주택임대소득 분리과세 2026, 월세 2,000만 원 이하 세금 계산

주택임대소득 분리과세는 한 해 주택 임대 수입금액이 2,000만 원 이하일 때 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 내는 방식입니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2). 세액은 (수입금액 − 수입의 50% − 200만 원) × 14%이고, 다른 종합소득금액이 2,000만 원을 넘으면 200만 원 공제는 없습니다. 월세가 연 1,200만 원이면 56만 원이나 84만 원이고, 등록임대주택은 11만 2,000원이나 67만 2,000원입니다. 1주택은 기준시가 12억 원 이하까지 비과세입니다.

월세를 받는 집주인은 5월 신고 때가 되어서야 한 해 월세 입금액을 처음 합쳐 보는 경우가 흔합니다. 그래서 주택 수를 부부 합쳐 세는 것부터 시작해 연 수입금액이 2,000만 원 안쪽인지, 다른 소득이 2,000만 원을 넘는지를 먼저 가려 두고, 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽 세금이 작은지 견주어 보는 순서가 신고 때 덜 헷갈립니다.

비과세·분리과세·종합과세는 주택 수와 수입금액으로 갈립니다

기준시가 12억 원 초과 여부는 과세기간 종료일, 곧 12월 31일이나 그 전에 양도했다면 양도일 기준입니다(시행령 제8조의2 제5항). 국외에 있는 주택은 1주택이어도 비과세가 아닙니다. 2주택 이상의 임대소득이 2,000만 원 이하이면 비과세라던 규정은 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지만 적용되어, 2019년 소득부터는 과세 대상입니다(제12조 제2호 나목).

주택 수는 부부를 합치고 다가구는 하나로 셉니다

비과세인 1주택인지는 시행령 제8조의2 제3항의 방식으로 주택 수를 셉니다.

공동소유에서 지분이 작은 사람도 해당 주택의 임대 수입이 연 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가졌다면 본인 소유로 계산합니다. 남편 명의 한 채와 아내 명의 한 채라면 2주택이 되어 비과세가 아닙니다.

월세 수입은 주택 수와 따로 셉니다. 공동으로 임대하는 사업이라면 공동사업장의 주택임대수입금액을 약정한 손익분배비율(없으면 지분비율)로 나눠 각 사업자의 수입금액에 합산하고(제43조 제2항, 시행령 제8조의2 제6항), 2,000만 원 판정은 그렇게 합산한 각자의 금액으로 합니다. 부부 공동명의 두 채에서 연 2,400만 원을 받으면서 손익을 절반씩 나누면 각자 1,200만 원이라 두 사람 모두 분리과세 요건을 채웁니다. 다만 손익분배비율을 사실과 다르게 정하는 등의 사유가 있으면 생계를 같이하는 가족의 소득금액은 손익분배비율이 큰 공동사업자(같으면 다른 종합소득금액이 많은 사람)의 소득으로 봅니다(제43조 제3항, 시행령 제100조 제4항·제5항).

분리과세 세액은 수입의 절반에서 200만 원을 빼고 14%입니다

분리과세 주택임대소득의 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 50%)를 빼고, 분리과세를 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하이면 200만 원을 더 뺍니다. 거기에 14%를 곱한 금액이 세액입니다(제64조의2 제1항 제2호, 제2항). 임대사업자로 등록한 임대주택은 필요경비가 60%이고 추가 공제가 400만 원입니다.

소득세만이고 지방소득세 10%는 따로 붙습니다.

다른 소득이 2,000만 원을 넘으면 공제가 통째로 사라집니다

200만 원(등록임대주택은 400만 원) 추가 공제의 조건은 분리과세 주택임대소득을 뺀 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만 원 이하라는 것입니다(제64조의2 제2항). 소득공제를 빼기 전 금액이라 근로소득이면 총급여에서 근로소득공제만 뺀 근로소득금액으로 봅니다. 그래서 다른 소득금액이 1,999만 원이면 월세 연 1,200만 원의 세액이 56만 원이고 2,001만 원이면 84만 원으로, 경계를 넘는 것만으로 28만 원이 늘어납니다.

등록임대주택은 이 차이가 56만 원입니다. 연말 근처에 상여나 부수입으로 다른 소득금액이 2,000만 원 선 위아래에서 움직이는 사람은 이 경계가 세액을 가릅니다.

분리과세와 종합과세는 다른 소득에 따라 갈립니다

분리과세 주택임대소득이 있으면 분리과세 14%를 적용한 결정세액과 합산 종합과세 결정세액 중 하나를 골라 적용합니다(제64조의2 제1항). 월세 연 1,200만 원(미등록)을 두 방식에서 비교하면 다음과 같습니다. 필요경비를 수입의 50%로 똑같이 놓고, 종합소득공제는 본인 기본공제 150만 원만 넣었습니다.

다른 소득이 없거나 적을 때는 종합과세의 6% 구간이 14%보다 낮아 종합과세가 유리합니다. 월세 수입이 같아도 실제 필요경비가 수입의 50%보다 크면 종합과세 쪽이 더 낮아집니다.

월세 100만 원을 받는 집주인의 5월 신고

월세 100만 원씩 열두 달 받아 연 수입이 1,200만 원이고 근로소득금액이 3,000만 원인 집주인이 있습니다. 월세 외 다른 소득금액이 2,000만 원을 넘으므로 추가 공제 200만 원은 없고, 사업소득금액은 1,200만 원에서 필요경비 600만 원을 뺀 600만 원이며 세액은 600만 원 × 14%인 84만 원입니다. 지방소득세 8만 4,000원이 따로 붙습니다.

종합과세를 고르면 근로소득에 600만 원이 더해져 소득세가 90만 원 늘어, 분리과세가 6만 원 적습니다. 이 사람이 임대사업자 등록과 요건을 갖춘 등록임대주택이었다면 필요경비 60%로 사업소득금액이 480만 원이라 세액은 67만 2,000원입니다. 월세 입금 내역을 달마다 묶어 두면 5월에 합계를 맞추는 데 쓰고, 12월 말에는 다른 소득이 2,000만 원 선 어느 쪽인지를 한 번 더 따져 볼 수 있습니다.

같은 사람이 세 번째 집까지 전세로 놓아 3주택에 보증금 합계가 5억 원이 되고, 월세 수입은 연 1,000만 원이라면 간주임대료 372만 원이 더해져 총수입금액이 1,372만 원입니다. 2,000만 원을 밑돌아 분리과세 대상이고, 다른 소득금액이 3,000만 원이라 추가 공제 없이 686만 원 × 14%인 96만 400원이 세액입니다. 전세 보증금이 월세처럼 보이지 않아 놓치기 쉬운 몫이 이 372만 원입니다.

3주택 이상이면 전세 보증금도 간주임대료로 수입에 들어갑니다

3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면, 월세를 받지 않고 전세만 놓아도 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱한 간주임대료가 총수입금액에 들어갑니다(제25조 제1항 제1호, 시행령 제53조 제3항 제1호, 시행규칙 제23조 제1항). 해당 임대사업에서 생긴 이자와 배당금은 뺍니다.

예를 들어 3주택에 전세 보증금 합계가 5억 원이면 (5억 원 − 3억 원) × 60% × 3.1%로 간주임대료가 372만 원입니다. 이 금액이 월세 수입과 합쳐져 2,000만 원 판정에 들어가고, 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다. 2주택은 기준시가 12억 원 이하 주택을 주택 수에서 빼므로, 기준시가 12억 원을 넘는 주택 두 채의 보증금 합계가 12억 원을 넘을 때 대상이 됩니다(제25조 제1항 제2호).

등록임대주택 혜택은 10년 임대 의무와 묶여 있습니다

필요경비 60%와 400만 원 공제를 받는 등록임대주택은 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택(아파트는 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것만), 또는 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 단기민간임대주택이어야 하고, 소득세법 제168조의 사업자등록을 했으며, 임대보증금과 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다(시행령 제122조의2 제1항).

혜택에는 의무 기간이 따릅니다. 제2항 단서를 적용해 세액을 계산한 사업자가 그 주택을 10년 이상 임대하지 않으면 단서를 적용하지 않은 세액과 당초 신고한 세액의 차액을 소득세로 납부하고, 이자 상당 가산액도 붙습니다(제64조의2 제3항·제4항). 등록이 말소되는 경우 등(시행령 제122조의2 제3항)에는 추징하지 않고, 파산·강제집행 같은 부득이한 사유(같은 조 제6항)에는 이자 상당 가산액을 붙이지 않습니다.

등록임대주택이 국민주택규모 이하이고 임대를 시작할 때 기준시가가 6억 원 이하이면 소형주택 임대사업자 세액감면도 받을 수 있습니다. 분리과세 세액(사업소득금액 × 14%)에서 임대주택이 1호이면 30%, 2호 이상이면 20%를 빼고, 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택은 각각 75%와 50%를 뺍니다(조세특례제한법 제96조 제1항, 같은 법 시행령 제96조 제2항, 소득세법 제64조의2 제1항 제2호 가목 단서). 앞의 세액표와 사례에 적은 등록임대주택 세액은 이 감면을 넣기 전 금액이고, 감면은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용됩니다. 임대 의무기간(4년, 공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택은 10년)을 채우지 않으면 감면받은 세액을 납부합니다(조세특례제한법 제96조 제2항).

분리과세여도 5월에 신고합니다

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자도 종합소득과세표준 확정신고를 해야 합니다. 해당 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 31일까지입니다(제70조 제1항·제2항). 분리과세라서 14%만 내면 끝나는 것이 아니라, 신고를 빠뜨리면 가산세 대상이 됩니다. 반면 11월의 중간예납은 분리과세 주택임대소득만 있는 사람에게는 없습니다(제65조 제1항, 시행령 제123조 제3호의2). 중간예납 구조는 종합소득세 중간예납 글에 정리했습니다.

건강보험에서는 사업자등록이 없어도 주택임대소득이 있으면 피부양자 소득 요건의 500만 원 예외를 쓰지 못합니다. 이 부분은 11월 건강보험료 변경과 피부양자 탈락 기준 글에서 정리했습니다.

정리하면

1주택은 기준시가 12억 원 이하까지 비과세이고, 2주택 이상은 연 수입금액이 2,000만 원 이하일 때 14% 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있습니다. 분리과세 세액은 수입의 50%(등록임대주택 60%)와 200만 원(등록 400만 원)을 뺀 금액의 14%이며, 다른 소득금액이 2,000만 원을 넘으면 추가 공제가 없어집니다. 다른 소득이 적으면 종합과세가 낮고, 3주택 이상의 전세 보증금은 간주임대료로 수입에 들어갑니다. 등록임대주택의 필요경비 60%와 400만 원 공제는 10년 임대 의무와 묶여 있고, 분리과세여도 5월에 확정신고를 해야 합니다. 월세 합계와 다른 소득금액, 주택 수 세 가지를 한 장에 적어 두면 어느 방식이 맞는지 가릴 수 있습니다.