2026년 주택 이자 소득공제 한도 2,000만 원, 기준시가 6억 원

2026년 주택 이자 소득공제는 흔히 주택담보대출 이자 소득공제라고 부르고, 법령상 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제입니다. 근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택을 사려고 금융회사나 주택도시기금에서 빌린 돈의 이자를 올해 냈을 때 받습니다. 한도는 상환기간 15년 이상이면서 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 갖추면 2,000만 원, 둘 중 하나만 갖추면 1,800만 원, 둘 다 아니면 800만 원이고, 상환기간이 10년 이상 15년 미만이면 둘 중 하나를 갖춰야 600만 원입니다.

대출을 갈아타면서 상환기간을 15년 미만으로 새로 정하거나, 집을 사고 몇 달이 지난 뒤 받은 담보대출이어서 이자를 꼬박꼬박 내는데도 공제가 안 되는 경우가 흔합니다. 그래서 한도부터 가늠하기 전에 소유권이전등기일과 차입일의 간격, 상환기간, 금리 방식과 상환 방식을 대출 약관과 이자상환증명서에 적힌 대로 맞춰 보는 순서를 권합니다.

공제를 받으려면 갖춰야 하는 요건

주택자금공제 가운데 이자 공제는 소득세법 제52조 제5항이 정합니다. 요건은 사람, 집, 대출 세 갈래로 나뉩니다.

세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 사람은 실제로 거주하는 경우만 적용합니다(같은 항 제3호). 사업소득만 있는 사람은 근로소득금액에서 공제하는 제도라 대상이 아닙니다(제52조 제5항).

기준시가는 시세가 아니라 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격이나 공동주택가격입니다. 차입 전에 공시가격이 나오지 않았다면 차입일 이후 처음 공시된 가격을 기준시가로 봅니다(같은 항 제5호).

한도는 상환기간과 금리·상환 방식으로 갈립니다

한도는 법 제52조 제5항 단서와 제6항이 정한 네 가지입니다. 상환기간이 10년 이상 15년 미만인데 고정금리도 비거치식 분할상환도 아니면 공제가 없습니다. 이자 공제와 주택청약종합저축 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 합친 금액이 아래 한도를 넘으면 넘는 금액은 없는 것으로 봅니다.

이자를 공제받는 돈은 실제로 해당 과세기간에 낸 이자입니다. 연말정산 때 금융회사가 발급하는 이자상환증명서의 금액이 기준입니다. 한도는 이자가 한도를 넘을 때만 의미가 있어서, 연 4% 이자라면 대출금 2억 원이면 이자가 800만 원, 4억 5,000만 원이면 1,800만 원, 5억 원이면 2,000만 원입니다.

고정금리와 비거치식 분할상환은 이렇게 판정합니다

「고정금리」와 「비거치식 분할상환」은 시행령 제112조 제9항이 숫자로 정해 둡니다. 약관의 이름이 아니라 이 요건을 채우는지가 기준입니다.

매년 상환해야 하는 최소 금액은 「차입금의 70% ÷ 상환기간 연수 × 해당 과세기간 상환월수 ÷ 12」입니다. 3억 원을 30년에 갚는 대출이라면 3억 원 × 70% ÷ 30 = 연 700만 원 이상을 매년 갚아야 하고, 상환기간 연수에서 1년 미만은 1년으로 봅니다. 원금균등분할처럼 매년 같은 원금을 갚는 방식은 이 선을 넘고, 이자만 내다가 만기에 갚는 방식은 못 미칩니다. 원리금균등분할은 앞선 몇 해의 원금 상환액이 이 선에 못 미칠 수 있으므로, 금융회사가 이자상환증명서에 적은 상환 방식 구분을 확인해야 합니다.

처음 몇 년만 금리가 고정이라는 설명을 듣고 한도를 2,000만 원으로 셈해 두는 경우가 흔합니다. 고정금리는 상환기간 내내 고정이거나 5년 이상 단위로만 바뀌어야 합니다. 몇 년 뒤부터 6개월이나 1년 주기로 변동하는 상품은 고정금리 요건을 채우지 못할 수 있어, 금융회사가 증명서에 적은 대출 구분을 확인해야 합니다.

분양권 단계에서 빌린 돈도 인정됩니다

무주택 세대주가 주택법에 따른 사업계획 승인을 받아 짓는 주택(주택조합·정비사업조합 조합원 몫 포함)을 취득할 수 있는 권리, 곧 분양권을 6억 원 이하로 취득하고 완공 때 장기주택저당차입금으로 전환하는 조건으로 빌렸다면, 차입일(조건을 바꿨다면 변경일)부터 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 봅니다(제52조 제5항 제4호). 분양권의 가격은 분양가격이고, 조합원입주권은 기존 건물과 부수 토지 평가액에 낸 청산금을 더하거나 받은 청산금을 뺀 금액입니다(시행령 제112조 제15항). 분양권을 둘 이상 가지게 된 과세기간에는 적용하지 않습니다.

같은 이자라도 한도에 따라 줄어드는 세금이 달라집니다

연 이자가 1,200만 원이라고 보고 한도만 바꿔 셈한 값입니다. 소득세법 제55조 제1항의 기본세율을 과세표준에 적용해 공제 전후 세액의 차이를 구했고, 다른 공제와 세액공제는 넣지 않았습니다. 지방소득세는 소득세의 10%입니다(지방세법 제103조의13).

한도가 큰 상품이면 올해 세금도 더 줄어든다고 보는 경우가 흔합니다. 이자가 한도 안이면 금리·상환 방식이 달라도 공제액이 같고, 한도를 넘을 때부터 차이가 납니다. 이자가 연 2,000만 원이면 한도 2,000만 원은 과세표준 4,000만 원에서 소득세 300만 원, 한도 800만 원은 120만 원이 줄어 180만 원 차이가 납니다. 지방소득세 10%를 더하면 각각 330만 원, 132만 원입니다.

공시가격 5억 5,000만 원 아파트를 30년 변동금리로 산 세대주의 경우

공시가격 5억 5,000만 원 아파트를 사면서 3억 원을 30년 만기 변동금리 원금균등분할로 빌린 세대주가 있습니다. 첫해에 내는 이자는 1,200만 원 안팎이고 과세표준은 4,000만 원 선입니다. 상환기간이 15년 이상이고 해마다 원금 1,000만 원씩을 갚아 연 700만 원 선(3억 원 × 70% ÷ 30년)을 넘는 비거치식이라 한도는 1,800만 원, 낸 이자 1,200만 원이 전부 공제되어 소득세 180만 원과 지방소득세 18만 원이 줄어듭니다.

처음 대출 상담 때 이 세대주가 걱정한 것은 변동금리라 한도가 낮아지는 것이었습니다. 법이 보는 것은 고정금리와 비거치식 분할상환 가운데 어느 쪽인가이고, 둘 중 하나만 갖춰도 1,800만 원 한도입니다. 같은 대출이 만기일시상환이었다면 한도 800만 원에 걸려 줄어드는 소득세가 120만 원에 그쳤을 것입니다. 이 세대주는 매년 상환하는 방식을 유지하기로 했고, 대출 갈아타기를 알아볼 때는 새 대출의 상환기간이 15년 이상인지부터 보기로 했습니다.

청약저축·임차차입금 공제와는 한도를 나눠 씁니다

이자 공제, 주택청약종합저축 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제의 합계가 한도를 넘으면 그 넘는 금액은 없는 것으로 봅니다(제52조 제5항 단서). 다만 세 공제를 한 해에 함께 받는 세대는 드뭅니다. 청약저축 공제는 그 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가(조세특례제한법 제87조 제2항), 임차차입금 공제는 과세기간 종료일 현재 무주택인 세대의 세대주가 받으므로(제52조 제4항) 집을 가진 해에는 이자 공제만 남는 것이 보통입니다.

합산이 실제로 걸리는 경우는 분양권만 가진 무주택 세대주가 분양권 단계에서 빌린 돈의 이자를 공제받는 해입니다. 분양권 단계 차입금 공제는 무주택 세대주가, 청약저축 공제는 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 받는 공제라 두 공제의 대상이 겹칠 수 있습니다. 다만 청약저축 쪽 무주택 판정에서 분양권을 어떻게 보는지는 해석이 갈릴 수 있어, 해당하면 가입 은행이나 국세상담센터(126)에 먼저 묻습니다. 한도가 1,800만 원인 차입금의 이자가 1,500만 원이고 청약저축 소득공제 120만 원(연 300만 원 납입의 40%)을 함께 받으면 합계 1,620만 원이라 한도 안입니다. 이자가 1,750만 원이면 합계 1,870만 원이라 70만 원은 공제되지 않습니다.

갈아타거나 승계한 대출은 이렇게 따집니다

이자 공제는 주택을 살 때 받은 담보대출이 원칙이지만, 시행령 제112조 제10항이 갈아타기와 기간 연장을 일정 요건으로 인정합니다.

이자 부담을 줄이려고 갈아타면서 상환기간을 10년처럼 짧게 잡았다가 요건을 놓치는 경우가 흔합니다. 대환 때 상환기간을 짧게 잡으면 15년 이상 요건이 깨져 공제가 사라집니다. 대환으로 받은 새 대출의 금액이 기존 잔액보다 크면 늘어난 부분은 공제 대상 이자에 들어가지 않습니다(같은 항 단서).

공제는 이렇게 신청합니다

근로소득이 있는 사람은 다음 해 2월분 급여를 받는 날까지 소득공제 신청 서류를 원천징수의무자(회사)에 냅니다(시행령 제113조 제1항 제1호). 소득공제 증명서류가 국세청장에게 제출되는 경우에는 국세정보통신망으로 제출할 수 있습니다(같은 조 제2항). 증빙은 금융회사가 발급하는 이자상환증명서입니다.

신청한 공제액이 합산과세되는 종합소득금액을 넘으면 그 초과액은 없는 것으로 봅니다(제52조 제8항). 주택자금공제는 신용카드 소득공제, 주택청약저축 공제, 노란우산공제 같은 공제와 합쳐 연 2,500만 원이라는 소득공제 종합한도에도 들어갑니다. 이 한도에 가까운 사람이라면 신용카드 소득공제 글과 주택청약 소득공제 글에서 각각의 한도를 함께 보는 편이 맞습니다.

세대주 요건과 부부 간 배분은 맞벌이 연말정산 글에, 전세로 사는 무주택 세대주가 받는 원리금 상환액 공제는 전세 이자 소득공제 글에 정리해 두었습니다.

정리하면

주택담보대출 이자 소득공제는 근로소득이 있는 무주택·1주택 세대주가 기준시가 6억 원 이하 주택을 사려고 소유권이전등기·보존등기일부터 3개월 안에 빌린 돈의 이자에 적용됩니다. 한도는 상환기간 15년 이상 고정금리 + 비거치식 분할상환이면 2,000만 원, 둘 중 하나면 1,800만 원, 둘 다 아니면 800만 원이고, 10년 이상 15년 미만은 고정금리 또는 비거치식일 때만 600만 원입니다. 이자가 한도 안이면 금리 방식이 공제액을 바꾸지 않으므로, 내 이자상환증명서의 이자 금액과 한도 중 작은 쪽이 공제액입니다. 12월 31일 현재 세대 전체의 주택 수와 차입 시기, 상환기간을 확인하고 신청 서류를 2월분 급여를 받는 날까지 내면 됩니다.