상속주택 일반주택 특례 2026, 내 집 양도세 비과세와 파는 순서

상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택(원래 내 집)을 먼저 팔면, 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 양도세 비과세를 따지는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항, 2026. 10. 1. 시행 판). 일반주택은 부모님이 돌아가신 날 이미 갖고 있던 집이어야 하고, 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 없어 세금이 붙으므로 2026년에도 파는 순서가 결과를 가릅니다.

부모님 집을 물려받은 뒤 내 집을 팔려고 하면 「집이 두 채라 세금이 크니 부모님 집부터 정리하라」는 말을 먼저 듣는 경우가 많습니다. 그런데 특례는 반대 방향으로만 열려 있어서, 부모님 집을 먼저 팔면 그 집 차익에는 세금이 붙고 내 집은 그 뒤에야 1주택이 됩니다. 그래서 권하는 순서는 아래 세 가지 질문에 차례로 답해 특례가 열리는지 본 다음, 두 채의 판매 순서를 바꿔 양도소득세 계산기에 각각 넣어 보는 것입니다.

첫째 질문, 부모님이 돌아가신 날 내 집이 이미 있었나

특례가 말하는 「일반주택」은 상속개시 당시 보유한 주택만 해당합니다(제155조 제2항 괄호). 부모님이 돌아가신 뒤에 새로 산 집은 일반주택이 아니어서, 그 집을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 봐 주지 않습니다.

마지막 줄은 실제로 자주 걸리는 곳입니다. 병환이 깊어지신 부모님이 집 한 채를 미리 증여해 주셨고 2년 안에 돌아가셨다면, 그 집은 일반주택으로 쓰지 못합니다. 이 특례에는 상속주택을 언제까지 처분하라는 기한이 없어서, 조건만 맞으면 상속 후 몇 년이 지나 일반주택을 팔아도 적용됩니다. 이 점이 2년 또는 3년 안에 종전 주택을 팔아야 하는 일시적 2주택 특례와 다릅니다.

둘째 질문, 상속 당시 부모님과 같은 세대였나

상속인과 돌아가신 분이 상속개시 당시 1세대였다면 원칙적으로 특례가 없습니다(제155조 제2항 단서). 이미 같은 세대 안에 두 채가 있던 셈이기 때문입니다. 예외는 하나입니다. 1주택을 가진 자녀가 1주택을 가진 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는, 합치기 전부터 부모님이 갖고 있던 집만 상속받은 주택으로 봅니다.

같은 세대였던 경우에도 상속주택 자체의 보유기간 · 거주기간에는 부모님과 함께 살며 보유한 기간을 더해 줍니다(제154조 제8항 제3호). 특례가 막히는 것과 보유기간을 더해 주는 것은 별개라, 같은 세대 상속이면 「상속주택 한 채만 남기고 그 집으로 비과세를 받는 길」을 따로 따져 봅니다.

셋째 질문, 부모님 집이 여러 채였다면 어느 집이 상속주택인가

돌아가신 분이 상속개시 당시 두 채 이상을 가졌다면, 특례의 상속주택은 그중 한 채뿐이고 순위가 정해져 있습니다(제155조 제2항 각 호). 상속인이 고르는 것은 마지막 순위에서만 가능합니다.

여러 채를 형제가 나눠 받을 때는 이 순위에서 「상속주택」이 되는 집을 누가 받느냐가 각자의 내 집 비과세에 영향을 줍니다. 순위에서 밀린 집을 받은 형제에게 그 집은 특례가 붙지 않는 보통 주택이라, 내 집과 합쳐 그냥 2주택이 됩니다. 분할 협의를 하기 전에 각 집의 부모님 소유 기간부터 등기부등본으로 확인해 두면 협의가 한결 수월합니다.

지분으로 나눠 받은 집은 가장 큰 지분이 누구인지부터 봅니다

한 집을 여러 형제가 지분으로 나눠 받은 공동상속주택은 따로 규칙이 있습니다(제155조 제3항). 상속지분이 가장 큰 상속인이 아닌 사람이 다른 주택을 팔 때는 그 공동상속주택을 그 사람의 주택으로 보지 않습니다.

제3항에는 제2항의 「상속개시 당시 보유한 주택」 같은 조건이 붙어 있지 않습니다. 그래서 소수지분을 받은 형제는 상속 뒤에 산 집을 팔 때도 그 지분 때문에 2주택이 되지 않습니다. 형제 셋이 4 : 3 : 3으로 나눴다면 4를 받은 맏이만 공동상속주택을 자기 집으로 세고, 3씩 받은 동생 둘은 각자 내 집만으로 비과세를 따집니다. 취득 당시 조정대상지역의 공동상속주택이라면 거주기간은 공동상속인 중 가장 오래 산 사람의 기간으로 판단합니다(제154조 제12항).

같은 두 채를 순서만 바꿔 팔면

아들이 2019년 4월 10일 7억 원에 사서 줄곧 살아온 서울 아파트(취득 당시 · 양도 당시 조정대상지역, 필요경비 2,000만 원)와, 2024년 2월 13일 돌아가신 아버지께 물려받은 지방 광역시 아파트(조정대상지역 아님, 상속 평가액 3억 2천만 원, 필요경비 300만 원)를 둘 다 판다고 해 보겠습니다. 상속받은 집의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다(시행령 제163조 제9항). 양도소득세 계산기 함수로 순서만 바꿔 셈한 결과입니다.

②의 805만 2,000원은 양도차익 5,700만 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준 5,450만 원에 기본세율 24%(누진공제 576만 원)를 적용한 732만 원과 지방소득세 73만 2,000원입니다. 같은 두 채, 같은 가격인데 순서만으로 이만큼 갈립니다. 서울 아파트를 먼저 팔기 어려운 사정이 있더라도 두 채를 같은 날 넘기는 방법이 있습니다. 같은 날 두 채를 양도하면 거주자가 선택하는 순서로 판 것으로 보기 때문입니다(제154조 제9항).

상속주택을 먼저 팔 때 세금이 매겨지는 방식

상속주택을 먼저 팔면 특례가 없으므로 2주택 상태의 양도가 되어 과세됩니다. 이때 기간 계산이 두 갈래로 나뉩니다.

그래서 돌아가신 분이 2년 넘게 갖고 있던 집이면 상속받고 몇 달 만에 팔아도 단기세율(70% · 60%)은 붙지 않지만, 장기보유특별공제는 상속받은 날부터 3년이 지나야 생깁니다. 위 사례도 2년 10개월이라 공제가 0이었고, 같은 집을 2027년 3월 15일에 2주택 상태로 판다면 공제 6%가 붙어 714만 9,120원으로 줄어듭니다. 상속주택이 양도 당시 조정대상지역에 있더라도 상속받은 날부터 5년 안에 팔면, 그 집이 제155조 제2항에 해당하는 상속주택일 때에 한해 2주택 중과에서 빠집니다(제167조의10 제1항 제2호 → 제167조의3 제1항 제7호). 시골 단독주택처럼 상속세 신고 때 시가가 없어 기준시가로 평가한 집은 취득가액이 낮게 잡혀 나중에 팔 때 차익이 커지므로, 이런 집은 먼저 파는 순서의 손해가 더 커집니다.

12억 원을 넘는 일반주택은 넘는 부분만큼 과세됩니다

특례는 일반주택을 1세대 1주택으로 봐 주는 것이지 고가주택 기준까지 없애 주지는 않습니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 양도차익 가운데 12억 원을 넘는 비율만큼은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제160조). 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)이라는 제154조 제1항의 요건도 그대로입니다.

특례로 1주택이 되면 장기보유특별공제도 1세대 1주택용 표2를 씁니다(시행령 제159조의4). 그래서 14억 원에 팔아도 세금이 525만 원 남짓에 그칩니다. 같은 해에 상속주택까지 과세되는 쪽으로 팔면 두 건의 양도소득이 합산되므로, 그 경우는 한 해 두 번 양도 합산과세 글의 셈을 함께 봅니다.

특례가 막히면 같은 서울 아파트에 1억 원이 넘는 세금이 붙습니다

같은 사례에서 아들이 아버지와 처음부터 한 세대였다면(둘째 질문의 「적용 안 됨」) 서울 아파트를 팔 때 상속주택을 없는 것으로 봐 주지 않습니다. 이때 세금은 중과가 붙느냐에 따라 두 갈래입니다.

조정대상지역 2주택 중과를 한시로 빼 주던 규정은 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우에만 적용됐습니다(제167조의10 제1항 제12호의2 가목, 계약 · 토지거래허가 경과 요건은 별도). 그래서 지금은 중과 여부를 제167조의10 제1항 각 호로 다시 따집니다. 다른 한 채가 상속받은 날부터 5년 안의 「제155조 제2항에 해당하는」 상속주택이면 그 집은 주택 수 판정에서 중과 제외 주택이 되고(제2호 → 제167조의3 제1항 제7호), 남은 내 집 한 채도 같은 항 제10호로 중과에서 빠집니다. 같은 세대 상속은 제2항 단서에 걸리는 경우라, 이 길을 쓸 수 있는지가 바로 그 단서에서 갈립니다.

「아버지 집부터 팔라」는 말을 듣고 계약서를 덮은 아들

아버지가 돌아가신 지 2년 반이 지난 가을, 서울 아파트를 넓은 집으로 옮기려던 아들이 동네 중개사무소에서 먼저 들은 말은 「두 채면 세금이 크니 지방 아버지 집부터 파시라」였습니다. 마침 아버지 집에도 3억 8천만 원에 사겠다는 사람이 있어 그 계약부터 하려던 참이었습니다.

계약서를 쓰기 전에 세 가지를 차례로 확인했습니다. 서울 아파트는 2019년에 사서 아버지가 돌아가신 2024년 2월에 이미 갖고 있었고, 아버지는 그때 지방에서 따로 사셨으며, 아버지 집은 한 채뿐이었습니다. 세 질문 모두 특례 쪽으로 답이 나온 셈입니다. 계산기에 순서를 바꿔 넣어 보니 아버지 집을 먼저 팔면 805만 2,000원, 서울 아파트를 먼저 팔면 두 채 모두 0원이었습니다.

아들은 아버지 집 매수인에게 잔금일을 서울 아파트 잔금 다음 날 이후로 미뤄 달라고 부탁했습니다. 서울 아파트를 12월 15일에 넘기고, 아버지 집은 상속받은 지 이미 2년이 넘어 남은 1주택으로 비과세가 되는 다음 해 봄에 넘겼습니다. 이 집에서 갈림길이 된 것은 가격이 아니라 두 잔금일의 앞뒤였고, 계약서를 덮고 날짜만 다시 잡은 것으로 805만 원이 남았습니다.

신고 기한과 순서를 증명하는 날짜

양도소득세에서 「먼저 판 집」은 대금을 청산한 날, 곧 잔금을 받은 날로 봅니다(소득세법 제98조). 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 해 주면 등기접수일이 양도일이 됩니다(시행령 제162조 제1항 제2호). 그래서 두 집의 매매계약을 같은 무렵에 하더라도 잔금일 순서를 일반주택 → 상속주택으로 맞추는 것이 특례의 핵심입니다. 같은 날 잔금을 받으면 선택 순서가 인정됩니다(제154조 제9항).

예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 2026년 12월 양도분은 2027년 2월 28일이 일요일이고 3월 1일이 공휴일이라 3월 2일까지 신고합니다(국세기본법 제5조 제1항). 계산 결과가 일반 양도세와 어떻게 다른지는 2026 양도소득세 글과 장기보유특별공제 글에 표1 · 표2 공제율이 정리돼 있습니다.

FAQ

상속받은 집을 몇 년 안에 팔아야 특례가 유지됩니까?

처분 기한이 없습니다. 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 각각 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 적용되고, 일시적 2주택처럼 몇 년 안에 팔라는 조건을 두지 않습니다. 일반주택 쪽의 보유 2년(조정대상지역 취득이면 거주 2년) 요건만 갖추면 됩니다.

내 집을 특례로 팔고 새 집으로 옮기면 새 집에도 특례가 이어집니까?

이어지지 않습니다. 새 집은 상속개시 당시 보유한 주택이 아니므로 일반주택이 아니고, 나중에 새 집을 팔 때 상속주택이 남아 있으면 2주택 상태의 양도입니다(제155조 제2항 괄호). 이사를 앞두고 있다면 원래 집을 특례로 판 뒤 상속주택을 언제 정리할지, 새 집을 얼마나 오래 살 계획인지를 함께 놓고 순서를 정합니다.

부모님이 돌아가시기 1년 전에 집을 증여해 주셨는데 그 집도 일반주택입니까?

아닙니다. 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 돌아가신 분으로부터 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다(제155조 제2항 괄호). 그 집을 팔 때는 상속주택이 있는 2주택 상태로 과세됩니다. 증여받은 집을 10년 안에 팔 때의 이월과세는 증여받은 부동산 양도 글에서 다룹니다.

어머니가 아직 그 집에 사시고 저는 지분 일부만 받았다면?

어머니가 지분이 가장 크다면 그 집은 어머니의 주택으로 보고, 소수지분을 받은 자녀가 자기 집을 팔 때는 그 지분을 주택으로 세지 않습니다(제155조 제3항). 어머니와 자녀의 지분이 같다면 그 집에 사는 어머니의 소유로 봅니다. 배우자 상속과 공제 문제는 동거주택 상속공제 글에 정리돼 있습니다.

일반주택을 판 뒤 남은 상속주택은 언제부터 비과세가 됩니까?

남은 상속주택은 그때부터 1세대 1주택이므로, 상속개시일부터 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억 원까지 비과세입니다(제154조 제1항 · 제5항 → 법 제95조 제4항). 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도 필요합니다. 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 함께 살며 보유한 기간을 더해 셉니다(제154조 제8항 제3호).

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조 제2항(상속주택과 일반주택, 상속개시 당시 보유 · 2년 이내 증여 제외 · 동일세대 단서 · 피상속인 여러 채의 선택 순위) · 제3항(공동상속주택)(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행) (2026. 10. 21. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 제1항 · 제5항 · 제8항 제3호 · 제9항 · 제12항, 제159조의4, 제160조 제1항, 제162조 제1항 제2호, 제163조 제9항(상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액) (2026. 10. 21. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호(상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택) · 제167조의10 제1항 제2호 · 제10호 · 제12호의2(중과 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도분) (2026. 10. 21. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 제1항 제3호(12억 원 초과 고가주택 제외) · 제95조 제2항 · 제4항 · 제98조 · 제104조 제2항 제1호 · 제7항 · 제105조 제1항(법률 제21221호) (2026. 10. 21. 현행 판 확인)
• 국가법령정보센터 — 국세기본법 제5조 제1항(기한이 토요일 · 일요일 · 공휴일이면 그다음 날)(법률 제21987호) (2026. 10. 21. 현행 판 확인)

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