2026년 동거주택 상속공제 6억, 10년 동거·무주택 요건과 계산

2026년 동거주택 상속공제는 돌아가신 분과 자녀가 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 한 주택에서 동거하고, 그 10년 동안 1세대 1주택(무주택 기간 포함)이었으며, 상속개시일에 무주택이거나 돌아가신 분과 그 집을 공동으로 가진 동거 자녀가 집을 상속받을 때 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 공제액은 주택가액에서 그 집에 담보된 돌아가신 분의 채무를 뺀 금액이고 6억 원이 한도라서, 8억 원 주택에 담보 채무 2억 원이면 6억 원, 담보 없는 5억 원 주택이면 5억 원을 뺍니다. 배우자는 이 공제의 대상이 아닙니다. 아래 세액은 상속세 계산기와 같은 방식으로 계산한 참고용이며, 신고 전에 국세청 홈택스나 관할 세무서로 확인하세요.

공제액은 주택가액에서 담보 채무를 뺀 금액입니다

제23조의2 제1항은 공제액을 「상속주택가액의 100분의 100에 상당하는 금액」으로 정하고, 6억 원을 한도로 둡니다. 여기서 상속주택가액은 소득세법 제89조 제1항 제3호의 주택부수토지 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 그 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 금액입니다. 주택부수토지는 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 안의 땅이고, 주택가액은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다(제60조).

담보 채무는 두 자리에서 빠집니다. 과세가액을 계산할 때 상속재산에서 채무로 빠지고(제14조), 동거주택 공제액을 셀 때 주택가액에서도 빠집니다. 그 결과 대출이 남은 집은 공제액이 대출 잔액만큼 작아집니다. 그 집에 담보되지 않은 신용대출 같은 채무는 과세가액에서만 빠지고 공제액 계산에는 들어가지 않습니다.

세 요건을 모두 갖춰야 공제됩니다

제23조의2 제1항은 거주자의 사망으로 상속이 개시된 경우에 아래 세 요건을 모두 갖추면 공제한다고 정합니다. 돌아가신 분이 비거주자이면 이 공제가 없습니다.

세 요건 가운데 하나라도 빠지면 동거주택 공제는 0원입니다. 요건마다 갈림길이 있어서 아래 구역에서 하나씩 나눠 봅니다. 동거하지 못한 기간을 계속 동거한 것으로 보는 예외(제2항)와 두 채였어도 1주택으로 보는 예외(시행령 제20조의2 제1항)는 구역을 따로 두었습니다.

요건 1: 10년 동거는 성년이 된 뒤부터 셉니다

제1호의 「상속인이 미성년자인 기간은 제외한다」는 괄호 때문에, 태어날 때부터 부모와 한집에 산 자녀라도 미성년이던 기간은 10년에 들어가지 않습니다. 민법 제4조가 성년을 19세로 정하므로, 계속 함께 살았어도 상속개시일에 자녀가 만 29세가 되어 있어야 성년 이후 10년이 찹니다.

기준점은 상속개시일이고 거꾸로 셉니다. 예전에 10년 넘게 함께 살았더라도 상속개시일 직전의 동거가 끊겨 있으면 「계속하여」 요건에 맞지 않습니다.

원문은 「하나의 주택에서」라고 적었습니다. 부모와 자녀가 함께 다른 집으로 이사한 경우를 어떻게 셈하는지는 법과 시행령에 따로 적혀 있지 않고, 시행령 제20조의2 제3항은 피상속인이 일시적 2주택이던 경우에 한해 상속개시일에 함께 산 집을 동거주택으로 본다고만 정합니다. 그래서 10년 안에 함께 이사한 기간을 어떻게 세는지는 조문만으로는 정해지지 않습니다.

요건 2: 10년 동안 1세대 1주택, 무주택 기간은 넣어 줍니다

1세대는 소득세법 제88조 제6호의 1세대로, 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속과 그 배우자, 형제자매)과 함께 구성하는 가족 단위입니다. 1주택에는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 고가주택, 즉 실지거래가액이 12억 원을 넘는 주택도 들어갑니다(시행령 제20조의2 제1항). 집값이 높다는 이유로 요건에서 빠지지는 않습니다.

10년 동안 세대 전체가 가진 주택이 한 채여야 하고, 중간에 집이 없던 기간은 1주택 기간으로 셉니다. 예를 들어 상속개시일 전 10년 가운데 앞의 3년은 지금 집에 전세로 살아 무주택이었고 뒤의 7년은 그 집을 사서 살았다면, 무주택 3년과 1주택 7년을 합쳐 10년을 채웁니다.

반대로 10년 가운데 한 번이라도 세대가 두 채를 가졌다면 다음 구역의 여덟 가지 예외에 들어가야 1주택으로 봅니다. 부모 이름의 집 말고도 같은 세대인 자녀나 배우자 이름으로 된 집이 있었는지부터 따져 봐야 하는 이유입니다. 요건 2는 10년 내내 이어져야 하므로, 잠깐이라도 예외에 들지 않는 두 채 기간이 있으면 공제를 받지 못합니다.

두 채였어도 1주택으로 보는 여덟 가지

시행령 제20조의2 제1항은 1세대가 아래 사유로 2주택 이상을 가진 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다(2026. 9. 18. 시행 대통령령 제36587호 기준).

1호의 기한은 2년이고, 종전 주택 양도와 이사를 함께 마쳐야 합니다. 1호에 해당하면 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 봅니다(제3항). 8호의 제외 대상은 피상속인·상속인·상속인의 배우자가 그 공동소유 주택에서 가장 큰 상속지분을 가진 경우이고, 가장 큰 지분을 가진 사람이 두 명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순서로 가장 큰 지분을 가진 것으로 봅니다.

떨어져 산 기간: 징집·취학·근무·요양

제23조의2 제2항은 대통령령으로 정한 사유로 동거하지 못한 경우 계속 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거 기간에 넣지 않는다고 정합니다. 동거가 끊긴 것으로 보지는 않지만 10년을 채우는 데는 쓰이지 않는다는 뜻입니다.

예를 들어 성년이 된 뒤 부모와 함께 살다가 1년 6개월 동안 군 복무로 떨어져 지낸 자녀라면, 그 기간을 뺀 실제 동거 기간이 10년이 되어야 합니다. 상속개시일부터 거슬러 11년 6개월 전부터 함께 살았다면 복무 기간을 빼고 10년이 됩니다.

시행령 제2항 제3호는 제1호·제2호와 비슷한 사유를 재정경제부령으로 정한다고 적었지만, 2026년 9월 현행 시행규칙 제9조의2는 제2호의 사유(취학·근무·요양)만 정하고 있습니다. 결혼이나 독립으로 따로 산 기간은 이 목록에 없습니다.

받는 사람: 함께 산 무주택 자녀, 배우자는 대상이 아닙니다

제1호 괄호는 상속인을 「직계비속 및 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자」로 한정합니다. 자녀 같은 직계비속과, 자녀가 부모보다 먼저 사망해 그 배우자(며느리·사위)가 대습상속인이 된 경우가 대상입니다(민법 제1001조·제1003조 제2항). 배우자는 이 범위에 없어서, 배우자가 집을 받으면 동거주택 공제가 아니라 배우자상속공제(제19조)로 갑니다.

형제자매 가운데 동거하지 않은 쪽이 집을 받으면 제3호의 「동거한 상속인이 상속받은 주택」에 맞지 않습니다. 집을 여러 상속인이 지분으로 나눠 받을 때 공제액을 어떻게 나누는지는 조문에 계산식이 없고, 계산기도 요건을 갖춘 주택가액을 한 번에 넣게 되어 있어 지분 상속은 따로 셈해야 합니다.

사례: 자녀 1명이 집을 받을 때 세액

아래는 배우자 없이 자녀 1명이 상속받고, 장례비 500만 원을 빼며, 기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 두고 상속세 계산기와 같은 식으로 계산한 금액입니다. 금융재산공제는 넣지 않았습니다.

첫째 줄은 과세가액 11억 9,500만 원에서 일괄공제 5억 원과 동거주택 5억 원을 빼 과세표준이 1억 9,500만 원이 되고, 20% 세율에서 누진공제 1천만 원을 뺀 산출세액 2,900만 원에서 신고세액공제 87만 원을 뺍니다(제26조·제69조). 둘째 줄은 주택이 13억 원이어도 공제가 6억 원에서 멈춰 과세표준이 똑같이 1억 9,500만 원입니다. 셋째 줄은 과세가액이 12억 원에서 채무 2억 원과 장례비를 뺀 9억 9,500만 원인데, 일괄공제 5억 원과 동거주택 6억 원을 합친 11억 원이 이를 넘어 세금이 없습니다. 과세가액을 넘는 1억 500만 원만큼의 공제는 쓰일 곳이 없습니다.

배우자가 있으면 집을 누가 받느냐로 갈립니다

배우자와 함께 산 무주택 자녀 1명이 재산 15억 원(주택 10억 원, 다른 재산 5억 원)을 상속받는 경우, 주택을 누가 받느냐에 따라 공제 조합이 바뀝니다. 자녀 1명과 함께 상속하는 배우자의 법정상속분은 3/5이므로(민법 제1009조), 배우자상속공제 한도는 15억 원 × 3/5 = 9억 원입니다(제19조 제1항).

첫째 방법은 배우자가 10억 원을 받지만 한도인 9억 원까지만 공제되어 과세표준 9,500만 원에 10% 세율이 붙습니다. 둘째 방법은 공제 합계 16억 원이 과세가액 14억 9,500만 원을 넘어 세금이 없습니다. 배우자가 실제로 받은 금액으로 공제받으려면 상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 등기 등으로 분할을 마쳐야 합니다(제19조 제2항). 이 표는 이번 상속의 상속세만 비교한 것입니다.

공제 한도: 사전증여가 있으면 공제가 줄어듭니다

제24조는 동거주택 공제를 포함한 상속공제 합계가 넘을 수 없는 한도를 정합니다. 한도는 과세가액에서 선순위 상속인이 아닌 사람에게 유증 등을 한 재산, 선순위 상속인의 상속 포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산, 과세가액에 더한 증여재산(증여재산공제를 뺀 금액, 과세가액이 5억 원을 넘을 때만)을 뺀 금액입니다.

예를 들어 6년 전 자녀에게 3억 원을 증여하고(증여재산공제 5천만 원, 증여세 산출세액 4천만 원) 이번에 주택 8억 원과 다른 재산 2억 원을 남긴 경우, 과세가액은 10억 원에서 장례비 500만 원을 빼고 증여재산 3억 원을 더한 12억 9,500만 원입니다. 공제 한도는 여기서 2억 5천만 원을 뺀 10억 4,500만 원이라, 일괄공제 5억 원과 동거주택 6억 원을 합친 11억 원 가운데 10억 4,500만 원만 쓰입니다. 과세표준 2억 5천만 원의 산출세액 4천만 원은 증여 때의 증여세 산출세액 4천만 원으로 공제되어(제28조) 더 낼 상속세는 없습니다. 동거주택 공제가 없었다면 같은 경우의 상속세는 1억 3,434만 5천 원입니다.

신고할 때 확인할 것

• 신고기한: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안이고, 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 두었다면 9개월입니다(제67조). 기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%를 받습니다(제69조)
• 신고서: 시행규칙 제24조 제6호의2가 동거주택상속공제신고서(별지 제6호의2서식)를 정해 두었습니다
• 주택가액: 상속개시일 현재 시가로 평가하고(제60조), 그 집에 담보된 채무는 상속개시일 현재 잔액을 뺍니다
• 10년 달력: 상속개시일에서 거꾸로 10년을 적고, 자녀가 성년이 된 날, 떨어져 산 기간, 세대가 두 채였던 기간을 표시합니다
• 계산기: 상속세 계산기의 「더 입력하기」에서 「동거주택 상속공제 요건을 갖췄습니다」를 켜고 담보대출을 뺀 주택가액을 넣으면, 6억 원 한도와 제24조 공제 한도까지 반영한 결과가 나옵니다

상속세 전체 계산 순서와 배우자·금융재산 공제는 2026년 상속세 계산 정리에 있습니다.

정리하면

동거주택 상속공제는 거주자인 부모가 사망했을 때, 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 한 주택에서 함께 산 자녀(성년 이후 기간만 셈)가, 10년 동안 1세대 1주택(무주택 기간 포함)이던 그 집을, 상속개시일 현재 무주택이거나 부모와 공동으로 그 집을 가진 상태에서 상속받을 때 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 공제액은 주택가액(부수토지 포함)에서 그 집에 담보된 채무를 뺀 금액이며 6억 원이 한도입니다. 배우자는 대상이 아니고, 징집·취학·근무·1년 이상 요양으로 떨어져 산 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않되 10년에는 넣지 않습니다. 두 채였던 기간이 있어도 시행령 제20조의2의 여덟 가지(일시적 2주택 2년, 혼인·동거봉양 합가 5년 등)에 들면 1주택으로 봅니다. 자녀 1명이 주택 5억 원과 다른 재산 7억 원을 받으면 상속세가 1억 4,404만 5천 원에서 2,813만 원으로 줄고, 공제 합계는 과세가액과 제24조 한도를 넘을 수 없습니다.

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