상가임대차보호법 갱신요구권 2026, 언제 요구하고 거절되나

2026년 현재 상가임대차보호법의 계약갱신요구권은 언제 요구하고 언제 거절되는지가 조문에 정해져 있습니다. 상가 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하고, 임대인은 3기 차임 연체 같은 여덟 가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있으며 그 밖에는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 이 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있고(제10조 제2항, 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터), 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에도 그대로 적용됩니다(제2조 제3항). 다만 갱신 때 차임 · 보증금을 5%까지만 올릴 수 있다는 상한은 기준 이하 임대차에만 걸립니다(제11조, 시행령 제4조).

흔한 경우는 만료 한 달 반쯤 남았을 때 건물주가 「다음 달에 이야기하자」고 해서 기다리다가, 1개월 전이라는 끝을 넘긴 뒤에야 다른 사람과 계약하겠다는 통보를 받는 경우입니다. 그래서 계약서의 만료일에서 6개월 전 날을 달력에 적어 두고, 그 무렵 갱신을 원한다는 뜻을 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 먼저 보내는 순서를 권합니다. 아래 금액과 날짜는 상가 환산보증금 계산기에 실제로 넣어 받은 값입니다.

요구할 수 있는 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다

제10조 제1항은 임차인이 「임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에」 갱신을 요구할 때 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 이 기간을 넘기면 갱신요구권으로 보호받는 요구가 아니게 되고, 그때부터는 임대인과의 협상이나 아래의 묵시적 갱신 규정에 기댈 수밖에 없습니다.

날짜를 하루 단위로 따지는 방법은 민법의 기간 계산을 따르므로, 끝자락에 몰아서 요구하기보다 기간 한가운데에 보내는 편이 다툼을 줄입니다. 법은 요구 방식을 정해 두지 않았지만, 나중에 「요구를 받은 적이 없다」는 말이 나오지 않도록 날짜와 내용이 남는 방법을 쓰는 것이 안전합니다.

전체 10년은 처음 계약한 날부터 셉니다

갱신요구권은 「최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위」에서만 쓸 수 있습니다(제10조 제2항). 2년 계약을 네 번 갱신하든, 1년 계약을 아홉 번 갱신하든 처음 계약을 시작한 날부터 10년이 상한입니다.

이 10년은 2018년 10월 16일 시행된 개정법(법률 제15791호)이 들여온 것이고, 그 부칙 제2조는 이 규정을 「이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터」 적용한다고 정했습니다. 그 전에 끝난 갱신까지 거슬러 적용하는 규정은 아니므로, 오래된 가게라면 2018년 10월 16일 뒤에 새로 계약하거나 갱신한 적이 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

계산기는 시작일의 10년 뒤 같은 날의 전날을 끝으로 셉니다. 계약서에 적힌 임대차기간 끝 날짜가 이와 다르면 계약서 쪽을 먼저 보면 됩니다.

임대인이 거절할 수 있는 여덟 가지

제10조 제1항 단서가 정한 사유입니다. 이 가운데 하나라도 있으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

7호의 재건축은 아무 때나 거절 사유가 되는 것이 아니라 세 가지 경우로 좁혀져 있습니다. 「건물을 새로 지을 예정」이라는 말만으로 거절된다면, 계약할 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 들었는지, 건물에 안전사고 우려가 있는지부터 확인할 일입니다.

3기 차임 연체는 「연체한 사실」을 봅니다

가장 자주 다투는 것이 1호입니다. 조문은 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」라고 적어, 갱신을 요구하는 지금 밀린 돈이 있는지가 아니라 그만큼 연체한 사실이 있었는지를 기준으로 삼고 있습니다. 월세 200만 원이면 3기는 600만 원입니다. 몇 달에 걸쳐 조금씩 늦게 내다 밀린 합계가 600만 원에 이른 적이 있다면 나중에 갚았더라도 이 호의 문구에 걸릴 수 있습니다.

같은 3기 기준은 계약 중 해지에도 쓰입니다. 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 갱신 거절(제10조 제1항 제1호)과 계약 해지(제10조의8)는 다른 조문이지만 같은 3기를 씁니다.

코로나19 때 들어온 임시 특례(제10조의9)는 법률 제17490호 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임을 이 두 조문과 권리금 조항(제10조의4 제1항 단서)에서 연체액으로 보지 않도록 정했습니다. 그 기간의 연체가 다른 기간 연체와 합쳐 3기를 넘는지 따질 때 빼고 셈한다는 뜻입니다.

갱신되면 같은 조건이고, 올릴 수 있는 폭은 5%입니다

갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제10조 제3항). 다만 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있고, 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다(시행령 제4조). 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다(제11조 제2항).

계산기는 법 문언이 「차임 또는 보증금의 100분의 5」라 보증금과 월세에 각각 5%를 걸어 셉니다. 둘을 합쳐 5%인지 따로 5%인지는 법에 풀이가 없어, 계산기 화면에도 그렇게 밝혀 두었습니다.

환산보증금 기준을 넘어도 갱신요구권은 있습니다

환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 시행령 제2조의 지역 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 많은 조항이 빠지지만, 제2조 제3항은 대항력(제3조), 갱신요구권(제10조 제1항 · 제2항 · 제3항 본문), 권리금 보호와 3기 연체 해지(제10조의2부터 제10조의9까지) 등을 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 정합니다.

계산기에 서울 · 보증금 1억 원 · 월세 900만 원을 넣으면 환산보증금 10억 원으로 서울 기준 9억 원을 1억 원 넘습니다. 결과 표에는 갱신요구권 · 권리금 보호 · 3기 연체 해지가 「적용」, 5% 증액 상한(제11조)과 확정일자 우선변제가 「적용 안 됨」으로 나옵니다. 월세를 700만 원으로 바꾸면 환산보증금 8억 원으로 기준 안에 들어 13가지가 모두 적용됩니다.

기준을 넘는 임대차가 갱신될 때 차임 · 보증금은 제10조의2에 따라 조세 · 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 경제사정의 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다. 숫자 상한이 없으니, 이때는 주변 시세 자료를 미리 모아 협상에 쓰는 것이 실제로 쓸모 있는 준비입니다.

임대인이 아무 말도 하지 않으면 1년 연장됩니다

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 기간이 끝날 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 1년입니다(제10조 제4항). 이렇게 이어진 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제5항).

이 묵시적 갱신 조항(제10조 제4항 · 제5항)은 제2조 제3항의 목록에 없어, 환산보증금 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다. 그 경우에는 민법 제639조의 묵시의 갱신이 남는데, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되 당사자가 민법 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있습니다. 건물 임대차는 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.

기준 이하 임대차에서 처음 계약 기간을 1년 미만으로 정했거나 정하지 않았다면 1년으로 봅니다(제9조 제1항). 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.

건물이 팔려도 새 주인에게 요구할 수 있습니다

임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기고(제3조 제1항), 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 대항력은 제2조 제3항의 목록에 있어 환산보증금 기준을 넘어도 같습니다.

그래서 계약 중에 건물주가 바뀌어도 갱신 요구는 새 건물주에게 하면 되고, 처음 계약한 날부터 세는 10년도 그대로 이어집니다. 사업자등록을 늦게 했거나 다른 주소로 해 둔 경우가 흔한 함정이라, 가게 주소로 사업자등록이 되어 있는지 한 번 확인해 두는 것이 좋습니다.

권리금과 분쟁 조정

갱신요구권이 계약을 이어 가는 권리라면, 권리금 회수기회 보호는 가게를 넘기고 나갈 때의 권리입니다. 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 하고, 다만 제10조 제1항의 거절 사유가 있으면 그렇지 않다고 정합니다. 자세한 기준은 상가 환산보증금 글에 따로 정리했습니다.

차임 · 보증금 증감, 임대차 기간, 권리금에 관한 다툼은 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 심의 · 조정할 수 있습니다(제20조). 소송 전에 조정을 신청해 볼 수 있는 길이 법에 있다는 점을 알아 두면, 갱신 거절 통보를 받았을 때 선택지가 넓어집니다.

계산기로 두 가게의 갱신 협상을 셈해 본 경우

서울에서 1층 카페를 하는 부부를 생각해 보겠습니다. 2019년 3월 1일 보증금 1억 원 · 월세 700만 원으로 처음 계약했고, 2년마다 갱신해 지금 계약은 2027년 2월 말에 끝납니다. 계산기에 넣으면 환산보증금 8억 원으로 서울 기준 9억 원 안이고, 10년이 끝나는 날은 2029년 2월 28일입니다. 이번 갱신까지는 요구할 수 있다는 뜻입니다.

건물주가 갱신하면서 월세를 800만 원으로 올리자고 했습니다. 이 가게는 기준 이하라 제11조가 걸려 월세는 735만 원(35만 원 증액)까지, 보증금은 1억 500만 원까지만 올릴 수 있습니다. 부부는 2026년 8월 말에 갱신 요구를 문자와 내용증명으로 보내 두었고, 그 날짜가 남아 있어 협상이 「갱신을 할지」가 아니라 「얼마를 올릴지」로 좁혀졌습니다.

옆 블록 같은 크기의 가게는 월세가 900만 원이라 환산보증금이 10억 원입니다. 이 가게도 갱신요구권은 있지만 5% 상한이 없어, 건물주가 주변 시세를 들어 더 큰 폭의 증액을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 같은 골목에서도 월세 200만 원 차이가 협상의 틀을 바꾸는 셈입니다. 흔한 실수는 두 가게가 서로의 이야기를 듣고 「우리도 5%까지만」이라고 믿는 것으로, 계산기에서 환산보증금 줄부터 확인하는 것이 순서입니다.

정리하면 확인 순서는 네 가지입니다

1. 계약서 만료일에서 6개월 전 · 1개월 전 날을 달력에 적습니다.
2. 처음 계약한 날부터 10년이 아직 남았는지 상가 환산보증금 계산기로 확인합니다.
3. 환산보증금이 지역 기준 안인지 보고, 5% 상한이 걸리는지 확인합니다.
4. 기간 한가운데에 날짜가 남는 방법으로 갱신을 요구하고, 3기 연체 같은 거절 사유가 없는지 장부를 봅니다.

FAQ

상가 계약갱신요구는 언제까지 해야 합니까?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 이 기간을 넘기면 갱신요구권으로 보호받는 요구가 되지 않으니, 끝자락보다 기간 한가운데에 날짜가 남는 방법으로 보내는 것이 안전합니다.

갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있습니까?

최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다(제10조 제2항). 이 10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(부칙 제15791호 제2조).

월세를 한 번 밀린 적이 있으면 갱신을 거절당합니까?

거절 사유는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우입니다(제10조 제1항 제1호). 월세 200만 원이면 밀린 합계가 600만 원에 이른 적이 있는지가 기준이고, 한 번 며칠 늦은 것만으로는 이 호에 해당하지 않습니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 갱신요구권이 없습니까?

있습니다. 제2조 제3항이 갱신요구권(제10조 제1항 · 제2항 · 제3항 본문)을 기준을 넘는 임대차에도 적용합니다. 다만 5% 증액 상한(제11조)과 1년 묵시적 갱신(제10조 제4항)은 적용되지 않고, 증감은 제10조의2에 따라 청구합니다.

갱신하면 월세를 얼마까지 올릴 수 있습니까?

환산보증금이 기준 이하라면 청구 당시 금액의 5%까지입니다(시행령 제4조). 월세 700만 원이면 35만 원 올린 735만 원, 보증금 1억 원이면 1억 500만 원이 상한이고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.

건물주가 재건축한다며 나가라고 하면 따라야 합니까?

재건축은 계약 때 공사 시기 · 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알리고 그대로 하는 경우, 건물이 노후 · 훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 · 재건축하는 경우에만 거절 사유가 됩니다(제10조 제1항 제7호). 이 셋에 들지 않으면 재건축 계획만으로 거절할 수 없습니다.

건물주가 아무 말 없이 기간이 지나면 어떻게 됩니까?

기준 이하 임대차는 같은 조건으로 1년 연장된 것으로 보고, 임차인은 언제든 해지를 통고해 3개월 뒤 끝낼 수 있습니다(제10조 제4항 · 제5항). 기준을 넘는 임대차는 민법 제639조에 따라 같은 조건으로 이어지되, 임대인 통고는 6개월, 임차인 통고는 1개월 뒤 해지 효력이 생깁니다(민법 제635조).

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조 · 제3조 · 제9조 · 제10조 · 제10조의2 · 제10조의4 · 제10조의8 · 제10조의9 · 제11조 · 제20조(2026. 5. 12. 시행 판) (2026. 11. 5. 확인)
• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 부칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) (2026. 11. 5. 확인)
• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 · 제4조(2026. 7. 1. 시행 판) (2026. 11. 5. 확인)
• 국가법령정보센터 — 민법 제628조 · 제635조 · 제639조(2026. 3. 17. 시행 판) (2026. 11. 5. 확인)

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