2026년 재산세 과세표준상한제, 상한액 계산식과 작동 조건

2026년 재산세 과세표준상한제는 공시가격이 급등해도 주택 재산세의 과세표준이 한 해에 크게 뛰지 않도록 누르는 장치입니다. 올해 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준이 「직전 연도 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%」보다 크면 그 상한액을 과세표준으로 씁니다(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 직전 연도 몫에 더해지는 폭은 올해 과세표준의 5%까지이고, 공시가격이 작년보다 약 5.26%를 넘게 오른 집에서만 작동합니다. 5%는 세액이 아니라 과세표준에 붙는 상한이어서, 누진세율 때문에 재산세 본세는 5%보다 더 오를 수 있습니다.

2024년 전부터 주택 재산세가 과세된 집에는 2028년 12월 31일까지 종전 세 부담 상한(직전 연도 세액의 105·110·130%)도 함께 적용됩니다(법률 제19230호 부칙 제15조). 과세표준상한이 과세표준을 누르고, 그 과세표준으로 계산한 세액을 종전 상한이 한 번 더 누르는 구조입니다.

과세표준상한제가 생긴 까닭과 시행 시점

주택 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다(지방세법 제110조 제1항). 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격, 곧 공시가격입니다(제4조 제1항). 공시가격이 한 해에 20% 오르면 과세표준도 똑같이 20% 오르는 구조이고, 2023년까지는 세액 단계의 세 부담 상한이 주택 재산세의 한 해 증가를 직전 연도 세액의 105·110·130%로 눌렀습니다(종전 제122조 단서).

2023년 3월 14일 개정된 지방세법은 누르는 자리를 과세표준으로 옮겨 제110조 제3항을 새로 두고, 제122조 단서를 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」로 바꿨습니다. 두 규정은 2024년 1월 1일부터 시행되었고(부칙 제1조 제2호), 그 전에 주택 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 제122조를 따릅니다(부칙 제15조). 상한율 5%를 정한 시행령 제109조의2는 2024년 5월 28일 신설되었습니다. 정책브리핑은 2024년 4월 18일 시행령 입법예고를 알리며 이 제도를 「올해 처음으로」 시행한다고 밝혔습니다.

법은 상한율을 「0에서 100분의 5 범위 이내」로 대통령령에 맡겼고, 현행 시행령은 그 끝값인 5%를 정했습니다.

과세표준상한액 계산식 세 줄

법 제110조 제3항의 계산식과 시행령 제109조의2를 이어 붙이면 과세표준은 세 줄로 정해집니다.

②의 「직전 연도 과세표준 상당액」은 직전 연도 공시가격에 올해 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다(시행령 제109조의2 제1항).

여기서 5%가 곱해지는 대상은 올해 계산한 과세표준입니다. 작년 몫에 5%를 얹는 방식이 아니어서, 작년 몫과 견준 오름폭은 공시가격이 많이 오를수록 조금씩 커집니다. 공시가격이 10% 오른 집은 상한액이 작년 몫보다 5.5% 크고, 20% 오른 집은 6%, 30% 오른 집은 6.5% 큽니다. 정책브리핑이 「5% 가량 인상한 금액」이라고 표현한 것도 이 구조 때문입니다.

직전 연도 몫은 올해 비율로 다시 셉니다

과세표준상한액을 계산할 때 쓰는 직전 연도 몫은 작년 고지서에 찍힌 과세표준이 아닙니다. 시행령 제109조의2 제1항은 직전 연도 시가표준액에 「과세기준일 현재 해당 주택에 대한」 공정시장가액비율을 곱하라고 적었습니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이므로(법 제114조), 올해 비율이 작년 공시가격에도 곱해집니다.

차이가 드러나는 곳은 비율 구간이 바뀐 집입니다. 1세대 1주택의 공시가격이 2억 9천만 원에서 3억 2천만 원이 되었다면, 작년 공시가격은 3억 원 이하라 43% 구간이었지만 올해는 3억 원을 넘어 44% 구간입니다. 직전 연도 몫은 2억 9천만 원 × 44% = 127,600,000원으로 셉니다. 상한액은 여기에 올해 과세표준 140,800,000원의 5%인 7,040,000원을 더한 134,640,000원이고, 계산한 과세표준 140,800,000원보다 작으므로 상한액이 과세표준이 됩니다. 재산세 본세는 1세대 1주택 특례 세율로 104,640원입니다.

직전 연도 시가표준액이 없는 주택은 올해 시가표준액을 대신 씁니다(같은 항 괄호). 원문은 소유자가 아니라 「해당 주택」의 직전 연도 시가표준액을 적고 있어, 이미 공시가격이 있던 집을 산 경우에는 그 집의 작년 공시가격이 들어갑니다.

2026년 공정시장가액비율

상한액 계산의 ①과 ②에 똑같이 들어가는 비율은 시행령이 정하고, 1세대 1주택 비율은 적용 연도를 밝혀 적습니다. 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세는 다음 비율을 씁니다(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호).

1세대 1주택은 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족으로 이루어진 1세대가 국내에 주택을 한 채만 가진 경우입니다(시행령 제110조의2 제1항). 상속·혼인 뒤 5년이 지나지 않은 주택 등 시행령이 정한 주택은 주택 수에서 뺍니다. 배우자와 과세기준일 현재 미혼인 19세 미만 자녀는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 봅니다(같은 조 제3항).

세율은 비율과 따로 움직입니다. 1세대 1주택 특례 세율은 과세표준 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간이 「12만 원 + 1억 5천만 원 초과분의 0.2%」처럼 일반 세율보다 낮지만, 공시가격 9억 원 이하 주택에만 적용됩니다(법 제111조의2 제1항). 공시가격별 세율표 전체는 2026년 재산세 납부기간 글에 있습니다.

공시가격 5억 원이 5억 5천만 원이 된 1주택 사례

1세대 1주택의 공시가격이 작년 5억 원에서 올해 5억 5천만 원으로 10% 올랐고, 도시지역분 적용대상 지역이라고 두고 계산했습니다. 두 해 모두 3억 원 초과 6억 원 이하 구간이라 비율은 44%입니다.

재산세 본세는 특례 세율로 120,000원 + (232,100,000원 − 150,000,000원) × 0.2% = 284,200원입니다. 상한이 없었다면 242,000,000원에 세율을 곱해 304,000원이었습니다. 도시지역분(과세표준 × 0.14%, 제112조)은 324,940원으로 상한이 없을 때의 338,800원보다 적고, 지방교육세(본세 × 20%, 제151조 제1항 제6호)는 56,840원으로 60,800원보다 적습니다. 합계는 665,980원으로, 상한이 없을 때의 703,600원보다 37,620원 적습니다.

금액은 모두 재산세 계산기와 같은 방식(줄마다 10원 미만 버림)으로 낸 참고용이며, 소방분 지역자원시설세와 조례에 따른 세율 가감, 2024년 전부터 과세된 주택에 남는 종전 세 부담 상한은 넣지 않았습니다. 이 사례는 작년 본세가 260,000원이었다면 올해 284,200원이 그 110%인 286,000원보다 적어 종전 상한에 걸리지 않습니다. 실제 고지 세액은 위택스나 관할 시·군·구 세무부서에서 확인할 수 있습니다.

과세표준은 5.5% 올라도 본세는 9.3% 오릅니다

같은 사례를 작년 공시가격 5억 원에 올해 비율과 세율을 넣은 값과 견주면, 상한이 눌러 준 뒤에도 항목마다 오른 비율이 다릅니다.

재산세 본세가 과세표준보다 더 오르는 까닭은 누진 구조입니다. 이 구간의 세액은 고정된 120,000원에 1억 5천만 원을 넘는 부분의 0.2%를 더해 만드는데, 늘어난 과세표준 12,100,000원은 전부 0.2% 칸에 들어갑니다. 그래서 세액이 24,200원 늘고, 이것이 기존 세액 260,000원의 9.3%입니다. 도시지역분은 과세표준에 0.14%를 그대로 곱하는 단일 세율이라 과세표준과 같은 5.5%만 오르고, 지방교육세는 본세를 따라 9.3% 오릅니다. 과세표준상한제가 「세금을 5%까지만 올린다」는 제도가 아닌 이유입니다.

공시가격 오름폭별로 본 과세표준상한의 효과

작년 공시가격이 5억 원인 1세대 1주택을 두고 올해 공시가격만 바꿔 계산했습니다. 6억 5천만 원은 6억 원을 넘어 비율이 45%가 되고, 직전 연도 몫에도 45%가 곱해집니다.

4% 오른 집은 계산한 과세표준 228,800,000원이 상한액 231,440,000원보다 작아 상한이 작동하지 않습니다. 오름폭이 커질수록 상한이 없을 때와의 차이가 벌어져, 30% 오른 집은 본세가 105,750원 적습니다. 2024년 전부터 과세된 집이고 작년 본세가 260,000원이었다면, 6억 원 줄은 종전 세 부담 상한(공시가격 3억 원 초과 6억 원 이하는 110%)에 걸려 286,000원까지만 징수하고, 나머지 줄은 그 상한 안쪽입니다.

과세표준상한이 작동하지 않는 갈림길

상한이 작동하는 조건은 식을 정리하면 한 줄이 됩니다. 계산한 과세표준(올해 공시가격 × 비율)이 상한액(작년 공시가격 × 비율 + 올해 과세표준 × 5%)보다 크려면, 양쪽에 같은 올해 비율이 곱해지므로 올해 공시가격의 95%가 작년 공시가격보다 커야 합니다. 올해 공시가격이 작년의 약 1.0526배(100/95)를 넘어야 한다는 뜻입니다.

공시가격이 6억 원에서 5억 5천만 원으로 내린 1세대 1주택이라면 상한액은 6억 원 × 44% + 242,000,000원 × 5% = 276,100,000원이어서 계산한 과세표준 242,000,000원이 그대로 쓰이고, 본세는 304,000원입니다. 직전 연도 공시가격이 없는 주택은 올해 값으로 직전 연도 몫을 세므로 상한액이 늘 과세표준의 105%가 되어 작동할 여지가 없습니다.

과세표준상한이 막지 못하는 세액 변화 — 9억 원과 주택 수

과세표준상한은 과세표준만 누릅니다. 세율 칸이나 비율이 바뀌어 생기는 변화는 그대로 산출세액에 들어옵니다. 아래 본세는 2024년 이후 처음 과세된 주택, 곧 종전 세 부담 상한을 받지 않는 주택 기준입니다.

첫째 줄은 상한이 작동해 과세표준이 450,000,000원에서 427,500,000원으로 눌렸지만, 공시가격이 9억 원을 넘어 특례 세율이 빠지고 일반 세율(570,000원 + 3억 원 초과분의 0.4%)이 적용됩니다. 작년 공시가격 9억 원에 올해 비율·세율을 넣으면 특례 세율로 787,500원이라 37.1% 늘어난 셈입니다. 셋째 줄은 비율이 44%에서 60%로 바뀐 경우인데, 직전 연도 몫에도 올해 비율 60%가 곱해지므로 상한액이 315,000,000원이 되어 작동하지 않습니다. 1세대 1주택으로 남았다면 본세는 260,000원이었습니다.

2024년 전부터 과세된 주택은 2028년까지 종전 세 부담 상한이 세액을 한 번 더 누릅니다. 작년에 특례 세율을 받던 집이 올해 9억 원을 넘어 일반 세율을 받으면 납세의무자가 같을 때 작년에 그 집에 실제로 과세된 세액이 기준이 되고(시행령 제118조 제4호), 공시가격 6억 원 초과 주택은 그 130%까지만 징수합니다. 첫째 줄은 작년 세액이 787,500원이었다면 1,023,750원에서 멈춥니다. 둘째 줄은 공시가격 3억 원 초과 6억 원 이하라 110%이므로, 작년 세액이 570,000원이었다면 627,000원까지만 징수합니다.

세 부담 상한과 과세표준상한의 차이

재산세에는 한 해 부담을 누르는 장치가 셋 있습니다. 2024년 전부터 과세된 주택은 2028년까지 둘을 함께 받습니다.

현행 제122조는 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 100분의 150을 넘으면 150%에 해당하는 금액만 그해에 징수한다고 정하고, 단서에서 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」고 적었습니다. 다만 부칙 제15조가 그 전에 과세된 주택에 종전 단서를 2028년 말까지 남겨 두었습니다. 그래서 2026년에는 2024년 전부터 과세된 주택 대부분이 과세표준상한으로 눌린 과세표준에서 세액을 계산한 뒤 종전 상한을 한 번 더 거치고, 2024년 이후 처음 과세된 주택은 과세표준상한만 받습니다. 직전 연도 세액 상당액은 올해 납세의무자에게 작년에도 그 집 재산세가 과세되었다면 그 세액입니다(시행령 제118조 제2호 가목). 9월 고지서에 함께 나오는 토지분(주택의 부속토지가 아닌 토지)은 150% 상한 쪽입니다.

9월 고지서로 상한 적용을 확인하는 순서

9월 16일부터 30일까지는 주택 재산세의 나머지 절반과 토지분을 내는 기간입니다(법 제115조 제1항). 주택 몫에 과세표준상한이 들어갔는지는 다음 순서로 맞춰 볼 수 있습니다.

1. 고지서나 위택스 조회 화면에서 주택의 과세표준 금액을 찾습니다
2. 올해 공시가격에 비율(1세대 1주택 43·44·45%, 그 밖의 주택 60%)을 곱합니다
3. 과세표준이 2번 값보다 작으면 상한이 적용된 것이고, 그 금액은 작년 공시가격 × 올해 비율 + 2번 값 × 5%와 같아야 합니다
4. 9월분은 한 해 주택 세액의 절반이므로 연 세액은 7월분과 더해서 봅니다

2024년 전부터 과세된 주택은 이렇게 맞춘 과세표준으로 계산한 세액이 작년 세액의 105·110·130%를 넘으면 그 금액까지만 고지됩니다. 해당 연도에 부과할 주택 세액이 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있어 9월분이 없을 수 있습니다(같은 항 제3호 단서). 공동으로 가진 집은 주택 전체의 과세표준에 세율을 적용한 뒤 지분만큼 나눕니다(법 제107조 제1항 제1호, 제113조 제3항). 계산기에서 「직전 연도 공시가격」 칸을 채우면 상한액과 적용 여부가 함께 나옵니다.

정리하면

주택 재산세 과세표준상한제는 올해 공시가격 × 공정시장가액비율로 계산한 과세표준이 「직전 연도 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%」보다 크면 그 상한액을 과세표준으로 쓰는 제도입니다(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2). 2024년 1월 1일 시행된 개정 규정으로 생겼고, 같은 때 제122조의 세 부담 상한은 주택을 뺐지만 그 전에 과세된 주택에는 2028년 12월 31일까지 종전 상한(직전 연도 세액의 105·110·130%)이 함께 적용됩니다(법률 제19230호 부칙 제15조). 공시가격이 작년보다 약 5.26% 넘게 오른 집에서만 작동하며, 값이 내렸거나 직전 연도 공시가격이 없는 집에는 작동하지 않습니다. 5억 원에서 5억 5천만 원이 된 1세대 1주택은 과세표준이 232,100,000원으로 눌려도 누진세율 때문에 본세가 9.3% 오르고, 9억 원을 넘어 특례 세율이 빠지거나 1세대 1주택에서 빠지는 변화는 과세표준상한이 막지 못합니다. 내 집 숫자는 재산세 계산기에 올해와 작년 공시가격을 넣어 확인할 수 있습니다.

FAQ

재산세 과세표준상한제는 1세대 1주택에만 적용되나요?

아닙니다. 지방세법 제110조 제3항은 「주택의 과세표준」이라고만 적어, 1세대 1주택이 아닌 주택에도 적용됩니다. 공시가격이 5억 원에서 6억 원으로 오른 다주택자의 한 채는 비율 60%로 계산한 과세표준 360,000,000원 대신 상한액 318,000,000원이 과세표준이 되고, 2024년 이후 처음 과세된 집이면 본세는 642,000원입니다. 2024년 전부터 과세된 집은 2028년까지 종전 세 부담 상한도 받아, 작년 세액이 570,000원이었다면 그 110%인 627,000원까지만 징수합니다.

공시가격이 10% 올랐는데 과세표준은 몇 % 오르나요?

비율 구간이 그대로라면 작년 공시가격에 올해 비율을 곱한 값보다 5.5% 오릅니다. 상한액이 작년 몫에 올해 과세표준의 5%를 더한 금액이고, 올해 과세표준이 작년 몫의 1.1배이기 때문입니다. 공시가격이 20% 오르면 6%, 30% 오르면 6.5%입니다.

상한이 적용됐는데 재산세가 5%보다 많이 올랐습니다. 왜인가요?

5%는 세액이 아니라 과세표준에 붙는 상한입니다. 재산세 세율은 누진 구조라 늘어난 과세표준이 높은 세율 칸에 들어가면 세액은 더 크게 오릅니다. 공시가격 5억 원에서 5억 5천만 원이 된 1세대 1주택은 과세표준이 5.5% 오르고 본세는 9.3% 오릅니다. 9억 원을 넘어 특례 세율이 빠지거나 1세대 1주택에서 빠진 경우도 과세표준상한은 막지 못합니다. 2024년 전부터 과세된 주택이라면 2028년까지 종전 세 부담 상한이 세액을 한 번 더 눌러, 공시가격 6억 원 초과 주택은 작년 세액의 130%까지만 징수합니다.

새로 지은 아파트도 과세표준상한이 적용되나요?

직전 연도 시가표준액이 없는 주택은 올해 시가표준액으로 직전 연도 몫을 계산합니다(시행령 제109조의2 제1항). 그러면 상한액이 올해 과세표준의 105%가 되어 계산한 과세표준보다 늘 크므로 첫해에는 상한이 작동하지 않습니다. 다음 해부터는 그 첫해 공시가격이 직전 연도 몫에 들어갑니다.

공시가격이 내렸는데 과세표준상한과 관계가 있나요?

공시가격이 내리거나 오름폭이 약 5.26% 이하이면 상한액이 계산한 과세표준보다 크거나 같아 상한이 작동하지 않고, 올해 공시가격 × 비율이 그대로 과세표준이 됩니다. 공시가격이 6억 원에서 5억 5천만 원으로 내린 1세대 1주택은 과세표준 242,000,000원, 본세 304,000원입니다.

주택에도 세 부담 상한이 적용되나요?

현행 지방세법 제122조는 산출세액이 직전 연도 세액 상당액의 150%를 넘으면 그 150%만 징수하도록 하면서, 단서로 주택에는 적용하지 않는다고 정합니다. 이 개정 규정은 2024년 1월 1일부터 시행되었지만(법률 제19230호 부칙 제1조 제2호), 그 전에 주택 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정을 따릅니다(같은 법률 부칙 제15조). 종전 규정의 주택 몫은 150%가 아니라 공시가격 3억 원 이하 105%, 3억 원 초과 6억 원 이하 110%, 6억 원 초과 130%였고, 법인 소유 주택은 이 칸에서 빠졌습니다. 2024년 이후 처음 과세된 주택은 과세표준상한만 받습니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 지방세법 제4조·제107조·제110조·제111조·제111조의2·제112조·제113조·제115조·제122조·제151조, 부칙(법률 제19230호) 제1조·제15조
• 국가법령정보센터 — 지방세법(2023. 1. 1. 시행) 제122조 — 종전 주택 세 부담 상한
• 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제109조·제109조의2·제110조의2·제118조
• 정책브리핑 — 올해 「과세표준상한제」 첫 시행, 주택 재산세 부담 완화(2024. 4. 18.)
• 위택스 — 지방세 조회·납부

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