2026년 일시적 2주택 취득세, 중과 배제 요건과 기한 넘기면 추징

일시적 2주택 취득세는 집이 한 채 있는 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유로 새 집을 더 사고, 새 집 취득일부터 3년(종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 집을 처분하면 조정대상지역이라도 8% 중과를 배제하고 1~3% 세율로 신고하게 하는 제도입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호, 시행령 제28조의5). 2년은 2026년 9월 30일 공포된 시행령이 10월 1일부터 적용한 기간이고, 8월 26일까지 계약금을 낸 경우 등은 3년이 남습니다(일시적 2주택 기간 2년 글). 처분 기한을 넘기면 중과세율로 다시 계산한 세액과 이미 낸 세액의 차액을 추징당합니다. 2026년 1월 1일부터는 기한이 지난 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부하면 가산세가 붙지 않습니다(제20조 제2항, 시행령 제34조 제9호). 아래 금액은 모두 참고용이며 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서나 위택스로 확인하세요.

일시적 2주택이 중과를 피하는 원리

개인이 집을 사서 1세대의 주택 수가 늘면 지방세법 제13조의2 제1항이 매매 세율(1~3%) 대신 중과세율을 씁니다. 조정대상지역에 있는 집을 사서 2주택이 되면 4%에 중과기준세율 2%의 2배를 더한 8%, 3주택 이상이면 4배를 더한 **12%**입니다. 조정대상지역 밖의 집은 3주택부터 8%, 4주택부터 12%라서 두 번째 집에는 중과가 없습니다.

일시적 2주택은 이 가운데 「조정대상지역 2주택 8%」 한 칸에만 걸린 예외입니다. 법 조문의 괄호가 「대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다」고 적고, 그 뜻을 시행령 제28조의5가 채웁니다. 그래서 예외가 통하려면 조건이 두 개 겹쳐야 합니다.

판단 기준은 새로 사는 집이 어디 있느냐입니다. 종전 집이 조정대상지역 밖에 있어도 새 집이 조정대상지역이면 8% 칸에 들어가고, 거꾸로 종전 집이 조정대상지역이어도 새 집이 밖에 있으면 두 번째 집은 처음부터 1~3%입니다.

시행령 제28조의5가 정한 요건 다섯 가지

원문을 요건별로 나누면 다음과 같습니다. 하나라도 빠지면 일시적 2주택이 아니라 일반 2주택으로 봅니다.

「1세대」는 주민등록표에 함께 오른 가족이 기본이고, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다(시행령 제28조의3). 부부가 각자 이름으로 집을 한 채씩 가지고 있다면 이미 세대가 2주택이므로, 여기서 새 집을 사면 일시적 2주택이 아니라 3주택 판단으로 넘어갑니다. 주택 수를 셀 때 상속 뒤 5년이 지나지 않은 주택, 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔처럼 빼 주는 것은 시행령 제28조의4 제6항에 따로 있습니다.

기간은 언제부터 세고, 끝나면 무엇을 해야 하나

기간은 신규 주택의 취득일부터 셉니다. 매매로 사는 집의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기일입니다(시행령 제20조 제2항·제14항). 계약일이나 입주일이 아니라는 점을 먼저 챙겨야 합니다.

분양권이나 조합원입주권이 끼면 기산점이 바뀝니다. 입주권·분양권 1개만 가진 세대가 그 상태에서 새 집을 사면, 기간은 그 입주권·분양권으로 완공된 주택을 취득한 날부터 셉니다(시행령 제28조의5 제2항). 또 신규 주택이 분양권·입주권으로 받는 주택이거나 종전에 가진 것이 분양권·입주권이면, 종전 것 대신 신규 주택을 처분해도 요건을 채운 것으로 봅니다(제1항 괄호).

종전 집이 재건축·재개발 관리처분계획인가(소규모주택정비는 사업시행계획인가)를 받았고 그 당시 사업구역에 살던 세대가 새 집을 사서 옮겨 갔다면, 옮겨 간 날에 종전 집을 처분한 것으로 봅니다(제3항). 공사 기간 동안 종전 집을 팔 수 없는 사정을 반영한 규정입니다.

기간 안에 처분을 마치면 추가로 할 일은 없습니다. 처분하지 못한 채 기간이 지나면 그다음 단락의 신고 의무가 생깁니다.

2026년 1월 1일부터 바뀐 추징 방식

2025년 12월 31일 공포된 지방세법(법률 제21308호)이 2026년 1월 1일 시행되면서 일시적 2주택을 지키지 못했을 때의 처리 방식이 바뀌었습니다. 인터넷에 남아 있는 「처분하지 못하면 가산세까지 추징」이라는 설명은 바뀌기 전 조문입니다.

법제처가 공개한 개정이유도 「중과 대상에 해당하게 된 사유의 발생일부터 60일 이내에 신고·납부하면 가산세를 부과하지 아니하도록 함」이라는 취지를 밝히고 있습니다. 다만 부칙 제6조의 주어는 **「법인 등이」**입니다. 원문은 법인 등이 시행 전에 취득한 주택이 시행 이후 제13조의2 제1항 세율의 적용대상이 된 경우에도 개정 규정을 적용한다고 적었고, 개정이유도 법인 등이 취득한 주택을 들어 설명합니다. 개인의 일시적 2주택은 시행령 제34조 제9호에 명시되어 있고 옛 제21조 제1항 제3호가 삭제되었으므로 새 방식이 적용된다고 볼 여지가 있지만, 2026년 전에 산 개인의 집에 부칙 제6조가 그대로 적용된다고 원문에 쓰여 있지는 않습니다. 2023년 가을에 새 집을 사서 2026년 가을에 3년을 넘기게 되는 분이라면 행정안전부 해석이나 관할 시·군·구청 세무부서에 어느 방식이 적용되는지 먼저 확인하시기 바랍니다.

2026년 10월 1일부터 줄어든 처분 기간

기간은 2026년 10월 1일에 바뀌었습니다. 2026년 9월 30일 공포된 지방세법 시행령(대통령령 제36736호)이 제28조의5 제1항을 고쳐, 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 이내에 종전 주택등을 처분하도록 했고 그 밖의 경우는 3년 그대로입니다. 이 개정은 시행일(10월 1일) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하고, 종전 주택등을 가진 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 다른 1주택의 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정인 3년을 따릅니다(부칙 제2조). 양도세와 종부세의 같은 개정은 기준일이 8월 3일이라 세목마다 날짜가 달라서, 날짜별 비교는 일시적 2주택 기간 2년 글에 정리했습니다. 2025년 12월 31일 개정은 다른 조항과 이어 주던 문구를 정리한 것이고 기간은 건드리지 않았습니다.

60일을 넘기면 붙는 가산세

3년이 지난 날부터 60일 안에 신고·납부하지 않으면 제21조 제1항 제1호(신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우)로 넘어가, 부족세액에 지방세기본법의 가산세를 더해 보통징수합니다.

납부지연가산세 가운데 날수로 붙는 부분은 미납세액의 75%가 한도입니다. 예를 들어 6억 원 주택의 취득세 본세 차액 4,200만 원을 60일 기한 뒤 100일 동안 신고하지 않았다면, 무신고가산세 840만 원과 납부지연가산세 92만 4천 원(4,200만 원 × 100일 × 0.022%)을 더해 가산세만 약 932만 원이 됩니다. 이 계산은 무신고로 본다는 전제의 참고용이며, 지방교육세 부족분의 가산세는 넣지 않았습니다.

금액 차이: 1~3%와 8%를 가르는 한 줄

전용 85㎡ 이하 주택을 조정대상지역에서 두 번째로 샀다고 두고, 일시적 2주택으로 인정될 때와 기한을 넘겨 중과세율이 적용될 때를 비교했습니다. 매매 세율은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 「취득가액 × 2/3억 원 − 3」(%), 9억 원 초과 3%입니다(제11조 제1항 제8호). 지방교육세는 매매 세율일 때 「세율 × 50%」의 20%, 중과일 때 (4% − 2%) × 20%인 0.4%입니다(제151조 제1항 제1호). 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 비과세입니다.

싼 집일수록 세율 차이가 커서, 6억 원 주택은 세금이 7.6배로 불어납니다. 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세가 더 붙는데, 매매 세율일 때는 0.2%이고 중과일 때는 법 조문을 대입하면 0.6%가 나오지만 이 계산식이 원문에 따로 적혀 있지 않아 실제 고지로 확인하는 편이 안전합니다. 내 집 가격과 면적을 넣어 보려면 주택 취득세 계산기에서 「일시적 2주택」 칸을 켜고 끄며 두 결과를 비교하면 됩니다. 계산기 결과도 근거 조문을 함께 보여 주는 참고용입니다.

이사 순서별로 달라지는 결과

같은 이사라도 어떤 순서로 사고파느냐에 따라 적용 조문이 갈립니다. 아래는 원문을 대입한 갈림길이며, 실제 해당 여부는 관할 지자체가 판단합니다.

잔금일 하루 차이로 순서가 바뀌는 경우가 많습니다. 종전 집 매도 잔금과 새 집 매수 잔금을 같은 날 치르는 계획이라면, 어느 쪽이 먼저 끝났는지에 따라 주택 수가 달라질 수 있으니 계약 단계에서 잔금 순서를 정해 두는 편이 좋습니다. 같은 날 여러 채를 취득할 때의 순서는 납세의무자가 정한다는 규정(시행령 제28조의4 제3항)은 동시에 취득하는 경우에 관한 것이라 매도와 매수가 섞인 경우와는 다릅니다.

양도세 비과세 일시적 2주택과 헷갈리는 점

「일시적 2주택」이라는 이름이 같아서 취득세와 양도소득세 요건을 섞어 쓰는 설명이 많습니다. 양도세 쪽 근거는 소득세법 시행령 제155조 제1항으로, 법도 세목도 다릅니다.

가장 흔한 착각은 「종전 집을 1년 이상 가져야 한다」는 조건을 취득세에도 적용하는 것입니다. 취득세 원문에는 그런 보유 기간 요건이 없습니다. 반대로 취득세 요건을 채웠다고 양도세 비과세가 따라오지도 않습니다. 양도세는 종전 집 자체가 1세대1주택 비과세 요건(보유 기간 등)을 갖췄는지도 봐야 합니다. 양도세 쪽 계산은 2026년 양도소득세 정리에 있습니다.

신고할 때 확인할 것

• 새 집 위치: 계약 당시와 잔금 당시 조정대상지역 지정 여부를 국토교통부 고시로 확인합니다. 지정고시일 전에 계약하고 계약금 지급이 증빙되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항)
• 세대 주택 수: 배우자·30세 미만 미혼 자녀 명의의 집, 분양권·입주권, 주택분 재산세가 나오는 오피스텔까지 셉니다
• 신고 기한: 새 집은 취득일부터 60일 안에 일시적 2주택 세율로 신고합니다(제20조 제1항). 등기를 먼저 하면 등기 신청일까지입니다
• 처분 달력: 새 집 잔금일을 적어 두고, 종전 집 매도 잔금이 그 기간(두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년) 안에 끝나는지 봅니다
• 기간을 넘긴다면: 지난 날부터 60일 안에 위택스나 관할 시·군·구에 차액을 신고·납부해야 가산세가 없습니다

첫 집 감면과 겹치는지 궁금하다면 생애최초 취득세 감면 정리를, 취득세 전체 세율표는 2026년 취득세 정리를 보세요.

원문에 없어 확인하지 못한 것

• 「처분」의 범위: 시행령 제28조의5는 「처분」이라고만 적었습니다. 매각이 아닌 증여, 특히 같은 세대원에게 넘기는 경우를 처분으로 인정하는지는 원문에서 확인하지 못했습니다
• 사유 증빙: 이사·학업·취업·직장이전 「및 이와 유사한 사유」를 무엇으로 증명하는지 원문에 서류 목록이 없습니다. 신고 때 관할 지자체 안내를 따르세요
• 가산세 종류: 60일을 넘긴 경우를 무신고(20%)로 볼지 과소신고(10%)로 볼지 행정안전부 해석을 확인하지 못해, 위 예시는 무신고를 전제로 했습니다
• 날짜 계산: 기간이 「지난 날」과 60일 기한의 정확한 첫날·말일 계산은 지방세기본법의 기간 규정에 따르며, 이 글은 날짜를 특정하지 않았습니다
• 조정대상지역 목록: 지정·해제가 고시로 바뀌므로 지역 목록은 싣지 않았습니다

정리하면

일시적 2주택은 집 한 채(또는 분양권·입주권·오피스텔 1개)를 가진 1세대가 이사·학업·취업 등의 사유로 조정대상지역에 새 집을 사고, 새 집 잔금일부터 3년(두 집이 모두 조정대상지역이면 2026년 10월 1일부터 2년) 안에 종전 집을 처분하는 경우 8% 중과를 배제하고 1~3%로 신고하게 하는 예외입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호, 시행령 제28조의5). 기간을 넘기면 중과세율과의 차액을 내야 하고, 2026년 1월 1일부터는 기간이 지난 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부하면 가산세가 없습니다(제20조 제2항, 시행령 제34조 제9호). 6억 원 주택이면 그 차액이 취득세와 지방교육세를 합쳐 4,380만 원입니다. 양도세 비과세의 일시적 2주택은 종전 집 1년 보유 요건이 있는 별개의 제도입니다. 모든 금액은 참고용이며, 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서나 위택스로 확인하세요.

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