2026년 중개보수 부가세, 10% 따로 내나 — 일반과세·간이과세 차이

2026년 중개보수 부가세는 중개사무소가 일반과세자면 중개보수 상한과 별도로 10%를 따로 낼 수 있는 돈입니다. 법정 중개보수 상한에는 부가가치세가 들어 있지 않다는 것이 법제처 해석(15-0523)이라, 5억 원 아파트 매매의 한쪽 상한 200만 원에 부가세 20만 원이 붙으면 220만 원까지 법 위반이 아닙니다. 간이과세 중개사무소도 부가세 명목의 돈을 받을 수는 있지만, 국토교통부는 간이과세자가 일반과세율인 10%를 받으면 초과수수에 해당될 수 있다고 적고 있어 두 유형의 차이가 여기서 갈립니다. 아래 금액은 모두 참고용이며, 계약 전에 중개사무소의 사업자 유형과 합의 금액을 확인하세요.

중개보수 상한에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다

공인중개사법 시행규칙 별표 1의 상한요율과 한도액은 중개사가 용역의 대가로 받는 보수의 최대치입니다. 법제처는 2016년 1월 18일 회신한 해석 15-0523에서 이 법정 중개보수가 「그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니」라고 보고, 중개사가 간이과세자든 일반과세자든 법정 중개보수는 부가가치세를 뺀 금액이라고 정리했습니다.

금지행위 조문은 공인중개사법 제33조 제1항 제3호로, 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 막습니다. 2024년 법제처 해석 24-0011은 여기서 말하는 「보수」가 당사자끼리 정한 약정 금액이 아니라 법령상 중개보수 한도라고 밝혔습니다. 결국 판단 기준은 「부가세를 뺀 금액이 한도 안에 있는가」 하나로 모입니다.

일반과세 중개사무소는 상한 × 10%가 따로 붙습니다

부가가치세법 제31조는 사업자가 용역을 공급하면 공급가액에 세율을 곱한 부가가치세를 공급받는 사람에게서 징수하도록 정하고, 세율은 제30조에서 10%입니다. 일반과세자인 중개사무소라면 법정 상한까지의 보수에 10%를 더한 금액이 받을 수 있는 최대치가 됩니다. 한쪽(매도인·매수인·임대인·임차인 각자) 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

중개보수 상한은 시행규칙 제20조와 별표 1·2 기준이고, 부가세 칸은 그 상한에 10%를 곱한 값입니다. 실제 보수는 상한 안에서 협의해 정하므로, 합의한 보수가 상한보다 낮으면 부가세도 그 합의액의 10%로 줄어듭니다. 요율 구간과 월세 환산은 중개보수 계산기에서 먼저 확인하고, 나온 금액에 1.1을 곱하면 일반과세 사무소 기준 합계를 구할 수 있습니다. 결과는 참고용입니다.

간이과세 중개사무소는 10%를 그대로 받으면 문제가 될 수 있습니다

간이과세자에게는 부가가치세법 제31조(거래징수)가 적용되지 않습니다. 제61조 제1항이 간이과세자에 대해 제4장부터 제6장까지의 규정 대신 제7장을 적용하도록 정하기 때문입니다. 이 차이를 두고 세 기관의 설명은 다음과 같습니다.

세 설명을 겹치면 갈림길은 이렇게 정리됩니다. 간이과세 사무소가 부가세 명목의 돈을 받는 것 자체는 막혀 있지 않습니다. 하지만 일반과세 사무소처럼 보수의 10%를 그대로 붙이는 경우는 국토교통부가 위반 소지를 짚은 자리입니다. 금지행위에 해당하면 개업공인중개사는 등록취소 사유(법 제38조 제2항 제9호), 소속공인중개사는 자격정지 사유(제36조 제1항 제7호)가 되고, 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금(제49조 제1항 제10호)까지 규정돼 있습니다. 어느 금액부터 위반인지는 이 글이 판정하지 않으며, 등록관청이 사실관계를 보고 판단할 일입니다.

간이과세자가 실제로 내는 부가가치세는 공급대가의 4%입니다

국토교통부가 10%를 문제 삼는 배경에는 간이과세자의 세금 계산 방식이 있습니다. 일반과세자는 공급가액의 10%를 받아 매입세액을 뺀 만큼 내지만, 간이과세자는 부가세가 포함된 공급대가에 업종별 부가가치율과 10%를 곱한 금액을 냅니다(부가가치세법 제63조 제1항·제2항).

예를 들어 간이과세 사무소가 한 해 공급대가로 3,000만 원을 받았다면 4,800만 원 미만이라 납부의무가 면제되고, 6,000만 원이면 계산상 납부세액이 240만 원(6,000만 원 × 4%)입니다. 매입 세금계산서에 따른 공제(제63조 제3항, 공급대가의 0.5%)가 있으면 여기서 더 줄어듭니다. 소비자에게서 10%를 받고 4% 이하만 낸다면 그 차이는 세금이 아니라 사무소의 몫이 되므로, 국토교통부가 이 부분을 초과수수로 볼 여지를 남긴 것으로 읽힙니다. 간이과세자가 얼마까지 받으면 되는지 정한 숫자는 공식 자료에서 찾지 못했습니다.

우리 중개사무소가 어느 쪽인지 확인하는 순서

사업자 유형은 사무소마다 다르고 해마다 7월 1일에 바뀔 수도 있어서, 계약하는 그 사무소를 직접 확인하는 방법밖에 없습니다. 법이 정해 둔 확인 통로를 순서대로 적으면 다음과 같습니다.

1. 사무소 게시물 보기 — 개업공인중개사는 중개보수·실비의 요율 및 한도액표와 함께 부가가치세법 시행령 제11조에 따른 사업자등록증을 사무소 안 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(공인중개사법 제17조, 시행규칙 제10조 제2호·제5호). 과세 유형이 바뀌면 세무서가 사업자등록증을 정정해 발급합니다(부가가치세법 시행령 제110조 제1항)
2. 계약 전에 묻기 — 중개보수와 실비의 금액·산출 내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항입니다(공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호). 이때 「부가세 별도인지, 별도라면 몇 %인지」를 함께 묻습니다
3. 받는 증빙 보기 — 세금계산서에는 공급가액과 부가가치세액이 따로 적힙니다(부가가치세법 제32조 제1항 제3호). 다만 직전 연도 공급대가 4,800만 원 이상인 간이과세자는 영수증 발급 대상(제36조 제1항 제2호)에서 빠져 세금계산서를 발급하므로, 세금계산서가 나왔다는 것만으로 일반과세자라고 단정할 수는 없습니다
4. 영수증만 나오는 경우 — 직전 연도 공급대가 4,800만 원 미만이거나 신규 개업 첫 과세기간인 간이과세자는 세금계산서 대신 영수증을 발급합니다(제36조 제1항 제2호). 이 경우 간이과세 사무소일 가능성이 높으므로 2번의 질문이 더 중요해집니다

현금으로 내면 10만 원부터 현금영수증 발급 대상입니다

「부동산 중개 및 대리업」은 소득세법 시행령 별표 3의3의 현금영수증 의무발행업종에 들어 있습니다. 그래서 중개사무소는 현금영수증가맹점에 가입해야 하고(시행령 제210조의3 제1항 제4호), 건당 거래금액이 부가가치세를 포함해 10만 원 이상이면 상대방이 요청하지 않아도 현금영수증을 발급해야 합니다(소득세법 제162조의3 제4항).

「부가세를 빼 줄 테니 현금으로」라는 제안은 이 의무와 맞지 않습니다. 현금영수증은 부가세를 포함한 실제 지급액으로 발급되므로, 받은 증빙의 금액과 합의한 금액이 같은지도 함께 확인합니다. 의무를 어긴 사업자에게는 미발급 금액의 20% 가산세가 붙습니다(소득세법 제81조의9 제2항 제3호). 가산세는 사무소가 내는 돈이고, 지급한 사람의 부담은 늘지 않습니다.

「부가세 포함」과 「부가세 별도」에 따라 금액이 달라집니다

같은 200만 원이라도 합의 문구에 따라 실제로 나가는 돈과 그 안의 부가세 몫이 다릅니다. 5억 원 아파트 매매의 한쪽 상한 200만 원을 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

「부가세 포함 200만 원」은 200만 원을 1.1로 나눠 보수와 부가세를 가르는 방식이라, 보수가 상한보다 낮아지므로 법정 한도 문제는 생기지 않습니다. 「부가세 별도」라면 영수증이나 세금계산서에 부가세가 따로 적혀 나오는지가 확인 지점입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 중개보수 지급 시기는 약정한 때, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날이므로, 합의 문구는 늦어도 잔금일 전에 계약서나 문자로 남겨 두는 편이 다툼을 줄입니다.

중개보수와 부가세는 월세 세액공제에 들어가지 않습니다

월세 세액공제의 대상은 조세특례제한법 시행령 제95조 제3항이 정한 월세액, 곧 주택을 임차하기 위해 지급하는 월세(사글세 포함)입니다. 임대차계약서상 임차 기간 중 내야 하는 월세 합계를 계약 일수로 나누고 그 해 임차 일수를 곱해 계산하도록 되어 있어, 계약 때 중개사무소에 한 번 내는 중개보수는 이 계산식에 들어갈 자리가 없습니다.

월세 세입자라면 중개보수와 부가세를 합한 금액이 이사 비용으로 그대로 남는다고 보고 예산을 잡는 편이 정확합니다. 월세 세액공제의 요건과 금액은 월세 세액공제 글에 따로 정리해 두었습니다.

집을 팔 때와 살 때 세금 계산에서 중개보수는 다르게 다룹니다

매매에서 낸 중개보수는 세금 계산에 들어가는 자리가 거래 방향에 따라 다릅니다.

양도소득세 필요경비로 인정받는 증명서류는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증입니다(소득세법 제160조의2 제2항). 앞 구역의 현금영수증 의무발행이 여기서 다시 쓸모가 있어, 집을 팔 때 받은 증빙은 양도소득세 신고 때까지 보관합니다. 양도소득세 계산 전체는 양도소득세 글을, 취득세는 취득세 글을 참고하세요.

갈림길을 한 표로 보면

어느 칸에 해당하는지는 계약하는 사무소와 합의 내용에 따라 달라지므로, 이 표는 판정이 아니라 확인할 순서를 모은 것입니다.

한도를 넘는 금액을 요구받았다고 느껴지면 먼저 사무소에 산출 내역을 묻고, 그래도 정리되지 않으면 중개사무소 개설등록을 한 시·군·구 등록관청에 문의하는 순서가 법 구조와 맞습니다. 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있는 기관이 등록관청이기 때문입니다(법 제38조 제2항).

확인하지 못한 것

• 간이과세자가 받아도 되는 부가세 금액 — 국토교통부는 「일반과세율의 부가세」가 위반에 해당될 수 있다고만 적었고, 몇 %까지 괜찮은지는 법령·해석례·사례집에서 찾지 못했습니다. 공급대가의 4%는 간이과세자가 내는 세금의 계산식일 뿐, 받아도 되는 상한으로 정해진 숫자가 아닙니다
• 시·도 조례의 부가세 문구 — 서울특별시 조례 별표 1은 요율표만 확인했고, 다른 시·도 조례에 부가세를 따로 적은 곳이 있는지는 확인하지 못했습니다
• 양도소득세 필요경비에 중개보수의 부가세 몫까지 들어가는지 — 조문은 「소개비」라고만 적고 있어, 부가세 부분의 처리는 국세청 해석으로 확인하지 못했습니다
• 중개보수 현금영수증의 소득공제 — 현금영수증을 받은 중개보수가 신용카드 등 사용금액 소득공제에 들어가는지는 이 글에서 조문을 확인하지 못했습니다
• 홈택스 사업자 상태 조회 화면 — 사업자등록번호로 과세 유형을 조회하는 화면이 있다는 안내는 있으나, 2026년 9월 현재 화면 구성은 직접 확인하지 못했습니다

정리하면

법정 중개보수 상한에는 부가가치세가 들어 있지 않으므로, 일반과세 중개사무소는 합의한 보수에 10%를 더해 받을 수 있고 5억 원 매매라면 한쪽 최대 220만 원입니다. 간이과세 중개사무소도 부가세 명목의 돈을 받을 수는 있지만, 간이과세자의 실제 부가세 부담은 공급대가의 4% 구조이고 국토교통부는 10%를 받으면 초과수수에 해당될 수 있다고 봅니다. 사무소의 유형은 게시된 사업자등록증으로, 금액은 계약 전 산출 내역 설명으로 확인하고, 「부가세 포함·별도」 여부를 글로 남깁니다. 현금으로 10만 원 이상 내면 현금영수증은 요청이 없어도 발급 대상이며, 중개보수는 월세 세액공제와 무관하지만 집을 팔 때는 양도소득세 필요경비 증빙으로 쓰입니다. 모든 금액은 참고용입니다.

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