2026년 장기보유특별공제율표, 1주택 최대 80%와 거주 2년 조건

2026년 장기보유특별공제율표는 표 두 개로 나뉩니다. 토지·건물을 3년 이상 보유하고 팔면 보유기간에 따라 양도차익의 6%(3년)부터 30%(15년 이상)까지 빼는 표1을 쓰고, 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주가 2년 이상인 집은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 빼는 표2를 씁니다(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4). 1주택이라도 거주 2년 조건을 채우지 못하면 표1로 내려가고, 조정대상지역 다주택 중과 대상과 미등기 양도는 공제가 없습니다. 12억 원을 넘는 1주택은 양도차익과 공제액 모두 넘는 비율만큼만 계산합니다.

표1과 표2는 무엇으로 갈리나

장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항 한 조문에 들어 있습니다. 본문은 토지·건물(제94조 제1항 제1호)과 조합원에게서 산 것이 아닌 조합원입주권 가운데 보유기간이 3년 이상인 자산에 표1을 적용한다고 적고, 단서는 「대통령령으로 정하는 1세대 1주택」에만 표2를 적용합니다. 그 대통령령이 시행령 제159조의4입니다.

주택 수와 거주 가운데 하나라도 빠지면 표2가 아니라 표1입니다. 1주택인데 거주가 1년 11개월이면 표1이고, 10년을 살았어도 양도일에 집이 두 채이고 일시적 2주택 같은 특례에 해당하지 않으면 역시 표1(조정대상지역 중과 대상이면 공제 없음)입니다. 매매계약을 맺은 뒤 계약에 따라 주택을 주택 외 용도로 바꿔 파는 경우에는 양도일 대신 매매계약일 현재로 1주택 여부를 봅니다.

표1 일반 공제율: 3년 6%에서 15년 30%까지

표1은 표2 조건에 해당하지 않는 토지·건물 전체에 씁니다. 상가, 토지, 조정대상지역 밖의 다주택, 거주 2년을 채우지 못한 1주택이 여기에 들어갑니다. 공제율은 보유 3년 6%에서 한 해에 2%p씩 늘어 15년 이상에서 30%로 멈춥니다(제95조 제2항 표1).

보유 3년 미만은 표에 칸이 없어 공제가 0%입니다. 조합원입주권을 팔 때는 관리처분계획인가(소규모주택정비는 사업시행계획인가) 전의 토지분·건물분 양도차익에만 공제율을 곱합니다. 국세청 공제율 안내도 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 이 표를 토지·건물·주택에 쓰고 1세대 1주택은 따로 보유·거주로 나눈다고 정리하고 있습니다.

표2 1세대 1주택 공제율: 보유분과 거주분을 더합니다

표2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율이 따로 있고, 두 값을 더한 것이 공제율입니다. 두 칸 모두 3년 12%에서 한 해에 4%p씩 늘어 10년 이상 40%에서 멈춥니다(제95조 제2항 표2).

보유 쪽 최대 40%와 거주 쪽 최대 40%를 합친 값이 「1주택 최대 80%」입니다. 거주 2년 이상 3년 미만에만 붙는 8%는 보유기간 3년 이상일 때로 한정되므로, 보유 3년을 못 채우고 팔면 2년 넘게 살았어도 장기보유특별공제는 없습니다. 보유와 거주 모두 10년 이상이면 40%에서 멈추므로, 15년 보유·15년 거주도 80%입니다.

보유와 거주를 합친 공제율 조합표

같은 1주택이라도 거주 2년을 채웠느냐에 따라 공제율이 크게 벌어집니다. 자주 나오는 조합을 표2 합계와 같은 보유기간의 표1로 나란히 놓았습니다.

보유 10년이 같아도 거주가 2년 이상이면 공제율이 20%에서 48%로 두 배 넘게 뛰고, 거주 10년이면 80%로 표1의 4배가 됩니다. 표2에서는 보유와 거주가 각각 1년마다 4%p씩 늘어나므로, 매도 날짜를 정할 때는 잔금일 기준 보유 햇수와 전입일 기준 거주 햇수가 다음 구간에 닿는 날을 함께 봅니다.

12억 원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만

표2가 실제 세금을 가르는 곳은 대부분 12억 원을 넘는 1주택입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 집은 양도가액 12억 원까지 세금이 없어서(제89조 제1항 제3호) 공제율을 따질 일이 없고, 12억 원을 넘으면 시행령 제160조가 양도차익과 장기보유특별공제액에 똑같이 「(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액」을 곱합니다.

공제액에도 같은 비율을 곱하므로 결과는 「과세되는 양도차익 × 공제율」과 같습니다. 주택과 딸린 토지의 보유기간이 다르거나 일부만 양도하면 12억 원을 주택과 토지의 양도가액 비율로 나눠 계산하고, 한 건물에 주택과 주택 외 부분이 섞여 있으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항). 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채우지 못한 1주택은 이 비율 계산 없이 양도차익 전체에 과세합니다.

사례: 15억 원 1주택을 10년 보유하고 팔 때

8억 원에 사서 10년을 보유한 1주택을 2026년 10월에 15억 원에 팔고, 취득세·중개보수 같은 필요경비가 2,000만 원인 경우입니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주 없이도 비과세 요건은 갖췄다고 두었습니다. 양도차익 6억 8,000만 원 가운데 12억 원 초과 비율 20%인 1억 3,600만 원에 과세하고, 여기에 공제율을 곱합니다. 양도소득세 계산기의 계산 함수에 거주기간만 바꿔 넣은 결과입니다.

거주 10년과 거주 없음의 차이는 2,125만 2,000원이고, 거주 2년과 3년 사이 1년 차이로도 143만 6,160원이 갈립니다. 과세표준은 양도소득금액에서 기본공제 250만 원(제103조)을 뺀 금액이고, 세율은 기본세율입니다. 금액은 참고용이며 신고 전에 홈택스나 관할 세무서로 확인하세요.

공제가 아예 없는 경우: 중과 대상·미등기·3년 미만

제95조 제2항 괄호는 두 가지 자산을 장기보유특별공제에서 뺍니다. 하나는 제104조 제3항의 미등기양도자산이고, 다른 하나는 제104조 제7항 각 호의 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택입니다. 보유 3년 미만을 더하면 공제가 0%인 경우는 셋입니다.

중과를 한시로 빼 주는 규정은 보유 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우가 원칙입니다. 5월 9일까지 계약금을 받았거나 토지거래허가를 신청한 주택은 계약일부터 4개월(서울 21개 구·경기 일부 지역은 6개월) 안에 양도하면 적용되고, 어느 경우든 늦어도 2026년 9월 9일(해당 지역은 11월 9일) 양도분까지입니다(시행령 제167조의3·제167조의10 제1항 제12호의2). 앞 사례의 집이 2주택 중 하나라면 조정대상지역 밖에서는 양도차익 전체에 표1 20%를 적용해 2억 1,063만 9,000원이고, 조정대상지역 중과 대상이면 공제 없이 20%p를 더해 4억 2,252만 1,000원입니다. 서울 21개 구·경기 일부 지역에서 이 경과 기한 안에 10월에 양도해 중과가 빠지면 표1 20%를 적용한 2억 1,063만 9,000원입니다. 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 안 주택 제외)처럼 시행령 제167조의10 제1항 각 호가 2주택 중과에서 빼 주는 주택은 중과 대상이 아니어서 표1을 받습니다.

보유기간과 거주기간은 이렇게 셉니다

보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지입니다(제95조 제4항). 취득일과 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(제98조, 시행령 제162조 제1항).

상속받은 집은 단기 보유 세율을 판단할 때 피상속인이 취득한 날부터 세지만(제104조 제2항 제1호), 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터라 두 기간이 다를 수 있습니다. 오피스텔처럼 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 1세대 1주택은 주택이 아닌 기간을 표1, 주택으로 보유한 기간을 표2 보유 공제율로 계산해 더하되 40%를 넘지 못하고, 거주 공제율은 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간만 셉니다(제95조 제5항·제6항, 2025년 1월 1일 이후 양도분부터).

거주기간 셈법은 장기보유특별공제 조문에 따로 없고, 비과세 요건의 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다(시행령 제154조 제6항). 이 글의 사례와 계산기는 같은 기준으로 거주 햇수를 넣었습니다.

2026년 세제개편안에서 바뀔 예정인 것

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 세제개편안 정부안에 장기보유특별공제 개편이 들어 있습니다. 개정 법률안은 9월 3일까지 국회에 제출되어 정기국회에서 심사될 예정이고, 법이 바뀌기 전까지는 위 표1·표2가 그대로 적용됩니다. 재정경제부 설명 자료에 적힌 방향은 다음과 같습니다.

재정경제부가 든 예는 10억 원에 사서 10년 거주한 뒤 30억 원에 파는 1주택으로, 거주공제(공제율 80%)가 9억 6,000만 원 수준이라 10억 원 한도 안에 듭니다. 취학·근무상 형편·질병의 치료·요양처럼 부득이한 사유로 살지 못한 기간도 거주기간으로 인정하되, 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중인 경우로 한정하고 최장 3년까지로 할 계획이라고 밝혔습니다. 양도소득세 개편은 2027년 1년 유예한 뒤 2028~2029년에 단계적으로 시행하는 일정이며, 세부 공제율은 국회에서 법률이 확정되어야 정해집니다.

내 경우에 맞는 표를 고르는 갈림길

양도일의 상황을 먼저 한 칸에 넣으면 어느 표를 쓰는지가 정해집니다. 아래는 조문을 대입한 갈림길이고, 주택 수 판정 같은 사실관계는 관할 세무서가 판단합니다.

양도소득세 계산기에 주택 수, 취득일·양도일, 「그 집에 실제로 산 기간」, 조정대상지역 여부를 넣으면 표1·표2 가운데 어느 쪽을 적용했는지 결과 아래 설명으로 보여 줍니다.

정리하면

2026년 현재 장기보유특별공제율표는 3년 이상 보유한 토지·건물에 쓰는 표1(3년 6%에서 15년 이상 30%)과, 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주한 집에만 쓰는 표2(보유 최대 40%와 거주 최대 40%를 더해 최대 80%)로 나뉩니다. 1주택이라도 거주가 2년 미만이면 표1이고, 12억 원을 넘는 1주택은 양도차익과 공제액 모두 12억 원을 넘는 비율만큼만 계산합니다. 미등기 양도, 조정대상지역 다주택 중과 대상, 보유 3년 미만은 공제가 없습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지이고, 이월과세 대상은 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다. 공제를 거주기간 중심으로 바꾸고 한도를 두는 2026년 세제개편안은 국회에 제출된 정부안입니다.

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