주택연금 수령액 2026, 65세 5억 원 집은 매달 126만 원

주택연금 수령액(월지급금)은 부부 중 나이가 적은 사람의 나이와 집 시세로 정해집니다. 한국주택금융공사가 내놓은 2026년 3월 1일 기준 표에서 65세가 시세 5억 원짜리 일반주택으로 종신지급방식 정액형에 들면 매달 약 126만 4천 원을 받습니다(공사 조회 값 1,264,900원). 시세가 12억 원을 넘으면 12억 원으로 보고 연금지급액을 정하고(한국주택금융공사법 제43조의11 제2항), 가입은 부부 중 1명이 55세 이상이면서 부부 합산 공시가격이 12억 원 이하일 때 할 수 있습니다(같은 법 시행령 제3조의2 제2항 · 제28조의9).

흔한 경우는 남편 나이만 넣어 월지급금을 어림해 두었다가, 상담 자리에서 다섯 살 아래인 아내 나이로 다시 셈해 매달 수십만 원이 줄어드는 것을 처음 보는 경우입니다. 그래서 두 사람 생년월일을 모두 넣고 지급 방식 두세 가지를 나란히 견줘 보는 순서를 권합니다. 아래 사례 금액은 모두 주택연금 계산기(공사 예상연금조회와 같은 공식 조회)에 2026년 11월 5일 실제로 넣어 받은 값입니다.

가입할 수 있는 사람과 집

주택연금은 주택소유자가 집에 저당권을 설정하거나 공사와 신탁계약을 맺어 등기하고, 금융기관에서 연금 방식으로 노후생활자금을 받는 것을 공사가 보증하는 제도입니다(한국주택금융공사법 제2조 제8호의2). 나이는 주택소유자 또는 배우자 가운데 한 사람이 55세 이상이면 되고, 그 나이는 처음 저당권이나 신탁 등기를 하는 때를 기준으로 봅니다.

입원 치료, 자녀 집에서 봉양을 받는 장기 체류, 노인주거복지시설 이주처럼 공사가 인정하는 사유가 있으면 실제로 살지 않아도 가입할 수 있지만, 이 예외는 부부 합산 1주택자만 쓸 수 있다고 공사는 안내합니다.

가입은 공시가격으로, 월지급금은 시세로 정합니다

공시가격 12억 원은 가입할 수 있는지를 가르는 선이고, 매달 받는 돈은 공사가 인정하는 시세로 셉니다. 공사 안내에 따르면 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세 순서로 쓰고, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가로 시세를 정합니다.

그래서 공시가격이 10억 원이고 시세가 15억 원인 아파트도 가입은 됩니다. 다만 한국주택금융공사법 제43조의11 제2항은 고가주택 기준을 넘는 주택에 보증할 때 그 기준가액을 담보주택의 가격으로 본다고 정해, 월지급금은 12억 원 집과 같습니다. 계산기에 65세 · 시세 15억 원을 넣으면 「12억 원 기준으로 셉니다」라는 안내와 함께 매달 3,035,760원이 나오고, 시세 12억 원을 넣었을 때와 한 원도 다르지 않습니다.

반대로 공시가격이 12억 원을 넘으면 시세가 얼마든 가입 자체가 안 됩니다. 공시가격은 해마다 바뀌므로, 경계에 가까운 집은 올해 고시된 공시가격을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

2026년 3월 1일 기준 월지급금 표

공사가 누리집에 올린 종신지급방식 정액형 예시표의 일부입니다(일반주택, 부부 중 연소자 나이 기준, 단위 천 원). 같은 칸을 계산기로 조회한 값도 표와 맞았습니다(65세 · 5억 원 1,264,900원, 60세 · 5억 원 1,053,670원, 55세 · 5억 원 780,360원).

같은 5억 원 집이라도 55세는 매달 78만 원, 80세는 241만 6천 원으로 세 배 넘게 벌어집니다. 늦게 가입할수록 받을 기간이 짧아지는 만큼 한 달 금액이 커지는 구조입니다. 한국주택금융공사법 제9조 제5항은 주택가격상승률 같은 보증 기준을 해마다 한 번 이상 다시 셈해 그 뒤에 계약하는 사람의 연금지급액에 반영하도록 정했습니다. 그래서 가입 시점이 이 표의 기준일보다 한참 뒤라면 그때 공사 표를 다시 봐야 하고, 이미 계약한 사람의 금액이 그 재산정으로 바뀌는 구조는 아닙니다.

나이가 많으면 시세가 올라도 같은 칸이 나옵니다

표의 오른쪽 위를 보면 숫자가 멈추는 칸이 있습니다. 75세는 시세 10억 원부터 12억 원까지 매달 3,666천 원으로 같고, 80세는 9억 원부터 4,060천 원으로 같습니다. 70세도 11억 원에서 12억 원으로 갈 때 3,386천 원에서 3,414천 원으로 조금만 늘어납니다(공사 예시표 전체 기준).

이 칸에 드는 사람은 집값이 더 높아도 월지급금이 늘지 않으니, 시세가 위로 갈수록 「인출한도로 목돈을 일부 떼어 쓰는 방식」이나 다른 노후 자금 계획과 함께 보는 편이 낫습니다. 나이가 많고 집값도 높은 부부라면 계산기에서 시세를 1억 원씩 낮춰 가며 금액이 처음 멈추는 지점을 찾아 두면, 상담에서 어느 방식이 맞는지 이야기가 빨라집니다.

노인복지주택과 주거목적 오피스텔은 같은 나이 · 같은 시세라도 표가 따로 있고 금액이 더 낮습니다. 공사 예시표에서 70세 · 3억 원은 일반주택 92만 3천 원, 노인복지주택 78만 9천 원, 주거목적 오피스텔 74만 6천 원입니다.

부부는 나이가 적은 쪽으로 셉니다

공사는 「연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다」라고 안내합니다. 공사는 부부 가운데 한 사람이 먼저 세상을 떠나도 남은 배우자가 감액 없이 같은 금액을 받는다고 안내합니다. 두 사람 가운데 누가 남든 같은 돈이 이어지니, 나이 차이가 큰 부부일수록 연소자 기준이 금액을 크게 바꿉니다.

계산기에 남편 1956년 3월생(만 70세) · 아내 1961년 5월생(만 65세) · 시세 7억 원 아파트를 넣으면 매달 1,770,860원이 나옵니다. 남편 생년월일만 넣으면 2,155,030원이라, 나이 차이 다섯 살이 매달 384,170원의 차이로 나타납니다. 이 차이는 가입 신청 전에 미리 보는 것이 좋습니다. 같은 집이라도 「남편이 70세니 200만 원 넘게 받겠지」라는 계획과 실제 금액이 이만큼 어긋날 수 있습니다.

배우자 기준은 처음부터 이어진 혼인관계가 있어야 합니다. 시행령 제28조의2 제1항은 이 배우자를 보증계약을 맺을 때부터 계속 혼인관계에 있는 사람으로 정했고, 공사도 이용 도중 이혼하거나 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다고 안내합니다.

지급 방식은 다섯, 지급 유형은 셋

계산기가 다루는 지급 방식과 유형은 공사 안내 그대로입니다. 주택담보대출이나 소상공인대출을 갚는 대출상환방식은 공사 조회 오픈API가 금액을 돌려주지 않아 계산기에 넣지 않았습니다.

인출한도 용도는 시행령 제3조의2 제1항 제3호가 정합니다. 집을 담보로 받은 대출의 상환, 그 집 임차인에게 돌려줄 임대차보증금, 폐업하려는 소상공인의 대출 상환, 재개발 · 재건축 · 소규모주택정비 · 리모델링 분담금, 그리고 공사가 공고한 의료비 · 교육비 · 주택유지수선비 같은 용도입니다. 분담금까지 합쳐 대출한도의 70%, 분담금을 뺀 나머지 용도는 50%까지입니다.

정액형 · 초기증액형 · 정기증가형을 같은 집으로 견줘 봤습니다

65세 · 시세 5억 원 · 종신지급방식으로 유형만 바꿔 계산기에 넣은 값입니다. 초기증액형의 「그 뒤」와 정기증가형의 「몇 년 뒤」 금액은 공사가 안내한 비율(초기증액형은 초기 월지급금의 70% 수준, 정기증가형은 3년마다 4.5% 증가)로 계산기가 어림한 값이고, 실제 금액은 약정서의 표를 따릅니다.

초기증액형은 몸이 활발한 처음 몇 년에 더 받고 그 뒤 줄어드는 대신, 줄어든 금액이 정액형보다 낮습니다. 정기증가형은 처음 금액이 정액형보다 19만 원가량 적고, 10년째에도 1,222,474원으로 아직 정액형 1,264,900원에 못 미칩니다. 어느 쪽이 나은지는 다른 연금이 언제 시작되는지와 함께 보는 것이 맞고, 국민연금 수령 전 몇 년을 메워야 하는 부부라면 초기증액형 기간을 그 공백에 맞춰 고르는 방법도 있습니다.

목돈을 떼어 두면 매달 금액이 줄어듭니다

종신혼합방식은 대출한도 일부를 인출한도로 떼어 두고 필요할 때 꺼내 쓰는 대신 그만큼 매달 받는 돈이 줄어듭니다. 65세 · 시세 5억 원의 대출한도는 1억 1,450만 원으로 조회되었고, 인출한도로 둘 수 있는 금액은 그 50%인 5,725만 원까지입니다. 5,000만 원을 인출한도로 두면 매달 988,770원으로, 인출 없이 받을 때(1,264,900원)보다 276,130원 줄었습니다.

앞의 부부 사례(연소자 65세 · 시세 7억 원)는 대출한도가 1억 6,030만 원, 인출한도 상한이 8,015만 원입니다. 여기서 3,000만 원만 떼어 두면 매달 1,605,110원으로, 인출 없이 받을 때보다 165,750원 줄었습니다.

확정기간혼합방식은 같은 65세 · 5억 원에서 20년을 고르면 매달 1,434,630원으로 종신지급보다 169,730원 많지만, 20년이 지나면 매달 받는 돈이 끝나고 집에서 사는 것만 평생 보장됩니다. 이때 계산기는 공사 조회가 알려 준 최소 인출한도 1,072만 5천 원을 두고 셌습니다. 공사는 확정기간 방식의 인출한도 가운데 대출한도의 5%를 월지급이 끝난 뒤의 의료비와 주택관리비 용도로만 쓰게 한다고 안내합니다.

비용은 보증료 두 가지와 대출이자입니다

공사 「자세히 알아보기」 쪽(2026년 11월 5일 확인)에 적힌 비용은 다음과 같습니다.

초기보증료는 시세 5억 원이면 500만 원, 12억 원 기준이면 1,200만 원입니다. 다만 보증료와 이자는 현금으로 따로 내지 않고 연금지급총액(대출잔액)에 쌓여, 나중에 집을 정산할 때 함께 갚게 됩니다. 매달 통장에 들어오는 월지급금에서 빠지는 돈이 아니라는 점에서 월세 같은 고정 지출과는 성격이 다릅니다. 시세 2억 5천만 원 미만 1주택자는 필요할 때 감정평가수수료를 지원받을 수 있다고 공사는 안내합니다.

세금 혜택 세 가지는 2027년 말까지 기한이 있습니다

재산세 감면 조문은 신탁등기를 한 주택도 포함한다고 적었습니다. 공사는 다른 재산세 감면(1세대 1주택 특례세율 등)이 함께 있으면 더 큰 한 가지만 적용된다고 안내하니, 실제 고지서에서 어느 감면이 붙었는지 한 번 보는 것이 좋습니다. 이 공제는 국민연금 같은 연금소득이 있는 사람이 그 연금소득금액에서 빼는 것이라, 연금소득이 없으면 쓸 곳이 없습니다.

부부가 모두 세상을 떠나면 집으로 정산합니다

공사 안내에 따르면 부부 모두 사망한 뒤 집을 처분해 연금지급총액을 정산합니다. 연금지급총액은 월지급금 누계, 수시 인출금, 초기 · 연 보증료, 그리고 이 세 가지에 붙은 대출이자를 더한 금액입니다. 집을 판 돈이 이보다 많으면 남는 부분이 상속인(신탁방식은 귀속권리자)에게 돌아가고, 모자라도 상속인에게 따로 청구하지 않습니다.

한 사람만 먼저 세상을 떠나면 남은 배우자가 같은 금액을 계속 받습니다. 저당권방식이라면 배우자가 6개월 안에 담보주택의 소유권이전등기와 노후생활자금 채무 인수를 마쳐야 하고, 이를 하지 않으면 보증채무 이행청구 사유가 됩니다(시행령 제28조의2 제2항 제2호). 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동으로 이어진다고 공사는 안내합니다. 가족이 이 6개월을 모르고 장례 뒤 상속 정리를 미루는 경우가 있어, 가입할 때 자녀에게도 이 기한을 알려 두는 것이 좋습니다.

연금이 멈추는 경우를 미리 알아 둡니다

시행령 제28조의2 제2항과 공사 안내가 정한 주요 사유입니다.

• 부부가 모두 사망한 경우
• 부부가 모두 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우(옮긴 집을 담보주택으로 바꾸거나 공사가 인정한 입원 등의 사유는 제외)
• 부부가 모두 1년 이상 계속 그 집에 살지 않은 경우(입원 등 공사가 인정한 사유는 제외)
• 집을 팔거나 넘겨 소유권을 잃은 경우(신탁방식 · 재건축 조합 참가 등은 따로 정함)
• 일시적 2주택으로 가입한 뒤 최초 연금지급일부터 3년 안에 집을 처분하지 않은 경우
• 대출 원리금이 채권최고액을 넘을 것으로 보여 변경을 요구했는데 따르지 않은 경우

요양원에 들어가며 주민등록을 옮기는 일이 가장 흔한 갈림길입니다. 공사는 노인주거복지시설 이주, 병원 · 요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 장기 체류를 실거주 예외로 들고 있으니, 옮기기 전에 공사에 서면으로 알리거나 승인을 받는 순서를 지키는 것이 중요합니다.

우대형은 2억 5천만 원 미만 1주택에 기초연금이 있을 때

우대지급방식은 본인이나 배우자가 기초연금 수급권자이고 부부 기준 2억 5천만 원 미만의 1주택만 가진 경우에 고를 수 있습니다. 공사는 일반형보다 시세 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 주택은 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만 주택은 최대 약 25% 더 받는다고 안내합니다.

계산기에 만 71세 · 시세 1억 5천만 원을 넣으면 종신지급은 매달 481,380원, 우대지급은 569,390원으로 88,010원(약 18%) 많았습니다. 시세 2억 원에서는 641,840원과 725,150원으로 83,310원(약 13%) 차이였습니다. 우대형은 가입 뒤에도 1년이 지난 때부터 해마다 한 번 보유 주택 수를 확인하고, 다른 집을 갖게 되면 6개월 안에 처분하지 않을 경우 월지급금을 줄여 지급한다고 공사는 안내합니다.

압류가 걱정되면 주택연금 지킴이 통장을 씁니다

공사의 주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)는 월지급금 가운데 최저생계비 수준인 250만 원 이하만 입금되고, 들어온 돈의 압류가 금지되는 통장입니다. 월지급금이 250만 원을 넘으면 이 통장과 일반 계좌를 함께 수령계좌로 등록해야 합니다.

개설하려면 먼저 공사에서 「주택연금 전용계좌 이용 대상 확인서」를 받고, 주택연금 대출을 약정한 은행 영업점에서 통장을 만든 뒤 수령계좌로 등록하는 순서입니다. 대출을 약정한 금융기관과 같은 곳에서만 만들 수 있다는 점이 흔히 놓치는 부분입니다.

계산기로 두 부부를 견줘 본 경우

서울에 시세 7억 원 아파트를 가진 부부를 생각해 보겠습니다. 남편은 1956년 3월생, 아내는 1961년 5월생으로 아내가 막 만 65세가 되었습니다. 두 사람 생년월일을 넣자 종신지급 정액형은 매달 1,770,860원이 나왔고, 대출한도는 1억 6,030만 원이었습니다. 남편만 넣었을 때의 2,155,030원을 기대하던 계획표가 처음부터 다시 그려집니다.

이 부부가 고민한 것은 손주 교육비로 쓸 목돈이었습니다. 종신혼합으로 3,000만 원을 인출한도로 두면 매달 1,605,110원으로 내려가고, 목돈 없이 받으면 1,770,860원입니다. 매달 165,750원을 덜 받는 대신 언제든 꺼낼 수 있는 3,000만 원이 생기는 셈이라, 두 사람은 「목돈을 떼면 매달 얼마가 줄어드는가」를 표로 놓고 나서야 결정을 내렸습니다.

두 사람이 마지막까지 망설인 것은 초기보증료였습니다. 시세 7억 원이면 초기보증료는 700만 원인데, 통장에서 빠지는 것이 아니라 첫 연금이 나가는 날 대출잔액에 더해진다는 설명을 듣고 나서야 비용 걱정을 덜었습니다. 흔한 실수는 공시가격으로 월지급금을 셈해 보는 것으로, 이 부부의 공시가격으로 넣었다면 실제보다 훨씬 적은 금액을 보고 가입을 미뤘을 수 있습니다.

정리하면 확인 순서는 이렇습니다

1. 올해 공시가격이 부부 합산 12억 원 이하인지 확인합니다.
2. 두 사람 생년월일과 시세를 주택연금 계산기에 넣어 종신지급 정액형 금액을 봅니다.
3. 목돈이 필요하면 종신혼합으로 인출한도를 넣어 매달 얼마가 줄어드는지 견줍니다.
4. 다른 연금이 시작되는 때를 보고 초기증액형 · 정기증가형을 함께 봅니다.
5. 공사 고객센터(1688-8114) 상담과 예상연금조회로 그날 기준 금액을 다시 확인합니다.