증여받은 부동산 10년 이내 양도 2026, 이월과세 오해 다섯

배우자나 부모·자녀 같은 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도일부터 거슬러 10년 이내에 팔면, 양도세를 셀 때 취득가액을 증여받은 날의 시가가 아니라 증여한 사람이 처음 산 가격으로 봅니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이것이 이월과세이고, 2026년에 파는 집이라면 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 전 증여분은 5년으로 셉니다. 아래는 이 규정을 두고 자주 듣는 오해 다섯과, 같은 집을 적용·미적용으로 셈한 두 칸입니다.

증여를 마치고 몇 해 뒤 집을 내놓으면서, 증여받을 때 신고한 시가가 취득가액이라고 생각하고 양도세를 어림하는 경우가 흔합니다. 증여일부터 10년이 지나기 전이라면 이 어림은 대개 크게 빗나갑니다. 내놓기 전에 등기부등본의 증여 접수일과 증여한 사람이 처음 산 가격·날짜를 먼저 찾아 두고, 같은 집을 「증여받은 시가」와 「처음 산 가격」으로 두 번 셈한 뒤 큰 쪽을 기준으로 잔금일과 자금 계획을 정하는 순서를 권합니다.

오해 하나, 「증여받고 5년만 지나면 된다」

5년은 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 부동산의 기간입니다. 2022년 12월 31일 개정(법률 제19196호)으로 제97조의2 제1항이 10년으로 바뀌었고, 같은 법 부칙 제18조는 2023년 1월 1일 전에 증여받은 자산을 그 뒤에 파는 경우에는 종전 규정을 따르게 했습니다. 그래서 언제 파느냐가 아니라 언제 증여받았느냐가 기간을 정합니다. 연수는 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다(제3항).

시가 6억 원으로 증여받아 9억 원에 판다고 할 때, 2021년 증여분은 받은 사람의 취득가액 6억 원과 보유 5년(장기보유특별공제 10%)으로 셈해 양도세가 지방세 포함 8,988만 1천 원입니다. 2023년 증여분은 같은 날 팔아도 다음 구역의 두 칸 비교로 갑니다. 주식은 이 기간이 1년이고, 분양권처럼 부동산을 취득할 수 있는 권리와 회원권 같은 시설물이용권도 대상입니다(제1항, 시행령 제163조의2 제1항).

같은 집을 두 번 셈하면, 2억 원에 산 집을 6억 원에 받아 9억 원에 판 경우

부모가 2012년 3월 15일에 2억 원에 산 집을 성인 자녀가 2023년 5월 10일 시가 6억 원에 증여받아 증여세를 신고했고, 2026년 11월 20일에 9억 원에 판다고 놓고 셈합니다. 자녀 세대에는 다른 집이 한 채 더 있고, 집은 양도 당시 조정대상지역이 아니며, 취득세·중개보수 같은 필요경비는 두 칸 모두 넣지 않았습니다. 이 사이트 양도소득세 계산기와 증여세 계산기의 계산 함수로 낸 값입니다.

적용 쪽 결정세액이 5,815만 원 많으므로 이월과세로 신고합니다. 보유기간이 14년이 된 것은 장기보유특별공제의 보유기간을 증여한 사람이 취득한 날부터 세기 때문이고(제95조 제4항 단서), 세율을 고르는 보유기간도 같은 날부터 셉니다(제104조 제2항 제2호). 공제율이 보유 연수에 따라 어떻게 오르는지는 장기보유특별공제 글에 있습니다. 증여세는 6억 원에서 5천만 원을 공제한 5억 5천만 원에 세율을 적용해 산출세액 1억 500만 원, 신고세액공제 3%를 빼고 1억 185만 원입니다(상속세 및 증여세법 제26조·제53조·제69조 제2항).

오해 둘, 「낸 증여세만큼 양도세가 줄어든다」

이월과세에서 증여세는 양도세에서 그대로 빼는 세액이 아니라 양도차익을 줄이는 필요경비입니다(제97조의2 제1항 제3호). 빼는 금액도 실제로 낸 돈이 아니라 증여세 산출세액에 「양도한 자산가액 ÷ 증여세 과세가액」을 곱한 상당액이고, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 넘지 못합니다(시행령 제163조의2 제2항).

앞 사례에서 필요경비로 들어간 것은 신고세액공제 전 산출세액 1억 500만 원입니다. 이 1억 500만 원을 빼지 않으면 양도세가 지방세 포함 1억 9,215만 9천 원이고, 빼면 1억 5,886만 2천 원이라 줄어드는 것은 3,329만 7천 원입니다. 증여세 1억 185만 원을 낸 사람에게는 그 3분의 1에 조금 못 미치는 금액이 돌아오는 셈입니다.

같은 해에 집과 현금을 함께 증여받았다면 산출세액 가운데 집이 차지하는 비율만 들어갑니다. 증여세 신고서의 과세가액과 집의 평가액을 나란히 놓고 비율부터 셈해 두면 양도세 신고서에 넣을 금액이 바로 나옵니다.

오해 셋, 「이월과세로 셈해 더 적게 나오면 그 값으로 낸다」

제97조의2 제2항 제3호는 반대로 정했습니다. 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다. 결과만 보면 두 칸 가운데 큰 쪽을 내는 구조입니다.

이월과세 쪽이 더 적게 나오는 일은 증여한 사람이 비싸게 사서 오래 가졌고 받은 사람은 짧게 가진 경우에 생깁니다. 부모가 2015년 3월 2일에 5억 원에 산 집을 2025년 9월 1일 시가 6억 원에 증여받아 2026년 11월 20일 6억 5천만 원에 팔면(자녀 세대 2주택, 비조정대상지역) 이렇게 갈립니다.

적용 쪽이 적으므로 이월과세를 쓰지 않고 2,850만 원(지방세 포함 3,135만 원)으로 신고합니다. 1년 남짓 만에 판 탓에 단기 세율 60%가 그대로 붙는 칸이라, 이런 집은 받은 날부터 2년이 지나는 때를 잔금일 후보로 함께 셈합니다.

오해 넷, 「우리 집이 한 채뿐이면 이월과세와 상관없다」

제2항 제2호는 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상(12억 원을 넘는 고가주택 포함) 양도에 해당하게 되는 경우 이월과세를 적용하지 않는다고 정했습니다. 국세청은 이 호를 좁게 읽습니다. 이월과세를 적용하지 않아도 1세대 1주택 고가주택 양도에 해당하면 제2호를 적용하지 않는다고 답했고(사전-2025-법규재산-1006, 2025. 11. 19.), 1세대 1주택인 주택을 배우자에게 증여받아 판 경우에도 제2호를 적용하지 않는다고 했습니다(서면-2022-부동산-0068, 2022. 11. 2.).

받은 사람 세대에 이 집 한 채뿐이고 보유가 2년 이상이며(이월과세가 적용되면 보유기간은 증여한 사람이 산 날부터 세는 것이 서면-2022-부동산-0068 질의2의 답입니다), 증여받을 당시 조정대상지역이었다면 증여받은 날 이후 2년을 거주했다면 갈림길은 값입니다. 9억 원처럼 12억 원 이하면 비과세라 낼 세금이 없습니다(시행령 제154조 제1항, 제156조 제1항). 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 세금이 붙고, 이때는 이월과세로 셉니다. 앞 사례 집을 15억 원에 팔고 거주가 2년 미만이라면 지방세 포함 미적용 4,774만 6,600원, 적용 4,895만 440원이라 적용 쪽을 냅니다.

거주요건을 셀 때 취득시기는 이월과세가 적용되더라도 증여받은 날이라는 것이 국세청 해석입니다(사전-2026-법규재산-0353, 2026. 3. 26.). 증여한 부모가 그 집에 오래 살았어도 받은 사람의 거주는 증여받은 뒤부터 셉니다.

오해 다섯, 「이혼하거나 증여한 사람이 세상을 떠나면 이월과세도 끝난다」

배우자는 절반만 맞습니다. 제1항 괄호는 배우자에 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되 사망으로 소멸된 경우는 빼도록 정했습니다. 이혼한 뒤에 팔아도 이월과세가 적용되고, 국세청도 이혼 후 양도한 경우 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 금액으로 하고 그 배우자의 보유기간을 통산한다고 답했습니다(서면-2016-법령해석재산-3313, 2016. 7. 14.). 재산분할과 위자료로 받은 부동산의 세금은 이혼 재산분할 증여세 글에서 따로 다룹니다. 배우자가 세상을 떠난 뒤 파는 경우는 이월과세 대상이 아닙니다.

직계존비속은 양도 당시 사망한 경우를 제외합니다. 부모에게 증여받은 집을 부모가 돌아가신 뒤에 팔면 10년 안이어도 이월과세 없이 받은 사람의 취득가액(증여 시가)으로 셉니다.

형제자매처럼 이월과세 대상이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 그 사람이 10년(2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년) 안에 팔면 제101조 제2항이 다른 방식으로 봅니다. 받은 사람의 증여세와 양도세를 합한 세액이 증여한 사람이 직접 팔았을 때의 양도세보다 적으면 증여한 사람이 직접 판 것으로 보고, 양도소득이 받은 사람에게 실제로 돌아간 경우는 예외입니다.

잔금일을 고르기 전에 등기부등본과 옛 매매계약서를 함께 펴는 가족

집을 한 채 더 가진 자녀가 부모에게 넘겨받은 집을 3년쯤 지나 정리하려고 내놓는 경우가 흔합니다. 이때 가족이 먼저 꺼내 보는 것은 대개 증여세 신고서이고, 거기 적힌 시가 6억 원을 취득가액으로 놓고 양도세를 어림합니다. 부모가 2012년에 2억 원에 산 매매계약서는 서랍 깊숙이 있어 계산에 들어오지 않습니다.

이 어림은 앞 사례대로라면 지방세 포함 9,489만 7천 원이고 실제 신고할 값은 1억 5,886만 2천 원이라 6,396만 5천 원이 빕니다. 매수인과 잔금일까지 맞춘 뒤에 이 차이를 알게 되면 매물 가격을 고칠 여지도 남지 않습니다.

반대 방향으로 어긋나는 집도 있습니다. 부모가 산 2억 원을 취득가액으로 넣으면서 보유기간은 증여일부터 3년으로 세면 장기보유특별공제가 6%에 그쳐 지방세 포함 2억 1,770만 7,600원이 나옵니다. 이월과세에서는 공제 보유기간도 부모가 산 날부터라 14년 28%가 맞고, 이 칸 하나로 5,884만 5,600원이 부풀려집니다.

등기부등본에서 증여 접수일을, 부모의 옛 계약서에서 산 값과 날짜를 먼저 찾아 두면 두 칸을 셈할 재료가 모입니다. 접수일에서 10년이 지나는 2033년 5월 10일 뒤로 잔금일을 미룰 수 있는 집이라면 그 시점의 값으로 다시 셈하는 선택지가 생기고, 미룰 수 없다면 이월과세 쪽 금액을 기준으로 자금 계획을 세웁니다.

증여를 먼저 하고 팔면 무엇이 달라지나, 부모가 팔고 현금을 주는 길과 견주면

같은 집을 2023년에 증여해 둔 뒤 자녀가 2026년 11월 20일에 판 길과, 증여하지 않고 부모가 같은 날 판 뒤 남은 돈을 자녀에게 준 길을 나란히 놓으면 이렇습니다. 부모 세대에도 다른 집이 있어 비과세가 아니라고 놓았고, 증여 취득세는 비조정대상지역 3.5% 세율로 취득세 계산기 함수가 낸 값입니다.

이 사례에서 증여를 먼저 한 쪽이 덜 낸 까닭은 증여세가 2023년 시가 6억 원에 매겨졌고, 이월과세에서 증여세 상당액 1억 500만 원이 필요경비로 빠졌기 때문입니다. 거꾸로 부모 세대가 이 집 한 채뿐인 1세대 1주택 비과세라면 부모가 판 9억 원에는 양도세가 없고 현금 9억 원의 증여세 1억 8,915만 원만 남아 순서가 뒤집힙니다. 어느 길이 나은지는 부모 쪽 비과세 여부와 증여 시점의 시가가 함께 정합니다. 증여 자체의 세금은 아파트 증여세 글과 양도소득세 글에 이어집니다.

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