지만, 지방세특례제한법 시행령 제126조 제1항 제1호 단서는 경정청구를 할 때 신청할 수 있도록 정합니다. 주택 소재지 시·군·구에 생애최초 감면 신청서와 가족관계증명서를 내고, 주택 소유 이력 전산 조회에 동의하면 됩니다.

12억 원을 조금 넘는 집은 12억 원까지만 감면되나요?

아닙니다. 가액 요건은 「12억 원 이하」라서 넘으면 감면이 전혀 없습니다. 12억 원 주택은 취득세 3,600만 원에서 200만 원을 빼 3,400만 원이지만, 12억 1천만 원 주택은 3,630만 원을 모두 냅니다. 취득가액은 계약서 금액이 아니라 취득을 위해 지급한 비용 일체입니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3·제36조의5·제177조의2·제178조·제180조·제183조, 부칙(법률 제21309호) 제5조
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 시행령 제123조의2·제126조
• 국가법령정보센터 — 지방세법 제10조의3·제11조 제1항 제8호·제20조
• 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기)
• 국가법령정보센터 — 지방세기본법 시행령 제34조(납부지연가산세의 이자율)
• 국가법령정보센터 — 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준(행정안전부 고시 제2026-3호, 2026-01-13)
• 위택스 — 지방세 신고·납부

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