양도세 합산과세, 한 해에 두 채 팔면 늘어나는 세금과 잔금일

양도세 합산과세는 같은 해(1월 1일~12월 31일)에 토지·건물·부동산에 관한 권리 같은 자산을 둘 이상 양도하면, 자산별 양도소득금액을 합쳐 기본공제 연 250만 원을 한 번만 빼고 누진세율을 적용하는 방식입니다(소득세법 제92조·제103조·제104조 제5항). 같은 해인지는 잔금일로 가립니다. 기본세율이 적용되는 주택 두 채를 해를 나눠 팔면 소득세가 2,040만 원인데, 한 해에 두 채를 팔면 3,198만 5,000원으로 1,158만 5,000원이 늘어나는 식입니다.

한 채를 팔고 예정신고까지 마친 뒤, 같은 해에 두 번째 집을 팔면서 두 번째 집의 세금만 따로 셈해 두는 경우가 흔합니다. 이렇게 하면 다음 해 5월 확정신고 때 두 건이 합쳐지면서 예상하지 못한 세금이 더 나옵니다. 그래서 권하는 방식은 두 번째 계약서를 쓰기 전에 앞서 판 자산의 양도소득금액을 더해 합산 과세표준과 세율 구간을 먼저 보고, 그 차이를 보고 잔금일을 12월로 할지 1월로 넘길지 정하는 순서입니다.

양도세 합산과세, 무엇을 어떻게 합치나

양도소득세는 양도차익에서 장기보유 특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 여기서 기본공제를 빼 과세표준을 만든 뒤 세율을 곱합니다(제92조 제2항·제3항). 같은 해에 여러 자산을 팔면 이 과세표준이 한 해 단위로 합쳐지고, 기본공제 250만 원은 아래 묶음별로 한 해에 한 번만 빠집니다(제103조 제1항). 같은 묶음 안에서는 한 자산의 손실을 다른 자산의 소득에서 뺄 수 있고, 묶음끼리는 손실을 넘기지 않습니다(제102조).

토지·건물 등을 둘 이상 판 해의 산출세액은 ① 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 ② 자산별 산출세액의 합계액 가운데 큰 금액입니다(제104조 제5항). 두 자산 모두 기본세율이 적용되면 ②도 과세표준을 합쳐 기본세율로 셈하도록 되어 있어, 결국 합친 과세표준에 누진세율을 한 번 매긴 금액이 됩니다.

같은 해인지는 잔금일로 정해집니다

양도 시기는 원칙적으로 자산의 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다(제98조). 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기부에 적힌 등기접수일이 양도일이 됩니다(시행령 제162조). 계약일이나 중도금 날짜는 기준이 아닙니다.

그래서 계약을 11월에 하더라도 잔금을 12월 31일에 받으면 2026년 양도이고, 2027년 1월 2일에 받으면 2027년 양도입니다. 하루 차이로 앞서 판 자산과 같은 해에 묶이느냐가 갈립니다. 매수인이 대출 일정 때문에 잔금을 12월 말로 당겨 달라고 하는 경우가 흔한데, 앞서 같은 해에 판 자산이 있다면 잔금일을 받아들이기 전에 합산 세액부터 견주는 편이 손실을 줄입니다. 반대로 등기를 먼저 넘겨 주면 잔금일과 상관없이 등기접수일로 양도일이 정해집니다.

두 채를 같은 해에 팔 때와 해를 나눌 때

조정대상지역이 아닌 곳의 아파트 두 채를 가진 다주택 가구를 예로 듭니다. 두 채 모두 중과가 아니라 기본세율이 적용되고, 장기보유 특별공제는 일반 공제율(보유 8년 16%, 5년 10%)을 받습니다. 금액은 양도소득세 계산기에 한 채씩 넣었을 때와 같은 셈입니다.

같은 해에 팔면 소득세가 1,158만 5,000원, 지방소득세까지 1,274만 3,500원 늘어납니다. 기본공제 250만 원을 한 번 잃는 몫보다, 합친 과세표준이 8,800만 원을 넘어 35% 구간으로 올라간 몫이 훨씬 큽니다. 지방소득세는 같은 과세표준에 소득세 세율의 10분의 1인 표준세율을 적용합니다(지방세법 제103조의3 제1항). 해를 나눈 줄은 2027년에도 세율과 공제가 지금과 같다는 전제의 금액입니다.

5월에 한 채를 판 집이 두 번째 잔금일을 정하며 셈해 본 경우

위 A 아파트를 2026년 5월 20일에 팔고 7월에 예정신고와 함께 소득세 1,380만 원을 낸 가구가 있습니다. 11월에 B 아파트 매수인과 계약 이야기가 오가면서 매수인은 잔금을 12월 28일로 하자고 했고, 이 가구는 B의 세금이 660만 원이라고만 알고 있었습니다.

계약서를 쓰기 전에 두 채를 합쳐 셈해 보니 B 잔금이 12월이면 2026년 양도소득금액이 1억 3,800만 원이 되고, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1억 3,550만 원에 35% 구간이 걸려 한 해 소득세가 3,198만 5,000원이었습니다. 이미 낸 1,380만 원을 빼면 B 몫으로 1,818만 5,000원을 더 내야 하는 셈이라, 따로 셈한 660만 원보다 1,158만 5,000원이 많았습니다.

이 가구는 매수인과 다시 이야기해 잔금일을 2027년 1월 5일로 미루는 대신 이사 날짜를 맞춰 주기로 했습니다. B의 보유기간은 2021년 6월 10일 취득이라 1월 5일에 팔아도 5년으로 같아 장기보유 특별공제율도 그대로였습니다. 잔금일 하나를 정하기 전에 앞서 판 자산의 양도소득금액을 옆에 적어 두고 합친 과세표준이 어느 구간에 걸리는지 먼저 보는 것이 이 가구가 남긴 순서입니다.

잔금일을 다음 해로 넘길 때 함께 볼 것

잔금일을 1월로 미루면 합산은 피하지만 그 자산이 다음 해 양도가 되면서 달라지는 것이 몇 가지 있습니다. 해를 넘겼는데 다음 해에 또 팔 자산이 있어 결국 다음 해에 다시 합산되는 경우도 흔합니다.

• 다음 해의 다른 양도: 넘긴 자산은 다음 해 1월 1일~12월 31일에 판 다른 자산과 다시 합쳐집니다. 두 해에 걸친 매도 계획을 함께 놓고 어느 해에 무엇을 팔지 나눠 보는 편이 맞습니다
• 보유기간: 보유기간은 취득일부터 양도일까지라, 잔금일이 늦어지면서 보유 연수가 한 해 늘어 3년 이상 구간이면 일반 장기보유 특별공제율이 한 해 2%p씩(15년 이상 30%까지) 오릅니다(제95조 제2항). 보유 2년 미만 주택은 1년 미만 70%·2년 미만 60% 세율이라 양도일이 늦을수록 낮은 세율 쪽으로 옮겨 갈 수 있습니다(제104조 제1항)
• 예정신고 기한: 1월에 잔금을 받으면 예정신고 기한은 1월 말일부터 2개월인 3월 31일입니다(제105조 제1항 제1호)
• 계약 조건: 잔금일은 매수인과 정하는 계약 조건이라, 미루는 대가로 이사 날짜나 잔금 비율을 조정하는 특약을 함께 적는 경우가 많습니다

두 번째 예정신고는 앞의 것과 합쳐서 합니다

토지·건물을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(제105조 제1항 제1호). 같은 해에 누진세율 자산을 두 번 이상 예정신고하면서 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고하려면, 두 번째 예정신고 산출세액은 (앞 자산 양도소득금액 + 이번 자산 양도소득금액 − 기본공제) × 세율에서 이미 신고한 예정신고 산출세액을 뺀 금액입니다(제107조 제2항).

예정신고를 했으면 원래 확정신고를 하지 않아도 되지만, 누진세율 자산을 두 번 이상 예정신고하면서 합산하지 않았거나, 둘 이상 양도해 기본공제나 제104조 제5항 비교과세를 적용하면 처음 신고한 산출세액이 달라지는 경우에는 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다(제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항).

손해 본 자산은 같은 해에 팔면 차익에서 빠집니다

합산은 세금을 늘리기만 하지 않습니다. 같은 묶음 안에서 양도차손이 난 자산이 있으면 같은 해 다른 자산의 양도소득금액에서 그 손실을 뺍니다(제102조 제2항). 묶음이 다른 주식 손실은 부동산 소득에서 빼지 않습니다(같은 조 제1항).

A 아파트(양도소득금액 8,400만 원)를 판 해에 사 둔 가격보다 2,000만 원 싸게 팔 수밖에 없는 오피스텔이 있다면, 같은 해에 팔 때 2026년 양도소득금액은 6,400만 원이 되고 기본공제를 빼면 과세표준 6,150만 원입니다. 세율은 24% 그대로이고 소득세는 900만 원으로, A만 판 1,380만 원보다 480만 원(지방소득세 포함 528만 원) 줄어듭니다. 손실 자산을 다음 해로 넘기면 이 상계가 사라집니다. 손실 자산이 손에 있는데 차익이 큰 자산을 먼저 판 해라면, 손실 자산의 매도 시기도 같은 해 안으로 함께 놓고 견줘 볼 만합니다.

합산되지 않거나 다르게 셈하는 경우

• 1세대 1주택 비과세 주택: 비과세 요건을 갖춘 1주택은 양도소득세가 없으므로 합산할 소득도 없습니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원 넘는 부분의 비율만큼 과세되고, 그 몫은 같은 해 다른 자산과 합쳐집니다
• 부부 공동명의: 공동으로 소유한 자산은 소유자 각자가 납세의무를 지므로(제2조의2 제5항) 각자의 지분 양도소득금액으로 합산 여부를 봅니다. 남편이 판 집과 아내가 판 집은 서로 합산하지 않습니다
• 중과·단기 세율 자산: 조정대상지역 다주택 중과나 2년 미만 보유 세율이 적용되는 자산이 섞이면, 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액 합계 가운데 큰 금액이 산출세액입니다(제104조 제5항)
• 주식: 주식등은 부동산과 다른 묶음이라 기본공제 250만 원을 따로 받고 손실도 서로 넘기지 않습니다

정리하면

양도세 합산과세는 같은 해에 토지·건물 등을 둘 이상 팔면 양도소득금액을 합쳐 기본공제 250만 원을 한 번만 빼고 누진세율을 매기는 방식이고, 같은 해인지는 잔금일(그 전에 등기했으면 등기접수일)로 정해집니다. 양도소득금액 8,400만 원과 5,400만 원인 두 채를 같은 해에 팔면 해를 나눌 때보다 소득세가 1,158만 5,000원 늘었고, 반대로 손실 자산은 같은 해에 팔아야 차익에서 빠집니다. 양도소득세 계산기에 집을 한 채씩 넣어 나온 과세표준에 기본공제 250만 원을 더하면 그 집의 양도소득금액이고, 두 채의 양도소득금액을 더해 250만 원을 한 번만 빼면 합산 과세표준이 됩니다. 세율 구간과 비과세 요건은 2026 양도소득세 글에, 보유기간별 공제율은 장기보유특별공제 글에 정리해 두었습니다.

FAQ

양도세 합산과세는 언제 적용되나요?

같은 과세기간(1월 1일~12월 31일)에 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산을 둘 이상 양도했을 때입니다. 이 자산들의 양도소득금액을 합쳐 기본공제 250만 원을 한 번 빼고, 과세표준 합계액에 세율을 적용합니다(소득세법 제103조 제1항·제104조 제5항).

같은 해 양도인지는 계약일로 보나요, 잔금일로 보나요?

잔금일입니다. 양도 시기는 대금을 청산한 날이고(제98조), 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일입니다(시행령 제162조). 11월에 계약해도 잔금이 다음 해 1월이면 다음 해 양도입니다.

한 해에 두 채를 팔면 세금이 얼마나 늘어나나요?

두 채의 양도소득금액이 8,400만 원·5,400만 원이고 기본세율이 적용되면, 해를 나눌 때 소득세는 2,040만 원이고 같은 해에 팔면 3,198만 5,000원입니다. 합친 과세표준 1억 3,550만 원에 35% 구간이 걸리고 기본공제도 한 번만 빠져 1,158만 5,000원이 늘어납니다.

첫 번째 집은 예정신고를 끝냈는데 두 번째 집은 어떻게 신고하나요?

두 번째 예정신고 때 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고할 수 있고, 이때 세액은 합친 과세표준의 세액에서 이미 신고한 산출세액을 뺀 금액입니다(제107조 제2항). 합산하지 않고 따로 신고했다면 다음 해 5월 1일~31일에 확정신고로 다시 셈합니다(제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항).

12월 잔금을 다음 해 1월로 미루면 무엇이 달라지나요?

그 자산은 다음 해 양도가 되어 올해 판 자산과 합산되지 않고, 다음 해에 판 다른 자산과 합쳐집니다. 보유 연수가 한 해 늘면 장기보유 특별공제율이 오를 수 있고, 예정신고 기한은 1월 말일부터 2개월인 3월 31일이 됩니다.

손해 보고 판 집도 합산되나요?

같은 묶음 안의 양도차손은 같은 해 다른 자산의 양도소득금액에서 뺍니다(제102조 제2항). 8,400만 원 소득이 난 해에 2,000만 원 손실 자산을 함께 팔면 과세표준이 6,150만 원으로 줄어 소득세가 1,380만 원에서 900만 원이 됩니다.

부부가 각자 한 채씩 팔면 합산되나요?

합산되지 않습니다. 양도소득세는 사람마다 따로 셈하고, 공동명의 자산은 소유자 각자가 자기 지분만큼 납세의무를 집니다(제2조의2 제5항). 남편 명의 집과 아내 명의 집을 같은 해에 팔아도 각자 기본공제 250만 원을 받습니다.

비과세 1주택을 같은 해에 팔아도 합산되나요?

비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택은 과세되는 양도소득이 없어 합산할 금액도 없습니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 12억 원 넘는 부분의 비율만큼 과세되고, 그 과세 부분은 같은 해 다른 양도소득과 합쳐집니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 소득세법(법률 제21221호) 제2조의2 제5항·제55조 제1항·제92조·제94조 제1항·제95조 제2항·제98조·제102조·제103조·제104조 제1항·제5항·제105조·제107조·제110조 (2026. 10. 9. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행) 제162조·제173조 제5항 (2026. 10. 9. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 지방세법(법률 제21308호, 2026. 1. 1. 시행) 제103조의3 제1항(양도소득 개인지방소득세 표준세율) (2026. 10. 9. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 국세기본법(법률 제21987호, 2026. 10. 2. 시행) 제5조 제1항 (2026. 10. 9. 현행 판 확인)

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