2026년 월세 5% 인상 상한, 보증금과 월세 함께 올릴 때 계산

2026년 월세 5% 인상 상한은 계약 기간 중에 월세나 보증금을 올려 달라고 청구할 때와 임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신할 때 걸립니다. 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘겨 올릴 수 없고, 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다(주택임대차보호법 제7조, 시행령 제8조). 월세 50만 원이면 52만 5,000원까지입니다. 보증금과 월세를 함께 올릴 때 둘을 합치는 식은 법에 없어서, 전월세 전환율 연 5%로 월세를 보증금으로 환산해 계산하면 보증금 1억 원·월세 50만 원 집은 2억 2,000만 원의 5%인 1,100만 원 몫까지입니다.

5% 상한이 걸리는 두 경우

주택임대차보호법에서 월세·보증금 인상에 5% 상한이 걸리는 자리는 두 곳입니다. 하나는 계약 기간 중에 증액을 청구하는 경우이고(제7조), 다른 하나는 임차인이 계약갱신요구권을 써서 계약이 갱신되는 경우입니다(제6조의3 제3항).

증액청구는 조세·공과금 같은 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 약정한 금액이 적절하지 않게 된 때 장래에 대해 할 수 있습니다. 갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하고, 한 번만 쓸 수 있으며, 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제1항·제2항). 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건이 원칙이고 차임과 보증금만 제7조의 범위에서 오르내릴 수 있습니다. 5%는 올릴 수 있는 한도일 뿐이라, 집주인이 요구한다고 5%를 그대로 올려야 하는 것은 아니고 그 안에서 협의로 정합니다(정책브리핑 문답).

5% 상한이 걸리지 않는 경우

찾기쉬운 생활법령정보는 임대료 제한이 존속 중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다고 설명합니다. 그 밖의 상황은 아래처럼 나뉩니다.

정책브리핑 문답(2020. 9. 2.)은 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘겨 올리는 새 계약을 맺는 것은 가능하고, 이 경우 세입자는 나중에 갱신요구권을 한 차례 쓸 수 있다고 설명합니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으며, 금액은 전 계약 그대로입니다. 갱신된 계약도 존속 중인 임대차라서 그 뒤 증액청구에는 다시 5%와 1년이 적용됩니다(생활법령). 갱신요구권 행사 방식에는 제한이 없어 문자나 이메일도 되지만, 정책브리핑은 내용증명처럼 증거가 남는 방법이 안전하다고 안내합니다.

시·도 조례가 5%보다 낮출 수 있습니다

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 관할 구역의 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1 범위에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 적고 있습니다. 조례로 정할 수 있는 것은 5% 「범위에서」이므로 5%보다 높일 수는 없고 낮추는 쪽만 가능합니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 문답은 지자체가 따로 정하지 않으면 5% 이내가 적용된다고 설명합니다.

조례를 정하는 단위는 시·군·구가 아니라 시·도입니다. 국가법령정보센터의 자치법규 검색에 시·도 이름과 「임대차」를 넣어 찾거나, 시·도 누리집의 자치법규 메뉴에서 볼 수 있습니다. 이 글의 계산은 모두 조례로 따로 정한 비율이 없는 5%를 전제로 합니다.

한 가지만 올릴 때 5% 계산

전세처럼 보증금만 있는 계약이나, 보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 경우에는 조문 문언대로 올리는 쪽 금액에 20분의 1을 곱합니다. 원 단위 끝수 처리는 법에 없어 아래는 딱 떨어지는 금액으로 골랐습니다.

보증금 1억 원에 월세 50만 원인 집이라면, 문언대로 읽을 때 월세만 올리면 52만 5,000원까지, 월세는 두고 보증금만 올리면 1억 500만 원까지입니다. 보증금과 월세를 하나로 합쳐 셈하면 이 두 값이 달라지는데, 그 계산은 바로 아래 구역에 있습니다.

보증금과 월세를 함께 올릴 때 합산 셈법

보증금과 월세가 함께 있는 계약에서 둘을 합쳐 5%를 따지는 식은 주택임대차보호법에 없습니다. 조문은 「차임이나 보증금」을 나란히 적었을 뿐입니다. 이 글은 월세를 보증금으로 환산해 한 금액으로 만든 뒤 5%를 구하고, 환산 비율로는 제7조의2의 전월세 전환율 상한을 씁니다. 법에 적힌 식이 아니라 계산을 위한 셈법이라는 점을 먼저 밝힙니다.

1,100만 원 몫을 월세로 바꾸면 1,100만 원 × 5% ÷ 12 = 한 달 4만 5,833원입니다(원 미만 버림). 전환율 5%는 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 바뀐 뒤의 값입니다(시행령 제9조). 전월세 전환 계산기에서 「월세를 보증금으로 바꾸기」를 고르고 지금 보증금 1억 원, 지금 월세 50만 원을 넣으면 「바꾼 뒤 보증금」 칸에 환산 합계 2억 2,000만 원이 나옵니다.

1,100만 원 몫을 나누는 방법

합산 셈법에서는 5% 몫을 보증금과 월세에 어떻게 나누든 환산한 증가분이 1,100만 원 안이면 됩니다. 보증금 1억 원·월세 50만 원 집으로 몇 가지 조합을 계산했습니다.

문언대로 각각의 20분의 1로 읽는 방법과 합산 셈법이 모두 5% 안으로 보는 조합은 「각각 5%씩」 줄입니다. 보증금만 1,100만 원을 올리거나 월세만 4만 5,833원을 올리는 조합은 합산 셈법으로는 5% 안이지만, 한쪽의 20분의 1로 읽으면 보증금 500만 원이나 월세 2만 5,000원을 넘습니다. 어느 셈법을 쓸지는 법에 정해져 있지 않으므로, 협의할 때 쓴 셈법을 계약서에 함께 적어 두면 나중에 비교하기 쉽습니다.

올리면서 월세로 바꿀 때

갱신되는 임대차는 전 계약과 같은 조건으로 보므로, 갱신요구권으로 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인이 동의하지 않는 한 어렵습니다. 동의해서 바꾸는 경우에도 제7조의2의 법정 전환율이 적용됩니다(생활법령·정책브리핑 문답). 전세 3억 원 계약을 갱신하면서 5%를 올리고 일부를 월세로 돌린다면, 합산 셈법으로는 올린 뒤 합계 3억 1,500만 원에서 남길 보증금을 빼고 연 5%로 월세를 구합니다.

계산기의 「보증금을 월세로 바꾸기」에서 지금 전세금에 3억 1,500만 원, 바꾼 뒤 보증금에 2억 원을 넣으면 47만 9,166원이 나옵니다. 올리는 몫(5%)과 바꾸는 비율(전환율)을 한 번에 적용한 이 결과도 합산 셈법을 전제로 한 값입니다. 전환 자체의 계산은 2026년 전월세 전환율 정리에 따로 있습니다.

기준금리가 바뀌면 합산 결과도 달라집니다

전환율이 기준금리에 연 2%를 더한 값이라, 합산 셈법의 결과도 기준금리를 따라 움직입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일 연 2.75%, 8월 27일 연 3.00%로 바뀌었습니다. 보증금 1억 원·월세 50만 원 집으로 계산하면 이렇습니다.

전환율이 오르면 월세를 보증금으로 환산한 금액이 줄어 보증금 기준 5% 몫은 작아지고, 같은 몫을 월세로 바꾼 금액은 커집니다. 법은 「한국은행에서 공시한 기준금리」라고만 적어 어느 날짜의 금리를 쓰는지 정하지 않았습니다. 협의한 날의 기준금리를 한국은행 누리집의 기준금리 추이에서 보고 계약서에 적어 두면 나중에 같은 셈법으로 다시 맞춰 볼 수 있습니다.

넘겨 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다

임차인이 제7조의 증액비율을 넘겨 차임이나 보증금을 지급했거나 제7조의2의 전환율을 넘겨 차임을 지급했다면, 넘겨 지급한 금액만큼 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 이 법을 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제10조).

갱신요구권을 쓰지 않은 합의 재계약처럼 5%가 걸리지 않는 칸이라면 이 계산의 「넘긴 금액」도 생기지 않습니다. 합의가 되지 않으면 집주인이나 세입자가 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 차임증감청구 소송을 낼 수 있습니다(정책브리핑 문답). 세입자도 경제사정이 바뀌면 감액을 청구할 수 있고, 감액을 금지하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다(생활법령, 법 제10조).

올리기로 했다면 계약서에 남길 것

• 증액 부분 계약서와 확정일자: 보증금을 올렸다면 증액 부분의 계약서를 따로 쓰고 확정일자를 받아야 그날부터 증액분을 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있습니다(생활법령)
• 등기부 확인: 올리기 전에 저당권 같은 담보물권이 새로 잡혔는지 봅니다. 저당권 설정 뒤 합의로 올린 보증금은 경매로 집을 산 사람에게 대항할 수 없다는 판례가 있습니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377)
• 갱신요구권 행사 여부: 이번 계약이 갱신요구권을 쓴 갱신인지, 합의로 새로 맺은 계약인지 적습니다
• 1년 기산일: 증액한 날을 적어 두면 다음 증액청구가 가능한 때를 셀 수 있습니다(제7조 제1항 후단)
• 셈법과 기준금리: 보증금과 월세를 함께 올렸다면 적용한 전환율과 그날의 기준금리를 적습니다

정리하면

월세·보증금 5% 인상 상한은 계약 기간 중 증액청구와 임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우에 걸리고, 약정 금액의 20분의 1까지이며 올린 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조, 제6조의3 제3항, 시행령 제8조). 갱신요구권을 쓰지 않은 합의 재계약, 계약이 끝난 뒤 재계약, 새 임차인과의 계약에는 걸리지 않고, 시·도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 보증금과 월세를 함께 올릴 때 합치는 식은 법에 없어, 전환율 연 5%로 월세를 환산하면 보증금 1억 원·월세 50만 원 집의 5% 몫은 1,100만 원(월 4만 5,833원)입니다. 넘겨 낸 금액은 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 이 글의 금액은 참고용이며, 합의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 법원의 차임증감청구 소송으로 정합니다. 전월세 전환 계산기로 월세 환산과 반전세 월세 상한을 바로 계산할 수 있습니다.

FAQ

월세 50만 원이면 갱신할 때 얼마까지 올릴 수 있나요?

임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신한다면 약정 월세의 20분의 1인 2만 5,000원까지 올려 52만 5,000원이 상한입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조). 보증금도 함께 올린다면 합치는 식이 법에 없어, 이 글은 전환율 연 5%로 환산하는 셈법으로 계산했습니다.

갱신요구권을 쓰지 않고 재계약하면 5%를 넘겨도 되나요?

정책브리핑 문답(2020. 9. 2.)은 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘겨 올리는 새 계약을 맺는 것은 가능하다고 설명합니다. 이 경우에도 세입자는 나중에 갱신요구권을 한 차례 쓸 수 있습니다.

보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 함께 올릴 때 얼마까지인가요?

전환율 연 5%로 월세 50만 원을 1억 2,000만 원으로 환산하면 합계 2억 2,000만 원이고, 그 5%는 1,100만 원 몫입니다. 보증금 500만 원과 월세 2만 5,000원을 함께 올리는 조합은 각각의 20분의 1로 읽든 합산해 읽든 이 안에 들어갑니다. 합산식은 법에 적힌 식이 아닌 셈법입니다.

올린 지 1년이 안 됐는데 또 올려 달라고 할 수 있나요?

증액청구는 임대차계약이나 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다(법 제7조 제1항 후단, 시행령 제8조 제2항). 계약한 날이나 마지막으로 올린 날부터 1년이 지나야 다시 청구할 수 있습니다.

5%를 넘겨 낸 돈은 돌려받을 수 있나요?

제7조의 증액비율을 넘겨 차임이나 보증금을 지급했다면 넘겨 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 전세 2억 원을 갱신요구권으로 갱신하며 2억 2,000만 원으로 올렸다면 상한 2억 1,000만 원을 넘는 1,000만 원이 대상입니다.

우리 지역은 5%보다 낮은 상한이 있나요?

시·도는 조례로 20분의 1 범위에서 증액청구 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 따로 정하지 않았으면 5%가 적용되므로, 사는 시·도의 조례를 국가법령정보센터 자치법규나 시·도 누리집에서 확인하세요.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2·제10조·제10조의2(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조(시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호)
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 「차임 또는 보증금의 증감청구」(2026. 8. 31. 기준)
• 대한민국 정책브리핑 — 개정 주택임대차보호법 궁금증 많은 질문과 답변(2020. 9. 2.)
• 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이(2026. 8. 27. 연 3.00%)

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